Asociația de proprietari: ghid după Legea 196/2018

Situația legislativă la: 1 noiembrie 2026

Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor este actul de bază pentru orice bloc de locuințe din România. Ea a înlocuit Legea nr. 230/2007 (art. 110) și a fost modificată de mai multe ori, ultima dată prin OUG nr. 82/2025, publicată în Monitorul Oficial la 19 decembrie 2025. Ghidul de mai jos se adresează atât proprietarilor, cât și membrilor comitetelor executive și administratorilor.

Ce este asociația de proprietari

Condominiul este imobilul format din cel puțin trei proprietăți individuale și proprietatea comună (art. 2 lit. h)). Asociația de proprietari este forma prin care proprietarii administrează împreună părțile comune: acoperișul, fațadele, scările, lifturile, instalațiile comune și terenul aferent.

Asociația are personalitate juridică, poate încheia contracte în nume propriu și poate sta în instanță, inclusiv împotriva propriilor membri care nu își plătesc cotele.

Înființarea asociației

Asociația se înființează prin acordul scris al cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor (art. 13 alin. (1)). Proprietarii adoptă în adunarea de constituire statutul și acordul de asociere și aleg organele de conducere.

Acordul de asociere cuprinde, între altele (art. 17 alin. (3)):

• adresa și individualizarea proprietății;
• numele tuturor proprietarilor;
• descrierea proprietății (etaje, unități, suprafața terenului, numerele cadastrale și de carte funciară);
• enumerarea părților comune;
• cota-parte indiviză a fiecărui proprietar din proprietatea comună;
• declarațiile pe propria răspundere privind suprafețele.

Cererea de înregistrare, împreună cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal de constituire, se depune la judecătoria în a cărei circumscripție se află condominiul (art. 17 alin. (1)). Personalitatea juridică se dobândește prin încheierea judecătorului, dată fără citarea părților și executorie (art. 17 alin. (4) și (5)). Încheierea poate fi atacată în 5 zile de la comunicare (art. 17 alin. (6)).

Adunarea generală

Adunarea generală a proprietarilor este organul de decizie al asociației. Regulile de bază:

• Convocarea se face cu cel puțin 10 zile înainte pentru adunarea ordinară și cu cel puțin 3 zile pentru adunarea extraordinară sau reconvocată (art. 47 alin. (4)).
• Cvorumul este majoritatea membrilor, prezenți personal sau prin reprezentant cu împuternicire scrisă (art. 48 alin. (1)). Dacă nu se întrunește, adunarea se reconvoacă în cel mult 15 zile (art. 48 alin. (2)), iar adunarea reconvocată poate hotărî cu majoritatea celor prezenți, dacă se face dovada convocării (art. 48 alin. (3)).
• Hotărârile obișnuite se iau cu cel puțin jumătate plus unu din voturile celor prezenți la adunarea convocată sau reconvocată (art. 49 alin. (4)); modificarea statutului cere votul a jumătate plus unu din proprietari (art. 21 alin. (1)).
• Două treimi din proprietari sunt necesare, de exemplu, pentru lucrări de modernizare (art. 51); pentru modificări constructive sau amplasarea de mijloace publicitare pe fațadă ori pe terasă sunt necesare acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației, acordul proprietarilor direct afectați și autorizația de construire (art. 39). Folosirea părților comune de către terți cere două treimi din proprietari și acordul tuturor proprietarilor direct afectați (art. 38 alin. (2)).
• Acordul tuturor proprietarilor este necesar, între altele, pentru contractarea de împrumuturi bancare destinate consolidării, modernizării sau reabilitării termice a condominiului (art. 53 lit. f)) și pentru încetarea folosinței comune a unor părți comune (art. 44 alin. (1) și (3)).

Contestarea hotărârilor. O hotărâre contrară legii, statutului sau acordului de asociere ori care încalcă interesele proprietarilor poate fi atacată în justiție de proprietari sau de orice persoană care se consideră vătămată (art. 52 alin. (1)). Acțiunea nu suspendă executarea hotărârii, decât dacă instanța dispune suspendarea (art. 52 alin. (2)). Recomandăm să acționați fără întârziere după adoptarea hotărârii și să verificați statutul asociației, care poate cuprinde reguli suplimentare.

Președintele, comitetul executiv și cenzorul

Comitetul executiv este format din președinte și un număr par de membri, cel mult patru (art. 54 alin. (2)). Mandatele organelor de conducere și de control nu pot depăși 4 ani și pot fi reînnoite (art. 46 alin. (1)). Președintele este ales prin votul proprietarilor (art. 56 alin. (1)) și reprezintă asociația în raporturile cu terții, inclusiv în instanță.

Controlul gestiunii se face de un cenzor sau de o comisie de cenzori, cu un număr impar de membri, cel mult cinci (art. 59 alin. (2)).

Administratorul

Administrarea poate fi încredințată unei persoane fizice, unei persoane fizice autorizate sau unei persoane juridice specializate (art. 64 alin. (1) și (6)). Administratorul persoană fizică are nevoie de atestat emis de primar, la propunerea compartimentului de specialitate, în baza unei hotărâri a consiliului local (art. 2 lit. e) și art. 10). Atestatul este valabil 4 ani (art. 64 alin. (10)).

Contractul de administrare se încheie în scris, cu titlu oneros (art. 2 lit. i)), și se încheie de comitetul executiv, reprezentat de președinte, pe baza mandatului adunării generale (art. 63 alin. (3)). La cererea asociației, administratorul încheie pe cheltuiala sa o asigurare de răspundere profesională (art. 68).

Obligațiile proprietarilor

Fiecare proprietar (art. 30 și 31):

• își întreține pe cheltuiala sa proprietatea individuală în stare tehnică bună și instalațiile interioare în stare de funcționare;
• repară pagubele produse altor proprietari sau părților comune;
• permite accesul în locuință pentru lucrări la părțile comune, pe baza unei notificări scrise și motivate de 5 zile, sau de 24 de ore în caz de urgență; refuzul atrage răspunderea pentru prejudiciu;
• anunță președintele, în 10 zile, schimbările privind numărul persoanelor care locuiesc în apartament, inclusiv chiriașii;
• la vânzarea apartamentului face dovada plății la zi a cotelor de contribuție; dacă există datorii, notarul autentifică actul numai dacă cumpărătorul acceptă expres să le preia (art. 33 alin. (1) și (2)).

Pentru a preveni vânzarea apartamentelor cu datorii ascunse, președintele sau administratorul trebuie să ceară notarea în cartea funciară a datoriilor mai vechi de 3 luni care depășesc salariul de bază minim brut pe țară garantat în plată (art. 33 alin. (9)). Notarea este scutită de taxa de timbru (art. 33 alin. (10)). Cumpărătorii ar trebui să verifice, înainte de semnare, atât extrasul de carte funciară, cât și adeverința asociației; pașii unei achiziții sunt descriși în ghidul nostru „Cumpărarea unui imobil: contract, acte și taxe”.

Dacă un proprietar nu face reparațiile care îi revin și afectează părțile comune sau siguranța locuirii, asociația poate cere instanței, prin ordonanță președințială, obligarea lui la încetarea abuzului și la restabilirea situației anterioare (art. 1.049 și art. 1.046 Cod procedură civilă).

Cotele de întreținere și fondurile

Lista lunară de plată se afișează la avizier. Proprietarii o pot contesta în 10 zile de la afișare, iar președintele răspunde în 10 zile (art. 28 alin. (3)). Termenul de plată a cotelor este de cel mult 30 de zile calendaristice de la afișarea listei (art. 77 alin. (2)).

Asociația are două fonduri distincte:

• fondul de rulment acoperă cheltuielile curente ale unei luni calendaristice, se stabilește pornind de la cele mai mari cheltuieli lunare din anul anterior și se restituie la transferul proprietății, dacă actul de vânzare nu prevede altfel (art. 72);
• fondul de reparații se aprobă anual de adunarea generală, la propunerea comitetului executiv, se plătește în avans, în tranșe lunare egale, și poate fi folosit numai pentru reparații, consolidare, reabilitare termică și lucrări asemănătoare (art. 71).

Penalitățile și recuperarea restanțelor

Asociația poate stabili un sistem propriu de penalități de întârziere, de cel mult 0,2% pentru fiecare zi de întârziere. Penalitățile se aplică numai după 30 de zile de la termenul de plată și nu pot depăși suma la care se aplică (art. 77 alin. (1)). Penalitățile nu sunt automate: ele se pot calcula numai dacă asociația și-a stabilit un astfel de sistem.

Pentru recuperare, legea prevede următorii pași:

Creanțele asociației sunt garantate cu o ipotecă imobiliară legală asupra apartamentului și cu un privilegiu asupra bunurilor mobile ale proprietarului (art. 80 alin. (1)). Ipoteca se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui, pe baza ultimei liste lunare, numai după trecerea termenelor de la art. 78 (art. 80 alin. (3)). Dacă locuința ajunge la vânzare silită pentru astfel de datorii, autoritățile publice locale au un drept de preempțiune la preț egal (art. 79). Pentru etapele executării, vedeți ghidul nostru „Executarea silită: etape, bunuri protejate și apărări”.

Amenzile prevăzute de lege

Încălcarea obligațiilor din lege constituie contravenție. Amenzile sunt grupate pe cinci niveluri, de la 200-1.000 lei până la 5.000-10.000 lei, în funcție de faptă (art. 102). Constatarea se face, după caz, de primar sau de împuterniciții acestuia ori de poliția locală, de Inspectoratul de Stat în Construcții pentru unele fapte, cum ar fi schimbarea destinației locuinței fără autorizație sau de autoritățile de reglementare în domeniul utilităților. Pentru unele fapte săvârșite prima dată se poate aplica avertisment (art. 102 alin. (5)).

Noutate: sprijin din bugetul local la avarii majore

OUG nr. 82/2025 a introdus art. 10^1: când defecțiuni tehnice sau accidente ale infrastructurii tehnico-edilitare afectează cel puțin 25% din condominiile unei unități administrativ-teritoriale, consiliul local poate aproba, la solicitarea asociațiilor sau a proprietarilor, finanțarea din bugetul local a reparațiilor, reviziilor și lucrărilor de intervenție în caz de avarie. Sumele astfel plătite sunt creanțe bugetare care se recuperează de la asociație sau de la proprietari, potrivit Codului de procedură fiscală, inclusiv cu majorări de întârziere în caz de neplată.

Când este util un avocat

Disputele din bloc pornesc adesea de la o hotărâre adoptată fără cvorum, de la penalități calculate fără un sistem de penalități stabilit de asociație sau de la o listă de plată greșită. Pentru asociații, o procedură de recuperare corect documentată de la început (notificare, termene, hotărâri) scurtează procesul și reduce riscul de respingere. Pentru proprietari, contestarea la timp a listei sau a hotărârii este o apărare eficientă.

Acest articol oferă informații generale și nu reprezintă consultanță juridică pentru un caz concret. Dacă doriți să analizăm situația asociației sau a apartamentului dumneavoastră, ne puteți scrie la