Evacuarea chiriașului: procedura legală pentru proprietari

Situația legislativă la: 1 noiembrie 2026

Un chiriaș care nu mai plătește sau care refuză să plece la expirarea contractului nu poate fi scos din locuință prin schimbarea yalei, prin oprirea utilităților sau prin scoaterea bunurilor în stradă. Codul civil spune clar că, dacă legea nu prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești (art. 1.831 alin. (1) Cod civil). Vestea bună pentru proprietari este că legea oferă o procedură specială, mai rapidă decât un proces obișnuit. Mai jos explicăm pașii, termenele și greșelile care întârzie de obicei evacuarea.

Pasul zero: contractul trebuie să fi încetat

Evacuarea presupune că chiriașul a pierdut dreptul de a folosi locuința. Cât timp contractul este în vigoare, nu există temei de evacuare. Contractul de închiriere încetează în principal în următoarele situații.

Expirarea termenului. Contractul pe durată determinată încetează de drept la expirarea termenului, fără o înștiințare prealabilă (art. 1.809 alin. (1) Cod civil). Atenție la tacita relocațiune: dacă, după expirare, chiriașul rămâne în locuință și își îndeplinește obligațiile fără împotrivirea dumneavoastră, se consideră încheiat un nou contract, de această dată pe durată nedeterminată (art. 1.810 Cod civil). Dacă nu doriți prelungirea, manifestați-vă clar împotrivirea, în scris.

Denunțarea contractului pe durată nedeterminată. Proprietarul poate denunța contractul prin notificare, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile dacă chiria se plătește lunar sau la intervale mai mari și de cel puțin 15 zile dacă intervalul de plată este mai scurt de o lună (art. 1.824 alin. (2) Cod civil). În contractul pe durată determinată, proprietarul poate denunța doar dacă și-a rezervat expres acest drept pentru nevoile locative proprii sau ale familiei, cu același preaviz (art. 1.825 alin. (2) Cod civil).

Rezilierea pentru neplata chiriei sau alte încălcări. Când chiriașul nu își execută obligațiile fără justificare, proprietarul poate rezilia contractul, cu daune-interese dacă este cazul (art. 1.817 Cod civil). Contractele conțin adesea un pact comisoriu (clauza prin care contractul se consideră reziliat la neplata unui număr de chirii); dacă există, respectați întocmai pașii prevăzuți în clauză, de regulă o punere în întârziere scrisă.

Două drumuri: procedura specială sau dreptul comun

Codul de procedură civilă reglementează o procedură specială pentru evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept de foștii locatari sau de alte persoane (art. 1.034 și urm. Cod procedură civilă). Ea se aplică locațiunilor scrise sau verbale, inclusiv sublocațiunii, și ocupanților care stau în imobil cu sau fără îngăduința proprietarului.

Procedura este facultativă: reclamantul poate alege între ea și procedura de drept comun (art. 1.035 alin. (1)). În practică, procedura specială este preferată pentru că este mai rapidă și pentru că hotărârea este executorie.

Competentă este judecătoria în a cărei circumscripție se află imobilul, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat (art. 1.036).

Pasul 1: notificarea de evacuare

Pentru fostul chiriaș. Când dreptul locatarului s-a stins prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau din orice altă cauză, proprietarul îl notifică în scris, prin executor judecătoresc, să elibereze și să predea imobilul în cel mult 30 de zile de la comunicarea notificării (art. 1.038 alin. (1)).

Câteva reguli speciale contează mult:

• la contractul pe durată nedeterminată, denunțarea cerută de lege valorează și notificare de evacuare (art. 1.038 alin. (2));
• la contractul pe durată determinată, notificarea de evacuare se face cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă legea nu prevede altfel (art. 1.038 alin. (3));
• chiriașul poate renunța în scris la notificare, recunoscând dreptul proprietarului de a merge direct în instanță la încetarea contractului (art. 1.038 alin. (4)). O asemenea clauză poate fi inclusă în contract.

Pentru ocupantul fără niciun drept (de exemplu, o rudă găzduită temporar sau o persoană care a intrat fără acord), notificarea scrisă îi pune în vedere să elibereze imobilul în 5 zile de la comunicare (art. 1.039).

Locatarul și ocupantul sunt considerați a avea domiciliul la imobilul pe care îl ocupă; dacă imobilul este închis, actele se afișează la ușă (art. 1.037). Refuzul de a primi notificarea nu blochează, așadar, procedura.

Dacă după notificare chiriașul a plecat, proprietarul poate intra în posesia imobilului fără proces. Legea prezumă că imobilul este părăsit, între altele, când chiriașul a returnat cheile sau și-a ridicat bunurile (art. 1.040). Recomandăm să consemnați predarea într-un proces-verbal semnat de ambele părți.

Pasul 2: cererea de evacuare la judecătorie

Dacă locatarul sau ocupantul refuză să plece, proprietarul cere instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată pentru lipsă de titlu (art. 1.041).

Regulile de judecată (art. 1.042):

• cererea se judecă de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare;
• se judecă fără citarea părților doar atunci când evacuarea pentru neplata chiriei se cere în baza unui contract care constituie titlu executoriu pentru plata chiriei;
• întâmpinarea nu este obligatorie;
• dacă cereți și chiria restantă, instanța, cu citarea părților, poate obliga pârâtul la plata ei, inclusiv a sumelor devenite exigibile în timpul procesului.

Pârâtul nu poate formula cerere reconvențională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanție; pretențiile lui se judecă separat. El poate invoca însă apărări de fond, inclusiv lipsa titlului proprietarului (art. 1.043).

Când este contractul titlu executoriu? Contractul de închiriere încheiat în formă autentică sau încheiat sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale este titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1.798 Cod civil). Contractul pe durată determinată, încheiat în aceeași formă, este titlu executoriu și pentru restituirea locuinței la expirarea termenului (art. 1.809 alin. (2) și (3) Cod civil). Înregistrarea contractului la ANAF nu este o simplă formalitate fiscală: ea vă poate scuti de o parte din procedură.

Taxa judiciară de timbru se stabilește potrivit OUG nr. 80/2013, în funcție de ce cereți (evacuare, chirii restante). Instanța vă comunică suma exactă la primul termen sau la verificarea cererii.

Pasul 3: hotărârea și calea de atac

Hotărârea de evacuare este executorie și poate fi atacată numai cu apel, în 5 zile de la pronunțare, dacă s-a dat cu citarea părților, sau de la comunicare, dacă s-a dat fără citare (art. 1.042 alin. (5)).

Executarea hotărârii nu poate fi suspendată. Excepția: la evacuarea pentru neplata chiriei, suspendarea se poate dispune în contestația la executare sau în apel numai dacă chiriașul consemnează în numerar chiria la care a fost obligat, chiria datorată până la cererea de suspendare și cea care ar deveni exigibilă în timpul procesului (art. 1.045). Suspendarea încetează de drept dacă nu depune sumele pentru noile rate.

Împotriva executării se poate formula contestație la executare (art. 1.044). Detaliile acestei căi le explicăm în articolul nostru dedicat contestației la executare.

Pasul 4: executarea silită a evacuării

Cu hotărârea în mână, proprietarul se adresează unui executor judecătoresc. După încuviințarea executării, debitorul are 8 zile de la comunicarea încheierii de încuviințare pentru a elibera locuința; altfel, este îndepărtat prin executare silită (art. 897 Cod procedură civilă). La fața locului, executorul îl somează să plece și, în caz de împotrivire, îl evacuează împreună cu persoanele care ocupă imobilul fără titlu opozabil proprietarului, cu ajutorul forței publice dacă este nevoie (art. 898).

Perioada de iarnă. Nicio evacuare din imobilele cu destinație de locuință nu poate fi făcută între 1 decembrie și 1 martie a anului următor, decât dacă proprietarul dovedește că el și familia sa nu au o locuință corespunzătoare sau că debitorul are o altă locuință în care se poate muta de îndată (art. 896 alin. (1)). Interdicția nu se aplică celor care ocupă abuziv, fără niciun titlu, o locuință și nici celor evacuați pentru că pun în pericol conviețuirea sau tulbură grav liniștea publică (art. 896 alin. (2)). Pentru un proprietar care trimite notificarea în toamnă, această regulă poate muta evacuarea efectivă în primăvară.

Etapele generale ale executării silite sunt descrise în ghidul nostru „Executarea silită: etape, bunuri protejate și apărări”.

Chiria restantă și prejudiciile

Chiriașul datorează chiria până la data eliberării efective a locuinței și răspunde pentru prejudiciile cauzate până la acea dată (art. 1.831 alin. (2) Cod civil). Le puteți cere în aceeași cerere de evacuare (art. 1.042 alin. (4)) sau separat, inclusiv prin ordonanța de plată ori, pentru sumele de până la 50.000 de lei, prin procedura cererilor cu valoare redusă (art. 1.035 alin. (3) și art. 1.026 alin. (1) Cod procedură civilă). Pentru recuperarea sumelor, vedeți și ghidul nostru despre recuperarea creanțelor.

Dacă chiriașul deteriorează locuința sau o folosește în alt scop decât cel din contract, puteți cere, prin ordonanță președințială, încetarea abuzurilor și restabilirea situației anterioare, chiar înainte de încetarea contractului (art. 1.046).

Ce nu are voie proprietarul să facă

Schimbarea yalei, debranșarea apei, gazului sau curentului, scoaterea bunurilor chiriașului sau intrarea în locuință fără acordul lui nu sunt mijloace legale de evacuare. Ele expun proprietarul la răspundere civilă pentru prejudicii și, în funcție de fapte, la răspundere penală. Chiar și atunci când dreptul este evident de partea dumneavoastră, drumul legal este notificarea și hotărârea judecătorească.

Listă de verificare pentru proprietar

• verificați dacă și când a încetat contractul (expirare, denunțare cu preaviz, reziliere);
• dacă nu doriți prelungirea, opuneți-vă în scris la expirare, pentru a evita tacita relocațiune;
• trimiteți notificarea prin executor judecătoresc, cu termenul legal (30 de zile pentru fostul chiriaș, 5 zile pentru ocupantul fără drept);
• păstrați contractul, dovada înregistrării la ANAF, evidența plăților și corespondența;
• depuneți cererea la judecătoria locului unde se află imobilul;
• planificați calendarul ținând seama de perioada 1 decembrie - 1 martie.

Când este util un avocat

O notificare trimisă înainte de încetarea contractului, un preaviz greșit calculat sau o cerere introdusă împotriva persoanei greșite pot amâna evacuarea cu luni de zile. Recomandăm o verificare a contractului și a calendarului înainte de primul pas, mai ales când în locuință stau și alte persoane decât chiriașul sau când imobilul are destinație comercială.

Acest articol oferă informații generale și nu reprezintă consultanță juridică pentru un caz concret. Pentru o analiză a situației dumneavoastră, ne puteți scrie la