Cumpărare Apartament 2026: Ghid Juridic Complet

Introducere

Cumpărarea unui apartament este, fără îndoială, una dintre cele mai semnificative investiții financiare și emoționale din viața unei persoane. În România, piața imobiliară, deși dinamică, poate ascunde riscuri juridice substanțiale care, dacă nu sunt identificate și gestionate corect, pot duce la pierderi financiare considerabile și la litigii îndelungate. Printre capcanele frecvente se numără: apartamente vândute de persoane care nu sunt proprietari de drept, existența unor sarcini "ascunse" sau neclarificate în cartea funciară, viciile de construcție - aparente sau ascunse – și, nu în ultimul rând, clauzele contractuale dezavantajoase inserate în antecontracte sau contracte finale. Acest ghid juridic complet este meticulos structurat pentru a te echipa cu informațiile necesare, permițându-ți să navighezi cu încredere prin complexitatea procesului de achiziție și să faci o investiție sigură și informată. Vom explora fiecare etapă, de la verificările prealabile până la intabulare, punând accent pe prevederile legale relevante și pe cele mai bune practici pentru a evita orice neplăcere.

Etapele Juridice Ale Cumpărării: O Cronologie Detaliată

Procesul de cumpărare a unui apartament în România este secvențial și implică mai multe etape juridice și administrative. Respectarea ordinii și a rigorii în fiecare pas este esențială pentru succesul tranzacției și pentru securizarea dreptului de proprietate.

Cronologia Completă a Procesului

| Etapă | Durata Estimată | Descriere Detaliată a Acțiunilor | Legislație Relevantă | | ---------------------------------------- | ----------------- | --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | | 1. Verificări preliminare | 1-2 săptămâni | Obținerea și analiza extrasului de Carte Funciară (CF) pentru informare. Verificarea istoricului de proprietate al imobilului și a situației juridice a vânzătorului. O consultare cu un avocat specializat în drept imobiliar în această etapă poate oferi o imagine clară a riscurilor și a conformității legale a imobilului. Se verifică dacă apartamentul este liber de sarcini, dacă proprietarul este cel real și dacă nu există litigii sau interdicții de înstrăinare. | Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în special art. 30 și art. 31. | | 2. Semnarea Antecontractului | 1-2 zile | Negocierea și semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare) la un birou notarial public. În această etapă se stabilește prețul, modalitatea de plată, avansul (arvuna sau acontul), termenul de încheiere a contractului final și condițiile suspensive sau rezolutorii. Redactarea corectă a clauzelor antecontractului este crucială pentru protejarea ambelor părți. | Codul Civil (Legea nr. 287/2009, republicată), în special art. 1.279 privind promisiunea de a contracta și art. 1.535 privind arvuna. | | 3. Obținerea creditului (dacă e cazul) | 2-6 săptămâni | Depunerea dosarului complet la bancă, evaluarea imobilului de către un evaluator autorizat agreat de bancă, analiza dosarului de către departamentul de creditare și obținerea aprobării finale a creditului ipotecar. Această etapă poate fi cea mai lungă și necesită o colaborare strânsă cu banca și pregătirea riguroasă a documentației solicitate. | Regulamentele Băncii Naționale a României (BNR) privind creditarea persoanelor fizice, Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare. | | 4. Verificări suplimentare | 1-2 săptămâni | După obținerea creditului (sau înaintea finalizării contractului, dacă achiziția se face cu fonduri proprii), se solicită adeverința de la asociația de proprietari pentru confirmarea inexistenței datoriilor la întreținere și la fondurile asociației, precum și adeverințe de la furnizorii de utilități (electricitate, gaze, apă, salubritate) care să ateste plata la zi a facturilor. Se verifică și certificatul fiscal eliberat de primărie. | Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari. Codul Fiscal (Legea nr. 227/2015). | | 5. Contract de Vânzare-Cumpărare | 1 zi | Încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la notariat. Acesta este actul final și translativ de proprietate. Notarul public va solicita toate documentele necesare, va verifica identitatea părților, va citi și explica clauzele contractului, va încasa taxele și impozitele aferente tranzacției și va autentifica actul. Plata prețului se realizează, de regulă, prin transfer bancar, iar dovada plății trebuie să fie disponibilă la notariat. | Codul Civil (Legea nr. 287/2009, republicată), în special art. 1.650 și următoarele, Legea notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, republicată. Codul Fiscal (Legea nr. 227/2015). | | 6. Intabularea dreptului de proprietate | 1-30 zile | Notarul va iniția procesul de intabulare a dreptului de proprietate în Cartea Funciară la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) competent. Această etapă este esențială pentru opozabilitatea dreptului de proprietate către terți. Termenul standard este de 15 zile lucrătoare, dar există și opțiunea de urgență (24-48 ore) contra unei taxe suplimentare. | Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, în special art. 31. |

Verificările Juridice Obligatorii: Scutul Tău Împotriva Riscurilor

Acordarea unei atenții deosebite verificărilor juridice prealabile este cheia unei achiziții fără probleme. Această etapă este adesea subestimată, însă importanța sa este fundamentală.

1. Cartea Funciară (Extras CF): Radiografia Imobilului

Extrasul de carte funciară pentru informare este cel mai important document în faza inițială. Acesta poate fi solicitat de orice persoană la biroul OCPI sau online și este valabil 30 de zile de la data emiterii. Notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care blochează CF-ul pentru orice altă operațiune timp de 10 zile lucrătoare (conform art. 54 alin. (1) din Legea nr. 7/1996), garantând că situația juridică a imobilului nu se poate modifica între momentul solicitării și semnarea contractului.

Ce verifici în CF: O analiză atentă a celor trei părți ale cărții funciare este indispensabilă:

Secțiune CF	Ce conține	Ce cauți și la ce să fii atent
Partea I C	Numărul cadastral al imobilului și detalii descriptive ale construcției și terenului.	✅ Numărul cadastral: Trebuie să corespundă cu cel din actul de proprietate al vânzătorului. ✅ Suprafața: Verifică dacă suprafața utilă și construită sunt conforme cu realitatea și cu cele declarate de vânzător. Orice diferențe notabile pot indica intervenții neautorizate sau erori de măsurătoare. ✅ Adresa: Asigură-te că adresa administrativă corespunde exact cu imobilul vizionat.
Partea II D	Identificarea proprietarului sau coproprietarilor, modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate.	✅ Numele proprietarului: Trebuie să concorde perfect cu actul de identitate al vânzătorului (sau al tuturor coproprietarilor). ✅ Cota-parte: În cazul coproprietății, verifică dacă vânzătorul deține cota-parte integrală a apartamentului pe care îl vinde. ✅ Actul de dobândire: Identifică titlul juridic (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească, etc.). Acesta trebuie să fie solid și legal. ✅ Regim matrimonial: Dacă proprietarul este căsătorit, verifică dacă imobilul este bun comun sau bun propriu. În cazul bunului comun, este necesar acordul ambilor soți pentru vânzare (conform art. 346 din Codul Civil).
Partea III C	Înscrieri privind sarcinile, drepturile reale (altele decât proprietatea), drepturi de uzufruct, servituți, ipoteci, litigii, interdicții de înstrăinare, sechestre, somații.	✅ Ipotecă bancară: Dacă există, verifică valoarea și termenul. Aceasta trebuie să fie radiată la momentul vânzării, de regulă din prețul de vânzare. ✅ Notare litigiu: Prezența unei notări de litigiu (acțiune în instanță) asupra imobilului este un "red flag" major și ar trebui să te determine să te retragi sau să ceri clarificări juridice complete. ✅ Interdicție de înstrăinare: O interdicție poate fi impusă printr-o hotărâre judecătorească, un contract sau o clauză testamentară. Imobilul nu poate fi vândut în aceste condiții. ✅ Drept de preemțiune: Anumite proprietăți (istorice, culturale) pot fi supuse unui drept de preempțiune. ✅ Existența unor servituți: (Ex: drept de trecere) pot afecta utilizarea imobilului. ✅ Sechestru/Poprire: Indică datorii ale proprietarului și un blocaj în vânzare până la stingerea acestora.

🚩 Red Flags în CF:

Ipotecă bancară neradiată care nu este acoperită integral de prețul de vânzare sau pentru care vânzătorul nu prezintă un angajament ferm de radiere.
Notare litigiu (conform art. 902 alin. (2) din Codul Civil, acțiunea în revendicare se notează din oficiu sau la cerere).
Interdicție de înstrăinare din orice motiv juridic (conform art. 629 alin. (1) din Codul Civil, validitatea unei clauze de inalienabilitate este de maximum 49 de ani).
Proprietar diferit de vânzător sau prezența unor coproprietari necunoscuți.
Suprafață diferită în mod semnificativ de cea din anunțul de vânzare sau de realitatea de pe teren.

2. Situația Juridică a Vânzătorului: Confirmarea Capacității de a Vinde

Verificarea capacității juridice și a dreptului de dispoziție al vânzătorului este la fel de importantă ca și analiza CF-ului.

Verifică detaliat:

Persoană fizică:
- Act de identitate (CI/Pașaport): Valabilitate, concordanță cu numele din CF.
- Capacitate juridică: Să nu fie sub interdicție judecătorească (art. 43-44 Cod Civil).
- Acordul soțului/soției: Obligatoriu dacă imobilul este bun comun (dobândit în timpul căsătoriei, conform art. 339 Cod Civil). Lipsa acestui acord poate duce la anularea vânzării.
Persoană juridică:
- Certificat de Înregistrare (CUI): Verificarea existenței și statutului firmei.
- Act Constitutiv actualizat: Identificarea reprezentantului legal (administrator) cu drept de semnătură.
- Hotărârea Adunării Generale a Asociaților/Acționarilor (AGA): Este necesară o decizie expresă a AGA pentru vânzarea unui activ imobiliar semnificativ (conform art. 194 alin. (1) pct. e) din Legea societăților nr. 31/1990).
- Certificat constatator ONRC: Atestă datele de identificare, obiectul de activitate și existența unor mențiuni despre litigii sau insolvență.
Moștenire:
- Certificat de moștenitor: Trebuie să fie definitiv și să includă toți moștenitorii legali. Toți moștenitorii înscriși în certificat trebuie să semneze actul de vânzare-cumpărare sau să mandateze pe unul dintre ei prin procură specială.
- Rol Fiscal: Apartamentul să fie înregistrat pe numele moștenitorilor la Administrația Financiară.
Vânzarea prin mandatar (procură):
- Procura specială notarială: Trebuie să fie în formă autentică și să specifice clar puterile mandatarului de a vinde imobilul, prețul minim și condițiile vânzării (conform art. 2.013 și 2.014 Cod Civil).
- Verificarea autenticității procurii: Se face la notarul public la care se încheie vânzarea.
- Valabilitatea procurii: Să nu fie revocată sau expirată.

3. Situația Fiscală și Administrativă: Fără Datorii Ascunse

Datoriile anterioare ale vânzătorului se pot, în anumite cazuri, transfera asupra cumpărătorului sau pot bloca tranzacția.

Document	De unde se obține	Ce verifici și de ce este important	Legislație Relevantă
Certificat fiscal	Direcția de Impozite și Taxe Locale (Primăria)	Atestă că proprietarul nu figurează cu datorii la bugetul local (impozit pe clădire, teren, alte taxe). Este necesar pentru încheierea actului autentic (conform art. 159 alin. (5) din Codul Fiscal). Un certificat fiscal "cu mențiuni" (adică cu datorii) va bloca vânzarea până la achitarea sumelor restante. Certificatele pentru înstrăinare sunt valabile 30 zile.	Codul Fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 154-162.
Adeverință asociație	Asociația de proprietari a blocului	Confirmată prin semnătura președintelui și administratorului asociației, atestă plata la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației, inclusiv fondul de rulment și cel de reparații. Conform art. 23 alin. (1) din Legea nr. 196/2018, notarul public va autentifica un act de înstrăinare doar dacă se prezintă această adeverință. Orice restanțe pot împiedica vânzarea sau pot fi recuperate de la noul proprietar.	Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, art. 23.
Certificat energetic	Auditor energetic atestat	Clasifică imobilul pe o scară de la A (eficiență maximă) la G (eficiență minimă), oferind informații despre consumul de energie. Este obligatoriu la vânzare (conform art. 1 alin. (5) din Legea nr. 372/2005, republicată). Notarul va face mențiunea existenței acestuia. Deși nu influențează direct valabilitatea actului, lipsa sa ar putea atrage amenzi. Poate oferi o perspectivă asupra costurilor viitoare de întreținere.	Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, republicată, cu modificările și completările ulterioare, art. 1 și art. 13.
Adeverință utilități	Furnizorii de utilități (Enel, Engie, companii de apă/salubritate)	Atestă că nu există datorii restante la electricitate, gaze, apă, canalizare, salubritate. Deși nu sunt obligatorii legal pentru notar, lipsa acestora poate crea neînțelegeri între părți și poate duce la situații în care cumpărătorul preia datorii vechi. Este recomandat să soliciți o evidență a plăților sau facturile pe ultimele 6 luni.	Contractele individuale cu furnizorii de utilități. Nu există o prevedere legală specifică care să impună notarului cererea acestor adeverințe, dar este o bună practică.

4. Starea Tehnică a Imobilului: Evaluare și Risc Seismic

Verificarea stării tehnice este crucială pentru a evita costuri neprevăzute post-cumpărare.

Expertiza tehnică autorizată: Recomandabilă pentru apartamentele vechi (< 1977) sau pentru cele care prezintă semne vizibile de degradare. Un inginer constructor poate identifica vicii ascunse de structură, probleme la fundație, infiltrații sau alte deficiențe majore. Costurile unei expertize sunt mici în comparație cu potențialele reparații.
Verificare structurală și risc seismic:
- Bulina roșie: Verifică dacă blocul este încadrat într-o clasă de risc seismic (R1, R2, U1, U2). Clădirile cu bulină roșie (risc seismic R1) au restricții la vânzare și pot fi supuse consolidării obligatorii. (Conform OUG nr. 25/2021 privind consolidarea seismică a clădirilor cu risc seismic).
- Expertiză voluntară: Chiar și fără bulină, o expertiză poate oferi detalii despre calitatea construcției.
Renovări ilegale:
- Dărâmarea pereților portanți: Orice intervenție la structura de rezistență fără autorizație de construire și fără proiect tehnic avizat este ilegală și extrem de periculoasă. Poate afecta stabilitatea întregii clădiri și atrage demolarea pe cheltuiala proprietarului și amenzi substanțiale.
- Extinderi neautorizate: Închiderea balcoanelor, extinderea spațiilor fără autorizație. Acestea trebuie intabulate și cadastrul actualizat. Verifică planul cadastral comparativ cu realitatea de pe teren.
Instalații:
- Instalațiile electrice, sanitare, gaze: Verifică vârsta, starea și conformitatea acestora. Instalațiile vechi pot necesita înlocuire, ceea ce implică costuri semnificative. O verificare de către un specialist poate preveni evenimente neplăcute (scurtcircuite, inundații, scurgeri de gaze).

Antecontractul de Vânzare-Cumpărare: Baza Tranzacției

Antecontractul (sau promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare) este un pas esențial prin care părțile își asumă angajamentul de a încheia ulterior un contract de vânzare-cumpărare. Acesta trebuie încheiat în formă autentică la notar public pentru a produce efecte juridice solide și a putea fi ulterior notat în cartea funciară. Conform articolului 1.279 din Codul Civil, promisiunea de a contracta trebuie să cuprindă toate elementele esențiale ale contractului pe care urmează să îl încheie. În caz de refuz nejustificat de încheiere a contractului, partea vătămată poate cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

Clauze Esențiale: Nu Negocia Niciodată Pe Acestea

Clauză	Ce trebuie să conțină și de ce este important	Importanță
Identificarea apartamentului	Detalii complete: Număr cadastral, număr de carte funciară, adresă completă, suprafață utilă și construită, număr de camere, dependințe (boxă, loc de parcare). Importanță: Asigură că obiectul vânzării este identificat fără echivoc, prevenind orice confuzie sau dispută ulterioară. Aceste date trebuie să coincidă perfect cu cele din CF.	CRITICĂ
Prețul de vânzare	Suma exactă: Exprimată în cifre și litere, menționând moneda (RON sau EUR). Modalitatea de plată: (Ex: avans la antecontract, rest de plată la finalizarea contractului, prin credit bancar, din surse proprii). Menționarea conturilor bancare unde se va face plata. Importanță: Clarifică aspectul financiar esențial al tranzacției, eliminând ambiguitățile.	CRITICĂ
Avansul	Suma avansului: Specifică valoarea exactă. Natura juridică: Specifică dacă este arvună sau acont. Această distincție este fundamentală (vezi mai jos). Sancțiuni: Ce se întâmplă în cazul neîncheierii contractului final din culpa uneia dintre părți. Importanță: Asigură angajamentul financiar inițial și stabilește penalitățile în caz de nerespectare.	CRITICĂ
Termen de încheiere	Data limită: Specifică un termen rezonabil pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare (ex: "până cel târziu la data de..."). Condiții: Poate fi legat de îndeplinirea unor condiții suspensive (ex: obținerea creditului). Importanță: Cadrul temporal al tranzacției, oferind predictibilitate ambelor părți.	CRITICĂ
Condiții suspensive	Exemple: Obținerea creditului bancar de către cumpărător (în termen și condiții acceptabile), radierea integrală a ipotecii vânzătorului, obținerea tuturor avizelor/autorizațiilor necesare. Mod de operare: Dacă condiția nu se îndeplinește, antecontractul devine caduc (nul) fară ca vreo parte să poată fi considerată în culpă. Importanță: Protejează părțile de riscuri majore, condiționând finalizarea tranzacției de îndeplinirea unor evenimente externe.	ÎNALTĂ
Clauze penale	Sancțiuni clare: Stabilește valoarea despăgubirilor în cazul în care una dintre părți se retrage sau nu își îndeplinește obligațiile. Suma poate fi o parte din avans, dublul avansului (în cazul arvunei) sau o sumă forfetară. Importanță: Descurajează retragerea nejustificată și oferă o compensație prestabilită în caz de nerespectare a promisiunii. Cumpărătorul poate solicita executarea silită a promitentului-vânzător ce refuză nejustificat încheierea contractului, sau poate cere o hotărâre judecătorească ce să țină loc de act autentic.	ÎNALTĂ
Starea apartamentului	Declarația vânzătorului: Includerea unei clauze prin care vânzătorul declară că apartamentul nu prezintă vicii ascunse (conform art. 1.707 și următoarele din Codul Civil), că este liber de sarcini și că nu a suferit modificări neautorizate. Importanță: Obligă vânzătorul să răspundă pentru conformitatea imobilului și oferă cumpărătorului un temei legal în caz de descoperire ulterioară a unor deficiențe semnificative.	ÎNALTĂ
Forța majoră/Cazul fortuit	Menționarea: Evenimente imprevizibile și inevitabile care justifică neîndeplinirea obligațiilor (ex: calamități naturale). Importanță: Delimitează cazurile în care părțile pot fi exonerate de răspundere.	MEDIE
Clauza de confidențialitate	Confidențialitatea datelor: Părțile se angajează să nu divulge informații despre tranzacție. Importanță: Protejează interesele comerciale sau personale ale părților.	MEDIE

Arvună vs. Acont: O Distincție Crucială (Art. 1538 Cod Civil)

Natura sumei plătite ca avans la semnarea antecontractului este de o importanță capitală pentru consecințele juridice în cazul neîndeplinirii obligațiilor.

Aspect	Arvună (Art. 1544 Cod Civil)	Acont (Art. 1535 Cod Civil)
Dacă cumpărătorul se retrage	Pierde arvuna: Conform art. 1.545 alin. (2) din Codul Civil, dacă promitentul-cumpărător nu își îndeplinește obligațiile, promitentul-vânzător poate reține arvuna, fără a mai avea nevoie de hotărâre judecătorească. Aceasta reprezintă o despăgubire forfetară.	Se restituie (cu excepția daunelor): Acontul este o simplă plată parțială a prețului. Dacă cumpărătorul se retrage, are obligația de a restitui suma (dacă a primit-o), iar vânzătorul poate cere daune-interese, dar trebuie să le probeze în instanță.
Dacă vânzătorul se retrage	Restituie dublul sumei primite: Conform art. 1.545 alin. (2) din Codul Civil, dacă promitentul-vânzător nu își îndeplinește obligațiile, este obligat să restituie dublul arvunei primite, fără a mai fi necesară o hotărâre judecătorească.	Restituie suma simplu + daune: Vânzătorul este obligat să restituie suma primită ca acont și cumpărătorul poate solicita daune-interese în instanță, dar acestea trebuie probate concret (ex: cheltuieli cu evaluarea, analiza actelor, transport).
Efect juridic	Funcție de garanție și de dezicere: Arvuna are un rol de garanție a încheierii contractului și, în același timp, permite unei părți să se răzgândească pierzând sau plătind dublul sumei. Este o formă de lichidare anticipată a daunelor.	Simpla plată parțială: Acontul reprezintă o parte din prețul total și nu are funcția de garanție sau de dezicere. Rolul său este pur economic, reducând suma de plată la final.
Recomandare	Preferabilă: Arvuna este, în general, preferabilă pentru ambele părți, deoarece oferă o mai mare siguranță juridică și un mecanism simplificat de compensare în caz de nerespectare a promisiunii. Se menționează expres în antecontract că suma are valoare de arvună.	Mai puțin protectiv: Acontul este mai puțin protectiv pentru partea prejudiciată, deoarece necesită probarea daunelor în instanță, un proces costisitor și de durată. Dacă nu se specifică natura, se consideră acont.

Contractul de Vânzare-Cumpărare: Actul Final și Translativ de Proprietate

📖 Lectură recomandată: Drept imobiliar 2026: cumpărare, carte funciară și litigii

Resurse și Articole Relevante

Contractul de vânzare-cumpărare este actul juridic solemn prin care se transmite dreptul de proprietate de la vânzător la cumpărător. Acesta trebuie încheiat în formă autentică la un birou notarial public (conform art. 1.244 și 1.674 din Codul Civil).

Documente Necesare la Notar: Pregătire Riguroasă

Pregătirea completă a documentației este esențială pentru a evita întârzieri sau chiar anularea programării la notar.

De la vânzător:

Act de identitate: Original și copie conformă cu originalul.
Actul de proprietate: Original și copie conformă (contract anterior de vânzare-cumpărare, donație, certificat de moștenitor, sentință civilă, etc.).
Extras CF de autentificare: Obținut direct de notar, valabil 10 zile lucrătoare.
Certificat fiscal: Eliberat de Primăria locală, care atestă plata la zi a impozitelor și taxelor.
Adeverință de la asociația de proprietari: Atestă plata la zi a cotelor de întreținere.
Certificat energetic: Eliberat de un auditor energetic autorizat.
Acordul soțului/soției: În formă autentică, dacă imobilul este bun comun, sau prezența acestuia la notar.
Ultima factură de utilități: Dovada plății la zi.
Declarație notarială (dacă e cazul): Privind inexistența unor litigii sau sarcini adiționale.
Procură specială (dacă e cazul): În original.

De la cumpărător:

Act de identitate: Original și copie conformă cu originalul.
Dovada plății prețului: Ordin de plată bancar, extras de cont, chitanță notarială ce atestă încasarea avansului. Suma trebuie să fie transferată în contul vânzătorului înainte sau în timpul semnării actului.
Contractul de credit/Oferta de credit (dacă e cazul): Emise de bancă, inclusiv dovezile plății avansului din surse proprii și a cheltuielilor aferente creditului.

Costuri la Achiziție: O Perspectivă Financiară Completă

Costurile asociate cumpărării unui apartament pot depăși prețul de achiziție și trebuie estimate cu atenție în buget.

Cost	Cine plătește	Estimare (Exemple pentru un apartament de 100.000 EUR)	Prevederi Legale
Onorariu notar	Ambele părți (negociabil)	Se calculează procentual din prețul de vânzare, conform Ordinului Ministrului Justiției nr. 2.140/2021 pentru aprobarea Normelor cu privire la tarifele de onorarii minimale și maximale pentru serviciile prestate de notarii publici. De exemplu, pentru un apartament de 100.000 EUR (aprox. 500.000 RON), onorariul ar putea fi în jur de 4.000 - 6.000 RON + TVA 21%, însă depinde de notar și de complexitatea tranzacției. Acesta se negociază, dar de obicei, cumpărătorul suportă cea mai mare parte.	Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, Ordinul MJ nr. 2.140/2021.
Impozit pe transferul proprietății	Vânzătorul (legal), dar adesea plătit de cumpărător (indirect, inclus în chelt. notariale)	Se calculează conform art. 111 din Codul Fiscal. Pentru proprietăți dobândite de până la 3 ani, impozitul este de: - 0% pentru valoarea sub 450.000 RON (prag valabil din 2026). - 3% pentru diferența ce depășește 450.000 RON. Pentru proprietăți dobândite de peste 3 ani, impozitul este de: - 0% pentru valoarea sub 450.000 RON. - 1% pentru diferența ce depășește 450.000 RON. Notarul reține și virează acest impozit la ANAF.	Codul Fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 111.
Taxă de intabulare CF	Cumpărătorul	Conform OUG nr. 31/2018, taxa este de 0.15% din valoarea imobilului pentru persoane fizice și 0.5% pentru persoane juridice, plafonată la 60.000 RON, la care se adaugă taxa fixă pentru operațiunea de intabulare (aprox. 60 RON). Ex: Pentru 100.000 EUR (aprox. 500.000 RON): 0.15% * 500.000 RON = 750 RON + 60 RON. Pentru urgență (24-48h), taxa se triple

⚖️ Asistență juridică în Târgu Mureș și județul Mureș. Cabinet de Avocatură Pantilimon Rikhárd-Árpád, cu sediul în Târgu Mureș, Str. Rodnei nr. 3, Ap. 1 · ☎ 0740 011 411. Vedeți serviciile de drept imobiliar sau pagina avocat Mureș.

Cumpărare Apartament 2026: Ghid Juridic Complet pentru a Evita Capcanele