Drept imobiliar 2026: cumpărare, carte funciară și litigii

Introducere

Achiziția sau înstrăinarea unui imobil în România presupune respectarea unor condiții de formă stricte și verificarea atentă a situației juridice a bunului. O eroare la întocmirea actului, omiterea verificării cărții funciare sau nerespectarea dreptului de preempțiune pentru terenurile agricole pot duce la nulitatea actului, la litigii îndelungate sau la imposibilitatea de a vă înscrie dreptul de proprietate. Acest ghid prezintă, pe baza legislației în vigoare la data de referință octombrie 2026, principalele aspecte de drept imobiliar relevante pentru cumpărători, vânzători, proprietari și chiriași: forma autentică a actelor, rolul cărții funciare, antecontractul de vânzare, regimul special al terenurilor agricole extravilane, acțiunile în revendicare și uzucapiune, ipoteca imobiliară, precum și raporturile de închiriere și procedura de evacuare.

Forma autentică a actelor privind imobile (art. 1244 Cod civil)

Potrivit art. 1244 din Codul civil, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale asupra unor imobile care urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie încheiate, sub sancțiunea nulității absolute, prin înscris autentic, în afara altor cazuri prevăzute de lege. În practică, aceasta înseamnă că:

• contractul de vânzare a unui imobil (teren, casă, apartament) trebuie încheiat în formă autentică, la notarul public;
• constituirea sau transmiterea altor drepturi reale imobiliare (uzufruct, servitute, superficie, ipotecă) supuse înscrierii în cartea funciară impune aceeași cerință de formă;
• nerespectarea formei autentice atrage nulitatea absolută a actului, care nu poate fi acoperită prin executare voluntară ulterioară a obligațiilor asumate (actul rămâne însă valabil ca antecontract, dacă întrunește condițiile de fond ale unei asemenea convenții).

Înainte de autentificare, notarul public solicită la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară un extras de carte funciară pentru autentificare, document care are, potrivit Legii nr. 7/1996, o valabilitate de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii și care atestă situația actuală a dreptului de proprietate și a eventualelor sarcini (ipoteci, interdicții, litigii notate). Dacă în acest interval se emite un alt extras pentru un alt beneficiar, operațiunile notariale ulterioare sunt condiționate corespunzător. Pentru detalii despre evidența de carte funciară puteți consulta ghidul nostru dedicat cadastrului și cărții funciare.

Carte funciară și ANCPI: rolul extrasului și al intabulării

Sistemul de carte funciară, reglementat de Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 (republicată), are ca scop evidența tehnică, economică și juridică a imobilelor și asigurarea opozabilității drepturilor reale față de terți. Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), prin oficiile sale teritoriale, administrează acest sistem informatic integrat.

Câteva noțiuni esențiale:

• Extrasul de carte funciară pentru informare – poate fi solicitat de orice persoană interesată și oferă o imagine generală a situației imobilului, fără a fi destinat autentificării unui act;
• Extrasul de carte funciară pentru autentificare – se eliberează la cererea notarului public și este necesar pentru încheierea actului autentic de înstrăinare sau constituire de drepturi reale;
• Certificatul de sarcini – atestă existența sau inexistența unor sarcini (ipoteci, privilegii, sechestre) asupra imobilului;
• Intabularea – înscrierea definitivă a dreptului de proprietate sau a altui drept real în cartea funciară, care produce efecte de opozabilitate față de terți.

Pentru pașii concreți ai înscrierii unui drept de proprietate, consultați ghidul privind intabularea în cartea funciară și ghidul despre erorile și litigiile frecvente de carte funciară. Verificarea atentă a extrasului de carte funciară înainte de orice tranzacție este esențială pentru identificarea eventualelor sarcini, litigii notate sau neconcordanțe cadastrale care pot bloca ulterior operațiunea.

Antecontractul de vânzare (promisiunea de vânzare)

În practica imobiliară, este frecventă încheierea unui antecontract (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare) înainte de perfectarea actului autentic, de regulă pentru a rezerva imobilul, a stabili prețul și termenele de plată sau a permite cumpărătorului să obțină finanțare. Codul civil reglementează promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare ca instituții distincte de contractul de vânzare propriu-zis: antecontractul naște obligația de a încheia în viitor contractul translativ de proprietate, dar nu transferă el însuși dreptul de proprietate.

Elemente de reținut la antecontract:

• nu este supus, de regulă, cerinței formei autentice (poate fi încheiat sub semnătură privată), însă încheierea sa la notar sau avocat reduce riscurile și permite, dacă părțile convin, notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare, cu efect de opozabilitate față de terți;
• trebuie să cuprindă clar identificarea imobilului, prețul, termenul pentru încheierea actului autentic, precum și consecințele neexecutării (de exemplu, posibilitatea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, atunci când promitentul refuză nejustificat încheierea vânzării, sau clauze penale/arvună);
• este recomandabil ca, înainte de semnare, să se verifice situația juridică reală a imobilului prin verificarea contractului și a documentației aferente și prin extras de carte funciară actualizat.

Pentru un model orientativ al clauzelor unui contract de vânzare-cumpărare imobiliară, consultați ghidul complet privind contractul de vânzare-cumpărare și ghidul despre cumpărarea unui apartament, precum și modelele de contracte comentate disponibile pe site.

Dreptul de preempțiune la vânzarea terenurilor agricole extravilane (Legea nr. 17/2014)

Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan este supusă unui regim special, reglementat de Legea nr. 17/2014, care nu se aplică terenurilor agricole situate în intravilan. Scopurile declarate ale legii sunt asigurarea securității alimentare, protejarea intereselor naționale și exploatarea resurselor naturale, precum și comasarea terenurilor agricole pentru constituirea unor exploatații viabile economic.

Mecanismul-cheie este dreptul de preempțiune: înainte de a vinde un asemenea teren unui terț, proprietarul trebuie să înregistreze o ofertă de vânzare la autoritatea publică locală și să parcurgă procedura de afișare și comunicare prevăzută de lege. Titularii dreptului de preempțiune sunt, în ordine, coproprietarii, arendașii, proprietarii vecini, precum și statul român (prin Agenția Domeniilor Statului), la preț și în condiții egale cu cele din oferta de vânzare. Doar dacă niciunul dintre preemptori nu acceptă oferta în termenul legal, iar procedura de avize necesare este finalizată, proprietarul poate vinde liber terenul unui alt cumpărător, cu respectarea condițiilor privind calitatea dobânditorului prevăzute de lege.

Nerespectarea procedurii de preempțiune poate atrage sancțiuni de drept civil asupra actului de vânzare, inclusiv posibilitatea ca titularul dreptului de preempțiune nesocotit să solicite instanței recunoașterea calității de cumpărător în locul terțului. Având în vedere complexitatea procedurală, este recomandată verificarea prealabilă a regimului juridic al terenului, inclusiv prin calculatorul de termene, și consilierea juridică înainte de o vânzare sau cumpărare de teren agricol extravilan.

Acțiunea în revendicare

Acțiunea în revendicare este mijlocul juridic prin care proprietarul neposesor solicită instanței obligarea posesorului neproprietar la restituirea bunului. Potrivit principiilor Codului civil, dreptul la acțiunea în revendicare este, de regulă, imprescriptibil extinctiv, ceea ce înseamnă că proprietarul își poate valorifica dreptul oricând, indiferent de durata de timp scursă de la pierderea posesiei, cu excepțiile și particularitățile prevăzute de lege (de exemplu, în raport cu un posesor care a dobândit între timp proprietatea prin uzucapiune).

Pentru a avea șanse de succes, reclamantul trebuie să facă dovada dreptului său de proprietate (de regulă prin acte de proprietate și extrase de carte funciară) și să identifice corect pârâtul posesor, precum și imobilul revendicat. Litigiile de revendicare se complică adesea prin neconcordanțe între teren și cartea funciară sau prin acte succesive de înstrăinare. Detalii la revendicare imobiliară – ghid complet de procedură.

Uzucapiunea (dobândirea proprietății prin posesie îndelungată)

Uzucapiunea este un mod de dobândire a dreptului de proprietate (sau a altor drepturi reale) prin exercitarea unei posesii utile asupra unui imobil, pe durata și în condițiile prevăzute de lege. Codul civil actual distinge, pentru imobilele înscrise în regimul de carte funciară, între:

• uzucapiunea tabulară, aplicabilă atunci când o persoană a fost înscrisă fără cauză legitimă ca titular al unui drept real în cartea funciară și a posedat imobilul cu bună-credință, timp îndelungat, în condițiile legii;
• uzucapiunea extratabulară, aplicabilă atunci când proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau și-a încetat existența, iar posesorul a stăpânit imobilul ca proprietar, fără întrerupere, pe durata prevăzută de lege, putând solicita înscrierea dreptului astfel dobândit.

Uzucapiunea produce efecte retroactive de la începerea posesiei utile, însă constatarea dreptului se face, de regulă, printr-o hotărâre judecătorească ce stă la baza înscrierii în cartea funciară. Dovada posesiei (acte, martori, plata impozitelor, lucrări pe imobil) are un rol central în aceste litigii.

Ipoteca imobiliară

Ipoteca imobiliară este o garanție reală care conferă creditorului dreptul de a urmări imobilul afectat garanției, indiferent în mâinile cui s-ar afla, și de a fi plătit cu prioritate din prețul obținut din valorificarea acestuia. Potrivit Codului civil, ipoteca imobiliară se stinge prin radierea din cartea funciară sau prin pieirea totală a bunului, alături de celelalte cauze generale de stingere a garanțiilor reale (plata datoriei garantate, renunțare, confuziune etc.).

Constituirea ipotecii presupune, la fel ca vânzarea, respectarea formei autentice și înscrierea în cartea funciară, moment din care garanția devine opozabilă terților și se stabilește rangul de prioritate față de alți creditori. La neplata creanței garantate, creditorul poate declanșa executarea silită asupra imobilului. Detalii la ghidul dedicat ipotecii.

Contractul de închiriere (locațiune) și evacuarea chiriașului

Închirierea unui imobil presupune încheierea unui contract de locațiune prin care proprietarul (locator) pune la dispoziția chiriașului (locatar) folosința bunului, în schimbul unei chirii. Pentru a evita litigii ulterioare, contractul ar trebui să cuprindă cel puțin: identificarea părților și a imobilului, durata închirierii, cuantumul și modalitatea de plată a chiriei, garanția constituită, obligațiile privind întreținerea și reparațiile, precum și condițiile de încetare. Un model orientativ este disponibil la modelul de contract de închiriere.

Când chiriașul nu eliberează imobilul la încetarea contractului sau nu plătește chiria, proprietarul poate recurge la evacuare. În funcție de contract, aceasta se derulează fie pe calea dreptului comun, fie, dacă sunt îndeplinite condițiile legale (contract autentic sau înregistrat fiscal, cu clauză de eliberare necondiționată), pe calea procedurii speciale din Codul de procedură civilă. Detalii în ghidul privind evacuarea chiriașului.

Verificări esențiale înainte de o tranzacție imobiliară

Indiferent dacă sunteți cumpărător, vânzător, moștenitor sau chiriaș, câteva verificări reduc semnificativ riscul unor litigii ulterioare:

• obținerea unui extras de carte funciară actualizat, pentru a verifica titularul dreptului de proprietate, eventualele sarcini, interdicții sau litigii notate;
• confirmarea concordanței dintre suprafața și limitele din documentația cadastrală și situația reală din teren;
• verificarea regimului special aplicabil (teren agricol extravilan supus preempțiunii, imobil provenit din succesiune nefinalizată, imobil aflat în coproprietate etc.);
• pentru imobile dobândite prin moștenire, clarificarea prealabilă a procedurii succesorale, descrisă în ghidul privind succesiunile și procedura de moștenire;
• pentru imobile aflate în asociații de proprietari, verificarea eventualelor datorii restante, tratate în ghidul privind asociațiile de proprietari.

Întrebări frecvente

1. Este valabil un contract de vânzare a unui apartament încheiat doar sub semnătură privată? Nu. Potrivit art. 1244 din Codul civil, convențiile prin care se transmit drepturi reale imobiliare supuse înscrierii în cartea funciară trebuie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute. Un înscris sub semnătură privată poate valora, cel mult, ca antecontract (promisiune de vânzare), care obligă părțile să încheie ulterior actul autentic, dar nu transferă singur proprietatea.

2. Cât timp este valabil extrasul de carte funciară pentru autentificare? Potrivit Legii nr. 7/1996, extrasul de carte funciară pentru autentificare, eliberat la cererea notarului public, este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. În acest interval trebuie finalizată autentificarea actului pentru care a fost solicitat.

3. Se aplică dreptul de preempțiune și la vânzarea unui apartament sau a unui teren intravilan? Nu. Legea nr. 17/2014 privind regimul de vânzare a terenurilor agricole se aplică exclusiv terenurilor agricole situate în extravilan; terenurile agricole situate în intravilan nu intră sub incidența acestei reglementări. Pentru alte categorii de imobile (apartamente, case, terenuri intravilane), regula generală este libertatea de a contracta, cu excepția dreptului de preempțiune al coproprietarilor în cazurile prevăzute de lege.

4. Acțiunea în revendicare se prescrie? Dreptul de proprietate privată fiind perpetuu, acțiunea în revendicare este, ca regulă, imprescriptibilă extinctiv. Aceasta nu înseamnă însă că proprietarul va câștiga automat litigiul: posesorul pârât se poate apăra, între altele, invocând dobândirea proprietății prin uzucapiune, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.

5. Ce se întâmplă dacă chiriașul refuză să elibereze imobilul la expirarea contractului? Proprietarul poate solicita evacuarea chiriașului fie pe calea dreptului comun, fie, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă (de exemplu, un contract de închiriere valabil, cu clauze clare privind încetarea și eliberarea imobilului), pe calea unei proceduri speciale, mai rapide decât procesul obișnuit. Etapele acestei proceduri sunt detaliate în ghidul dedicat evacuării chiriașului.

Resurse și Articole Relevante

Concluzie

Drept imobiliar nu înseamnă doar semnarea unui act la notar, ci un ansamblu de verificări, termene și proceduri care, respectate corect, previn litigii costisitoare. De la forma autentică obligatorie, la verificarea cărții funciare, respectarea dreptului de preempțiune pentru terenurile agricole sau gestionarea corectă a unui raport de închiriere, fiecare etapă a unei tranzacții imobiliare poate ridica probleme juridice specifice. Pentru o evaluare a situației dumneavoastră concrete – cumpărare, vânzare, litigiu de carte funciară, revendicare, uzucapiune sau evacuare – echipa Cabinetului de Avocatură Pantilimon din Târgu Mureș poate oferi consiliere adaptată speței. Pentru o discuție punctuală, puteți face o programare.

Surse oficiale verificate

• Codul civil (Legea nr. 287/2009, republicat, actualizat), art. 1244 și dispozițiile privind promisiunea de vânzare, uzucapiunea tabulară și extratabulară, acțiunea în revendicare și ipoteca imobiliară – https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/109884 (verificat octombrie 2026)
• Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată și actualizată – dispoziții privind extrasul de carte funciară pentru informare, extrasul pentru autentificare (valabilitate 10 zile lucrătoare) și certificatul de sarcini – https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/179670 (verificat octombrie 2026)
• Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan, actualizată – scopul legii, excluderea terenurilor intravilane, ordinea titularilor dreptului de preempțiune – https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocumentAfis/165647 (verificat octombrie 2026)