Legea 196/2018 Actualizată 2026 – Asociații de Proprietari

Autor: Avocat Rikhard Pantilimon

Asociațiile de proprietari reprezintă o componentă esențială a conviețuirii în condominii, având rolul de a gestiona eficient proprietatea comună, de a asigura buna funcționare a imobilului și de a proteja interesele tuturor proprietarilor. De la intrarea în vigoare a Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, cadrul legal a devenit mai clar și mai detaliat, impunând noi drepturi și obligații. Având în vedere actualizările legislative și adaptările continue ale practicilor administrative, acest articol își propune să ofere o imagine exhaustivă a aspectelor cheie legate de asociațiile de proprietari, cu accent pe modificările și perspectivele anului 2026.

Pe scurt – Legea 196/2018 actualizată 2026

• Legea nr. 196/2018 reglementează înființarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor; a abrogat Legea nr. 230/2007.
• Adunarea generală a proprietarilor decide asupra bugetului, cheltuielilor și alegerii organelor de conducere.
• Cheltuielile comune se repartizează după cota-parte indiviză, pe număr de persoane sau pe consum, în funcție de natura lor.
• Fondul de rulment și fondul de reparații sunt obligatorii; restanțele pot fi recuperate pe cale judiciară.
• Pentru textul oficial în vigoare, consultați forma consolidată pe Portalul Legislativ.

🧮 Instrument gratuit: calculați cota-parte indiviză și partea din cheltuielile comune. 🏠 Aveți un litigiu cu asociația sau o problemă legată de proprietate? Vedeți serviciile noastre de drept imobiliar – Cabinet de Avocatură Pantilimon Rikhárd-Árpád, cu sediul în Târgu Mureș.

I. Cadrul Legal: Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor

Legea nr. 196/2018 reprezintă piatra de temelie a reglementării asociațiilor de proprietari în România. Aceasta a abrogat vechea Lege nr. 230/2007, aducând o serie de clarificări și îmbunătățiri menite să eficientizeze administrarea condominiilor și să soluționeze lacunele legislației anterioare. Scopul principal al legii este de a asigura un management transparent și responsabil al proprietății comune, promovarea unui mediu de conviețuire civilizat și protejarea drepturilor și intereselor tuturor proprietarilor.

Printre noutățile majore introduse de Legea nr. 196/2018 se numără:

• Definirea mai clară a condominiului și a proprietății comune.
• Reguli detaliate privind constituirea și înregistrarea asociațiilor de proprietari.
• Cerințe stricte privind atestarea administratorilor de condominii.
• Prevederi explicite referitoare la fondurile asociației (fond de rulment, fond de reparații).
• Proceduri mai clare de recuperare a restanțelor.
• Sancțiuni mai severe pentru nerespectarea dispozițiilor legale.
• Un rol consolidat al autorităților locale în monitorizarea și controlul asociațiilor.

Este esențial ca fiecare proprietar și membru al organelor de conducere ale asociației să cunoască și să respecte aceste prevederi legale pentru a asigura o bună funcționare a condominiului.

II. Constituirea și Înregistrarea Asociației de Proprietari

Înființarea unei asociații de proprietari este un pas fundamental pentru a organiza și gestiona eficient proprietatea comună dintr-un condominiu. Procesul este reglementat detaliat de Legea nr. 196/2018.

Cadrul Legal pentru Constituire

Potrivit Legii nr. 196/2018, art. 5 alin. (1) și art. 6 alin. (1), asociația de proprietari se înființează prin acordul scris al proprietarilor, constituit într-un proces-verbal al adunării de constituire. Minimum jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu trebuie să fie prezenți la adunarea de constituire sau să își exprime acordul în scris.

Etapele Constituiri

*   Procesul-verbal al adunării de constituire: Semnat de toți proprietarii prezenți și de președintele de ședință.
*   Acordul de asociere: Care conține datele de identificare ale proprietarilor, numerele de evidență ale apartamentelor și cota-parte indiviză din proprietatea comună (Legea nr. 196/2018, art. 7 alin. (2) lit. a)).
*   Statutul asociației de proprietari: Un document fundamental care reglementează modul de organizare și funcționare a asociației, drepturile și obligațiile membrilor, atribuțiile organelor de conducere, gestionarea financiară, etc. Statutul trebuie să respecte prevederile Legii nr. 196/2018.

4. Înregistrarea la Judecătorie: După redactarea actelor, asociația de proprietari trebuie să obțină personalitate juridică prin înregistrarea la judecătoria în a cărei circumscripție teritorială se află condominiul. Dosarul de înregistrare va include (Legea nr. 196/2018, art. 10 alin. (1)): * Cererea de înregistrare; * Procesul-verbal al adunării de constituire; * Acordul de asociere; * Statutul asociației; * Lista adunărilor generale și a hotărârilor adoptate; * Dovada titlului de proprietate pentru imobil; * Alte documente solicitate de instanța de judecată (ex: acte de identitate ale membrilor fondatori, dovada sediului). Judecătoria, după verificarea legalității actelor, va pronunța o hotărâre de înregistrare, moment din care asociația dobândește personalitate juridică (Legea nr. 196/2018, art. 10 alin. (3)).

Costuri și Termene:

• Taxe de înregistrare la judecătorie: Sunt minime sau inexistente pentru asociațiile de proprietari (se verifică cu instanța la momentul respectiv).
• Termen de înregistrare: Judecătoria soluționează cererea în termen de 30 de zile de la depunere (Legea nr. 196/2018, art. 10 alin. (2)).

III. Adunarea Generală a Proprietarilor – Organul Suprem de Decizie

Adunarea generală este structura supremă de decizie a asociației de proprietari și este compusă din totalitatea proprietarilor membri ai asociației (Legea nr. 196/2018, art. 17 alin. (1)).

A. Atribuții Principale (Legea nr. 196/2018)

• Aprobă și modifică statutul asociației.
• Alege și revocă membrii comitetului executiv, președintele asociației și cenzorul/comisia de cenzori.
• Aprobă bugetul de venituri și cheltuieli și bilanțul contabil anual.
• Stabilește nivelul fondului de rulment și al fondului de reparații.
• Decide asupra investițiilor, modernizărilor sau reparațiilor majore.
• Aprobă contractul de administrare și stabilește remunerația administratorului.
• Acționează în justiție, în numele asociației, pentru a recupera creanțele sau a apăra interesele colective.
• Decide înființarea sau radierea asociației.

B. Cvorum, Majorități și Proceduri de Vot

Deciziile adunării generale se iau prin votul proprietarilor, cu respectarea unor condiții de cvorum și majoritate specifice.

• Cvorumul: Pentru ca o adunare generală să fie legal constituită, este necesară prezența proprietarilor care dețin cel puțin jumătate plus unu din numărul total de voturi. Votul este exprimat de proprietarul unității individuale sau de un împuternicit (Legea nr. 196/2018, art. 20 alin. (1) și (2)). Fiecare proprietar are un număr de voturi egal cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, conform actelor de proprietate (Legea nr. 196/2018, art. 20 alin. (3)).
• Majoritatea de vot:
  • Majoritate simplă (jumătate plus unu din voturile valabil exprimate): Pentru deciziile curente, cum ar fi aprobarea bugetului, alegerea/revocarea administratorului, aprobarea lucrărilor de întreținere (Legea nr. 196/2018, art. 20 alin. (4)).
  • Majoritate calificată (două treimi din voturile tuturor proprietarilor): Pentru decizii importante precum modificarea statutului, schimbarea destinației proprietății comune, desființarea sau înființarea asociației (Legea nr. 196/2018, art. 20 alin. (5)).
  • Acordul tuturor proprietarilor (unanimitate): Pentru modificarea sau schimbarea destinației spațiilor comune, în cazul în care aceasta afectează structura de rezistență, siguranța în exploatare sau mediul înconjurător (Legea nr. 196/2018, art. 41 alin. (1)).

C. Convocarea Adunării Generale (Legea nr. 196/2018)

• Convocarea se face de către președintele asociației sau de către comitetul executiv.
• Termen: Cu cel puțin 7 zile înainte de data stabilită.
• Mod de comunicare: Prin afișare la loc vizibil la intrarea în imobil/condominiu și, după caz, prin alte mijloace de comunicare (e-mail, sms), pe baza unei liste semnate de proprietari.
• Convocarea trebuie să cuprindă ordinea de zi.

D. Procesul-Verbal al Adunării Generale

Deciziile adunării generale se consemnează într-un proces-verbal, semnat de președinte și de secretarul ședinței, și afișat la loc vizibil (Legea nr. 196/2018, art. 19 alin. (7)).

IV. Comitetul Executiv și Președintele Asociației

Acestea sunt organele de conducere și reprezentare a asociației de proprietari, fiind subordonate adunării generale.

A. Comitetul Executiv (Legea nr. 196/2018)

• Componență: Minim 3 membri, aleși dintre proprietari.
• Atribuții Principale:
  • Pune în aplicare hotărârile adunării generale.
  • Elaborează proiectul anual al bugetului de venituri și cheltuieli.
  • Verifică lunar și avizează lista de plată.
  • Angajează și monitorizează activitatea administratorului.
  • Gestionează fondurile asociației (în limita bugetului aprobat).
  • Convoacă adunarea generală a proprietarilor.
  • Prezintă adunării generale raportul de activitate anual.
  • Monitorizează colectarea cotelor de contribuție și a penalităților.

B. Președintele Asociației de Proprietari (Legea nr. 196/2018)

• Atribuții Principale:
  • Reprezintă asociația în relațiile cu terții și în justiție.
  • Convoacă și prezidează ședințele comitetului executiv și adunările generale.
  • Semnează documentele emise de asociație.
  • Veghează la respectarea legii și a statutului.
  • Verifică legalitatea documentelor contabile și semnează plățile.
  • Poate suspenda, cu acordul majorității membrilor comitetului executiv, deciziile administratorului care contravin legii sau hotărârilor adunării generale.
  • Poate acționa în justiție asociația în cazul unor litigii.

V. Administratorul de Condominii – Atribuții și Contractul de Administrare

Administratorul este pilonul operațional al asociației, responsabil cu gestiunea curentă a proprietății comune.

A. Atribuțiile Administratorului (Legea nr. 196/2018)

Atribuțiile administratorului sunt detaliate în contractul de administrare și în Legea nr. 196/2018:

• Administrare tehnică:
  • Colectează și depozitează documentele de proprietate, certificatele de garanție ale echipamentelor.
  • Asigură buna funcționare și întreținere a proprietății comune (curățenie, verificări instalații, reparații minore).
  • Propune planuri de reparații și îmbunătățiri.
  • Negociază contracte cu furnizorii de servicii.
• Administrare financiară-contabilă:
  • Calculează, întocmește și afișează lunar lista de plată.
  • Încasa/gestionează fondurile asociației.
  • Evidența contabilă a veniturilor și cheltuielilor.
  • Efectuează plățile către furnizorii de utilități și servicii.
  • Întocmește anual bugetul de venituri și cheltuieli, dările de seamă financiare.
  • Urmărește încasarea cotelor de contribuție și aplică penalitățile.
• Administrare a personalului:
  • Gestionează personalul angajat al asociației (contabil, îngrijitor, etc.).
• Administrare a ReGES/ReGES-Online (registrul de evidență a salariaților, conform HG 295/2025):
  • Începând cu 01.01.2026, administratorii vor opera în ReGES/ReGES-Online (înlocuitorul ReGES), având obligația de a înregistra contractele individuale de muncă ale salariaților asociației (administrator, contabil, femeie de serviciu, etc.), precum și toate modificările ulterioare, în termenul stabilit de HG 295/2025. Nerespectarea acestor termene sau înregistrarea unor date eronate poate atrage sancțiuni conform Codului Muncii.

B. Contractul de Administrare

• Este un contract de mandat încheiat între asociația de proprietari (reprezentată de președinte și comitetul executiv) și administratorul de condominii (persoană fizică atestată sau persoană juridică).
• Trebuie să conțină, pe lângă clauzele generice, și atribuțiile detaliate ale administratorului, durata contractului, remunerația, condițiile de încetare și răspunderea contractuală.
• Aprobarea contractului de administrare și a retribuției administratorului se face prin hotărâre a adunării generale (Legea nr. 196/2018, art. 28 alin. (1)).
• Remunerația administratorului trebuie să fie echitabilă și să reflecte complexitatea și volumul activității.

C. Atestarea Administratorilor (Legea nr. 196/2018)

Personalul care desfășoară activitatea de administrare a condominiilor trebuie să fie atestat de către primar, în baza unui certificat de calificare profesională. Acest certificat se obține în urma absolvirii unor cursuri specializate și a unui examen. Asociația are obligația de a încheia contracte numai cu administratori atestați.

VI. Cheltuielile Comune – Repartizare și Tipuri

Cheltuielile comune reprezintă una dintre cele mai frecvente surse de dispute într-un condominiu, de aceea înțelegerea corectă a modului de repartizare este crucială.

A. Principii Generale de Repartizare (Legea nr. 196/2018)

Legea stabilește clar principiile de repartizare a cheltuielilor comune:

B. Tipuri de Cheltuieli (Legea nr. 196/2018)

• Cheltuieli pe număr de persoane: Apă rece și caldă menajeră (dacă nu există contoare individuale), salubrizare (gunoi menajer), costuri pentru dezinsecție/deratizare.
• Cheltuieli pe cota-parte indiviză:
  • Administrare, contabilitate, curățenie spații comune.
  • Întreținere și reparații la părțile comune (acoperiș, fațadă, casa scării, subsol, instalații de apă, canalizare, încălzire, electricitate comune).
  • Salarii personal (administrator, femeie de serviciu).
  • Iluminat spații comune, asigurare imobil.
  • Consum energie electrică în părțile comune.
  • Servicii de deratizare/dezinsecție în spațiile comune.
• Cheltuieli pe consumuri individuale:
  • Energie termică furnizată de punctele termice (unde se contorizează individual).
  • Apă rece/caldă (unde există contoare individuale).
  • Gaze naturale, energie electrică în apartament.
• Cheltuieli pe beneficiu: Ex: Costuri pentru folosirea liftului, dacă sunt repartizate doar proprietarilor de la etajele superioare (prin decizia adunării generale), costuri pentru utilizarea unui anumit spațiu comun (parcare).
• Cheltuieli pentru servicii de interes general sau pentru lucrări de modernizare/reparații: Acestea sunt repartizate conform hotărârii adunării generale, respectând principiile de mai sus.

C. Afișarea Listei de Plată

Administratorul are obligația să întocmească și să afișeze la loc vizibil lista de plată lunară, cu cel puțin 10 zile înainte de termenul de plată. Aceasta trebuie să conțină detaliat toate cheltuielile și modul de repartizare (Legea nr. 196/2018, art. 79 alin. (1) și (2)).

VII. Fondul de Rulment și Fondul de Reparații

Aceste două fonduri sunt esențiale pentru asigurarea stabilității financiare a asociației și pentru gestionarea lucrărilor de întreținere și reparații.

A. Fondul de Rulment (Legea nr. 196/2018, art. 72)

• Scop: Acoperirea cheltuielilor curente ale asociației, în avans, pentru o perioadă determinată (de obicei o lună de cheltuieli comune).
• Constituire: Se stabilește prin hotărâre a adunării generale și se depune de proprietari o sumă echivalentă cu cuantumul cheltuielilor pe o lună.
• Restituirea: Suma depusă ca fond de rulment se restituie integral în situația înstrăinării proprietății individuale, dacă nu a fost necesar consumul acesteia. În caz contrar, se restituie diferența.
• Reîntregirea: Fondul de rulment se reîntregește lunar de către proprietari, pentru a se menține la nivelul stabilit.

B. Fondul de Reparații (Legea nr. 196/2018, art. 71)

• Scop: Finanțarea lucrărilor de întreținere și reparații la proprietatea comună, altele decât cele curente, inclusiv reparații capitale.
• Constituire: Se stabilește anual de adunarea generală, la propunerea comitetului executiv, în funcție de necesarul de lucrări estimate și de durata de viață a elementelor comune (acoperiș, fațadă, lift, instalații). Plata se face sub formă de cotizații lunare sau într-o singură tranșă.
• Obligativitate: Este obligatoriu pentru toți proprietarii.
• Utilizare: Fondul se utilizează exclusiv pentru destinația stabilită și gestionarea sa trebuie să fie transparentă.

Ambele fonduri trebuie gestionate separat și evidențiate distinct în contabilitatea asociației.

VIII. Restanțierii – Procedura de Recuperare

Gestionarea restanțierilor este o problemă constantă pentru multe asociații. Legea nr. 196/2018 oferă instrumente legale pentru recuperarea datoriilor.

A. Penalități de Întârziere (Legea nr. 196/2018, art. 77 alin. (1))

• Termen de plată: Proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să plătească cotele de contribuție la cheltuielile asociației în termen de maximum 20 de zile calendaristice de la data afișării listei de plată.
• Nivel penalități: După împlinirea termenului de 20 de zile, asociația poate calcula penalități de întârziere de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere. Aceste penalități nu pot depăși suma principalului debit.
• Hotărâre: Nivelul penalităților se stabilește prin hotărâre a adunării generale.

B. Procedura de Recuperare a Datoriilor

1. Notificarea: Administratorul sau președintele asociației notifică restanțierul cu privire la suma datorată, termenul de plată și penalitățile aplicate. Se recomandă o notificare scrisă, cu confirmare de primire.
2. Conciliere/Avertizare: Se pot organiza discuții cu restanțierul pentru a înțelege situația și a găsi soluții amiabile (ex: eșalonarea plății).
3. Acțiunea în Instanță (Legea nr. 196/2018, art. 78):
   • Dacă, după primele demersuri, restanțierul nu își achită datoriile, asociația de proprietari, prin președintele său, poate acționa în instanță.
   • Acțiunea se introduce la judecătoria în a cărei circumscripție teritorială se află condominiul.
   • Hotărârea judecătorească prin care proprietarul este obligat să plătească sumele restante și penalitățile este titlu executoriu, conform Legii nr. 196/2018, art. 78 alin. (1).
   • Termen de prescripție: Creanțele asociației de proprietari se prescriu în termen de 3 ani.

C. Privilegiul Imobiliar (Legea nr. 196/2018)

Asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar asupra apartamentului / spațiului cu altă destinație al proprietarului datornic, pentru sumele restante. Acest privilegiu este opozabil terților, ceea ce înseamnă că, în cazul vânzării apartamentului, asociația își poate recupera datoriile cu prioritate față de alți creditori, din prețul obținut din vânzare. Pentru ca privilegiul să fie opozabil, el trebuie notat în cartea funciară.

IX. Drepturile și Obligațiile Proprietarilor

Proprietarii, prin statutul lor de membri ai asociației, au atât drepturi, cât și obligații care decurg din actele normative și din hotărârile adunării generale.

A. Drepturile Proprietarilor (Legea nr. 196/2018)

• Să participe la adunările generale și să voteze.
• Să își aleagă și să fie aleși în organele de conducere ale asociației.
• Să consulte toate documentele contabile și justificative ale asociației.
• Să solicite convocarea adunării generale în condițiile legii.
• Să se asocieze în asociații de proprietari.
• Să își utilizeze proprietatea individuală în mod liber și conform destinației.
• Să conteste în instanță hotărârile adunării generale sau ale comitetului executiv pe care le consideră nelegale sau statutare.

B. Obligațiile Proprietarilor (Legea nr. 196/2018)

• Să respecte statutul asociației și regulamentul de ordine interioară.
• Să contribuie la cheltuielile asociației în raport cu cota-parte din proprietatea comună și numărul de persoane.
• Să permită accesul în proprietatea individuală pentru efectuarea reparațiilor la proprietatea comună.
• Să mențină în stare bună proprietatea individuală.
• Să nu efectueze modificări structurale la proprietatea individuală fără acordul tuturor proprietarilor afectați și al autorităților competente.
• Să respecte normele de bună vecinătate și liniștea în condominiu.
• Să plătească integral și la timp cotele de contribuție la cheltuielile asociației și fondurile.
• Să declare numărul de persoane care locuiesc/utilizează proprietatea individuală.

X. Modificări și Îmbunătățiri ale Apartamentului

Orice intervenție asupra proprietății individuale care poate afecta structura de rezistență, siguranța în exploatare, aspectul exterior al condominiului sau proprietatea comună este strict reglementată.

A. Acordul Asociației (Legea nr. 196/2018)

• Pentru orice modificare a proprietății individuale care ar putea afecta structura de rezistență, siguranța în exploatare a clădirii, mediul înconjurător sau aspectul arhitectural al condominiului, este necesar acordul unanim al proprietarilor direct afectați și al asociației de proprietari (prin hotărâre a adunării generale).
• Exemple: închiderea balconului, montarea de aparate de aer condiționat pe fațadă, montarea termopanelor cu modificarea culorii sau a formei inițiale a ferestrelor, modificări interioare care implică pereți structurali.

B. Autorizația de Construire

Pe lângă acordul asociației, pentru majoritatea modificărilor care implică intervenții asupra structurii sau aspectului exterior, este necesară obținerea unei autorizații de construire de la autoritățile locale, conform Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Intervențiile neautorizate pot atrage amenzi substanțiale și obligația de a reveni la starea inițială.

C. Lucrări de Urgență

În cazul unor lucrări de urgență la proprietatea individuală care afectează proprietatea comună, proprietarul are obligația de a anunța imediat asociația și de a permite accesul pentru remedierea situației, dacă este cazul (ex: spargere de conductă, inundație).

XI. Litigii Frecvente în Cadrul Asociației

Litigiile sunt inevitabile într-o comunitate, însă o bună cunoaștere a legii și o comunicare eficientă le pot minimiza impactul.

A. Tipurile de Litigii:

1. Litigii între Proprietari și Asociație:
   • Contestarea listelor de plată.
   • Neînțelegeri privind repartizarea cheltuielilor.
   • Refuzul accesului în proprietatea individuală pentru reparații pe proprietatea comună.
   • Contestarea hotărârilor adunărilor generale.
   • Diferențe de opinie privind lucrările de reparații/îmbunătățiri.
2. Litigii între Proprietari:
   • Nerespectarea liniștii locatarilor.
   • Daune produse proprietății vecinilor.
   • Bătutul covoarelor, grătare pe balcon.
   • Folosirea abuzivă a spațiilor comune.
3. Litigii între Asociație și Administrator:
   • Neîndeplinirea atribuțiilor contractuale.
   • Nereguli financiare.
   • Nerespectarea dispozițiilor legii.

B. Soluționarea Litigiilor:

XII. Tabel Comparativ: Obligațiile Principale ale Proprietarilor vs. Asociație

XIII. Costuri și Taxe Asociate Administrării Asociației

Administrarea unei asociații implică diverse costuri, care trebuie prevăzute în bugetul anual și achitate din fondurile colectate de la proprietari.

Termene Procedurale Cheie:

• 20 de zile: Termenul legal pentru plata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de la data afișării listei de plată (Legea 196/2018, art. 77 alin. (1)).
• 0,2%: Penalizarea maximă pe zi de întârziere pentru neplata cheltuielilor comune (Legea 196/2018, art. 77 alin. (1)).
• 7 zile: Termenul minim de convocare a adunării generale (Legea 196/2018, art. 19 alin. (1)).
• 45 de zile: Termenul de contestare în instanță a hotărârilor adunării generale (Legea nr. 196/2018, art. 53 alin. (2)).
• 30 de zile: Termen de soluționare a cererii de înregistrare a asociației la judecătorie (Legea nr. 196/2018, art. 10 alin. (2)).
• Conform HG 295/2025: Termene specifice pentru operarea și actualizarea datelor în ReGES/ReGES-Online (înlocuitorul ReGES) pentru angajații asociației.

Ghid practic: administrator bloc, cheltuieli administrative, fond de rulment și repartizarea cheltuielilor

Atribuțiile administratorului de bloc, pe scurt

• ține evidența contabilă și întocmește lista lunară de plată a cheltuielilor asociației;
• urmărește încasarea cotelor de contribuție și semnalează comitetului executiv restanțele;
• gestionează contractele cu furnizorii de utilități și servicii, în limitele mandatului primit;
• păstrează documentele asociației și le pune la dispoziția proprietarilor, la cerere;
• execută hotărârile adunării generale și ale comitetului executiv, conform contractului de administrare.

Ce sunt cheltuielile administrative ale asociației

Cheltuielile administrative acoperă funcționarea asociației: indemnizațiile administratorului, președintelui și cenzorului, comisioanele bancare, materialele de birou, programele de contabilitate. Ele se aprobă prin bugetul votat de adunarea generală și se repartizează proprietarilor după criteriul stabilit de aceasta.

Fondul de rulment – ce trebuie să știți

Fondul de rulment servește la plata curentă a cheltuielilor asociației înainte de încasarea cotelor lunare. Cuantumul este stabilit de adunarea generală și se restituie proprietarului la înstrăinarea apartamentului, dacă nu a fost transferat noului proprietar. Nu se confundă cu fondul de reparații, care finanțează lucrările la proprietatea comună.

Repartizarea cheltuielilor și a creditelor

Cheltuielile se împart pe categorii: pe cotă-parte indiviză (de exemplu, reparații la proprietatea comună), pe număr de persoane (de exemplu, salubrizare, lift), pe consum individual (apă, căldură, după repartitoare) și pe beneficiari. Sumele primite de asociație (credite, returnări de la furnizori, venituri din închirierea spațiilor comune) se repartizează după aceleași criterii ca cheltuiala căreia îi corespund, dacă adunarea generală nu a hotărât altfel.

Instrumente utile: Calculator cotă-parte asociație · Calculator dobândă legală pentru sume restante.

XIV. Întrebări Frecvente (FAQ)

1. Ce se întâmplă dacă un proprietar refuză să își achite contribuția la fondul de reparații?

Refuzul de a achita contribuția la fondul de reparații este o încălcare a obligațiilor de proprietar. Asociația poate aplica penalități conform Legii nr. 196/2018, art. 77 alin. (1) și poate demara procedura legală de recuperare a creanței, inclusiv acțiunea în instanță pentru obținerea unui titlu executoriu.

2. Poate un proprietar să își închidă balconul fără acordul asociației?

Nu, închiderea balconului, fiind o modificare a aspectului exterior al clădirii și, în unele cazuri, a structurii, necesită acordul proprietarilor afectați, hotărârea adunării generale a asociației și, ulterior, obținerea autorizației de construire de la autoritățile locale, conform Legii nr. 196/2018, art. 41 și Legii nr. 50/1991.

3. Cine răspunde pentru reparațiile la coloana de apă din apartament?

Coloanele principale de apă, canalizare, încălzire și electricitate care tranzitează apartamentele individuale fac parte din proprietatea comună. Prin urmare, reparațiile la aceste coloane sunt în sarcina asociației de proprietari. Proprietarul are obligația de a permite accesul pentru aceste reparații (Legea nr. 196/2018, art. 39 lit. c)).

4. Ce pot face dacă sunt deranjat de zgomotul constant al vecinilor?

În primă instanță, este recomandat să discutați amiabil cu vecinii. Dacă situația persistă, puteți sesiza asociația de proprietari (președintele/comitetul executiv) sau, în cazuri extreme, puteți apela la Poliția Locală sau Națională pentru încălcarea Legii nr. 61/1991 privind sancționarea faptelor de încălcare a normelor de conviețuire socială, a ordinii și liniștii publice.

5. Este obligatorie constituirea fondului de rulment și a fondului de reparații?

Da, constituirea atât a fondului de rulment, cât și a fondului de reparații este obligatorie, conform Legii nr. 196/2018, art. 72 și art. 71. Nivelul și modalitatea de constituire se stabilesc prin hotărâre a adunării generale.

6. Cum se contestă o hotărâre a adunării generale?

Orice proprietar care se consideră lezat printr-o hotărâre a adunării generale poate contesta această hotărâre la instanța de judecată (judecătoria în a cărei circumscripție se află condominiul), în termen de 45 de zile de la data afișării hotărârii sau de la data la care a luat la cunoștință, conform Legii nr. 196/2018, art. 53 alin. (2).

7. Ce rol are cenzorul într-o asociație de proprietari?

Cenzorul sau comisia de cenzori are rolul de a verifica gestiunea financiar-contabilă a asociației, de a controla execuția bugetului de venituri și cheltuieli, de a verifica legalitatea operațiunilor și de a prezenta rapoarte semestriale și anuale adunării generale. Este un organ de control intern, esențial pentru transparența și buna gestiune.

8. Ce trebuie să verific înainte de a cumpăra un apartament într-un condominiu administrat de o asociație?

Este esențial să solicitați vânzătorului și, de preferință, direct administratorului asociației, o adeverință de la asociația de proprietari care să ateste că imobilul nu figurează cu niciun fel de debite la cheltuielile de întreținere. De asemenea, verificați dacă există litigii în curs care implică imobilul sau asociația și cereți o copie a statutului și a ultimelor hotărâri ale adunării generale pentru a înțelege regulile interne.

9. Ce modificări aduce ReGES/ReGES-Online începând cu 2026 pentru asociațiile de proprietari?

Începând cu 01.01.2026, conform HG 295/2025, programul ReGES este înlocuit de ReGES/ReGES-Online. Aceasta înseamnă că toate asociațiile de proprietari care au personal angajat (administrator, contabil, femeie de serviciu etc.) vor trebui să utilizeze această nouă platformă pentru a înregistra și actualiza contractele individuale de muncă ale salariaților. Nerespectarea termenelor și a procedurilor stipulate în HG 295/2025 poate duce la sancțiuni administrative și amenzi prevăzute de Codul Muncii. Administratorul sau persoana desemnată cu atribuții HR/salarizare în cadrul asociației va trebui să se familiarizeze cu funcționalitățile noii platforme.

📖 Lectură recomandată: Succesiuni și Moștenire în România – Procedura Completă 2026

---

Resurse și Articole Relevante

• Servicii Drept Civil

Concluzie

Asociațiile de proprietari reprezintă o necesitate în managementul condominiilor moderne. O înțelegere clară a cadrului legal conferit de Legea nr. 196/2018, al drepturilor și obligațiilor, precum și al procedurilor administrative, este crucială pentru o conviețuire armonioasă și o gestionare eficientă a proprietății comune. Adaptarea la noile reglementări, cum ar fi utilizarea ReGES/ReGES-Online, demonstrează dinamica acestui domeniu și necesitatea unei actualizări constante a cunoștințelor.

Pentru orice nelămurire specifică sau asistență juridică în domeniul asociațiilor de proprietari, vă invit să accesați pantilimon.ro și să programați o consultanță. Cabinetul specializați vă stă la dispoziție pentru a vă oferi soluțiile optime și pentru a vă proteja interesele, fie că sunteți proprietar, membru al comitetului executiv sau administrator.

---

Acest articol are caracter informativ și nu constituie consiliere juridică. Pentru situații concrete, consultați un avocat specializat.

Ghiduri juridice recomandate

---

Legea 196/2018 în Târgu Mureș: unde găsești sprijin local

Pentru proprietarii și asociațiile din Târgu Mureș, regulile naționale se aplică împreună cu procedurile administrative locale. Municipiul Târgu Mureș are un serviciu dedicat asociațiilor de proprietari, care publică formulare, registre și informații privind atestarea administratorilor. Consultați pagina oficială a Serviciului Juridic, Logistic și Asociații de Proprietari.

Înainte de o sesizare sau acțiune, păstrați lista de plată, hotărârea contestată, procesul-verbal, dovada afișării, cererile trimise asociației și răspunsurile primite. Pentru textul legal actualizat, verificați întotdeauna Legea nr. 196/2018 în Portalul Legislativ.

Întrebări frecvente pentru proprietarii din Târgu Mureș

Unde găsesc formularele locale pentru asociația de proprietari?

Municipiul Târgu Mureș publică pe pagina serviciului dedicat modele, registre și informații administrative. Folosiți versiunea disponibilă pe site-ul oficial al municipiului și verificați dacă formularul corespunde demersului concret.

Pot sesiza Primăria Târgu Mureș dacă suspectez nereguli?

Serviciul local arată că sprijină, îndrumă și controlează asociațiile în limitele atribuțiilor legale. O sesizare administrativă nu înlocuiește însă contestarea în instanță atunci când litigiul privește anularea unei hotărâri sau recuperarea unei sume.

Ce documente trebuie să păstrez pentru contestarea unei liste de plată?

Păstrați lista, data afișării, explicațiile solicitate, răspunsul asociației, facturile sau repartitoarele relevante și dovada plății sumelor necontestate. Actele necesare depind de motivul concret al contestației.

Administratorul de condominiu trebuie atestat în Târgu Mureș?

Legea nr. 196/2018 reglementează condițiile pentru administratorii de condominii, iar Municipiul Târgu Mureș publică metodologia locală și informațiile privind atestarea. Verificați forma actuală pe pagina oficială înainte de depunerea actelor.

Unde se judecă un litigiu al unei asociații din Târgu Mureș?

Instanța competentă depinde de obiectul cererii și de regulile de competență. Amplasarea condominiului poate fi relevantă, dar competența trebuie verificată pentru fiecare cerere înainte de depunere.

Informațiile sunt generale și nu înlocuiesc analiza actelor unei asociații sau consultanța juridică pentru un caz concret.