Extrasul de carte funciară la OCPI Mureș: cum îl obțineți și citiți

De ce contează extrasul de carte funciară

Cartea funciară este registrul public care arată situația juridică a unui imobil: cine este proprietarul, cum a dobândit dreptul și ce sarcini apasă asupra lui. Regimul ei este stabilit de Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, și de Codul civil, art. 876–915.

Pentru imobilele din municipiul Târgu Mureș și din județul Mureș, evidența este ținută de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Mureș (OCPI Mureș), prin birourile de cadastru și publicitate imobiliară, aflate în subordinea Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

Înainte de a cumpăra un apartament, un teren sau o casă în Târgu Mureș, înainte de a semna un contract de închiriere pe termen lung ori de a accepta un imobil drept garanție, primul document de verificat este extrasul de carte funciară. Ghidul de față explică tipurile de extras, cum se obțin și cum se citesc. Materialul are caracter informativ și nu înlocuiește analiza juridică a unui imobil concret.

Tipuri de extras

În practică întâlniți două tipuri principale:

• extrasul de carte funciară pentru informare – poate fi cerut de orice persoană, fără a justifica un interes, potrivit principiului publicității cărții funciare. Arată situația imobilului la data emiterii și are valoare informativă;
• extrasul de carte funciară pentru autentificare – se solicită, de regulă, de notarul public, în vederea autentificării unui act (vânzare, donație, ipotecă). Pe durata valabilității lui, înscrierile solicitate de alte persoane se fac cu rang ulterior, ceea ce protejează părțile actului.

Pentru o verificare înainte de negocieri, extrasul pentru informare este suficient. Extrasul pentru autentificare este cerut de notar, la data semnării.

Cum se obține extrasul pentru informare

Există două căi:

Pentru căutare aveți nevoie de cel puțin unul dintre următoarele elemente:

• numărul cărții funciare și unitatea administrativ-teritorială (de exemplu, Târgu Mureș);
• numărul cadastral sau topografic al imobilului.

Aceste numere apar în contractul de vânzare-cumpărare anterior, în încheierea de intabulare sau în documentația cadastrală. Dacă nu le aveți, cereți-le vânzătorului înainte de orice avans.

Cum se citește extrasul

Extrasul de carte funciară are trei părți.

Partea I (A) – foaia de descriere a imobilului

Arată:

• numărul cadastral;
• adresa imobilului;
• suprafața măsurată și, după caz, cea din acte;
• categoria de folosință (curți-construcții, arabil etc.);
• construcțiile, cu numărul de niveluri și suprafața;
• pentru apartamente, cota-parte din părțile comune ale blocului.

Verificați dacă adresa și suprafața corespund realității și actelor vânzătorului. Diferențele mari între suprafața din acte și cea măsurată trebuie lămurite înainte de cumpărare.

Partea a II-a (B) – foaia de proprietate

Arată:

• titularul sau titularii dreptului de proprietate;
• modul de dobândire (contract, moștenire, hotărâre judecătorească);
• cota fiecărui coproprietar;
• notări privind capacitatea sau anumite acte.

Persoana care vă vinde imobilul trebuie să figureze aici ca proprietar. Dacă imobilul este în coproprietate, toți coproprietarii trebuie să participe la vânzarea întregului imobil. Dacă proprietarul a decedat, este necesară mai întâi dezbaterea succesiunii.

Partea a III-a (C) – foaia de sarcini

Arată dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcinile:

• ipoteci în favoarea băncilor sau a altor creditori;
• uzufruct, uz, abitație, servitute;
• interdicții de înstrăinare și grevare;
• sechestre și urmăriri silite;
• notări de litigii privind imobilul.

O ipotecă nu împiedică întotdeauna vânzarea, dar trebuie stabilit cum se stinge, de regulă prin plata creditului din prețul vânzării, cu acordul băncii. Un litigiu notat în carte funciară este un semnal de prudență și trebuie analizat înainte de semnare.

Ce faceți dacă datele sunt greșite

Dacă extrasul conține erori, legea oferă mai multe căi:

• erori materiale (de exemplu, o greșeală de scriere a numelui) – se pot îndrepta la cererea părții interesate, de către registratorul de carte funciară;
• neconcordanțe între situația din teren și cea din acte – pot necesita o documentație cadastrală de actualizare, întocmită de o persoană autorizată;
• înscrieri nelegale – pot fi contestate prin acțiunea în rectificare, reglementată de art. 907–910 din Codul civil, la instanța competentă.

Pentru o încheiere a registratorului cu care nu sunteți de acord, Legea nr. 7/1996 prevede cererea de reexaminare, care se depune în termenul prevăzut de lege de la comunicare, urmată, după caz, de plângere la judecătoria în a cărei rază se află imobilul. Pentru imobilele din Târgu Mureș, aceasta este Judecătoria Târgu Mureș.

Programul național de cadastru

În multe localități din județul Mureș se desfășoară lucrări de înregistrare sistematică, în cadrul Programului național de cadastru și carte funciară. În acest program, imobilele sunt măsurate și înscrise din oficiu, iar proprietarii pot depune acte și pot formula cereri de rectificare în perioada de afișare publică.

Dacă ați primit o notificare de afișare a documentelor tehnice, verificați datele și formulați cererea de rectificare în termen, dacă este cazul.

Exemple practice

Exemplul 1 – apartament în Tudor. Un cumpărător găsește un apartament în cartierul Tudor Vladimirescu din Târgu Mureș. Cere vânzătorului numărul cărții funciare și obține online un extras pentru informare. În partea C apare o ipotecă în favoarea unei bănci. Contractul se structurează astfel încât o parte din preț să fie plătită direct băncii, iar ipoteca să fie radiată.

Exemplul 2 – teren moștenit. Un teren de lângă Târgu Mureș figurează în partea B pe numele bunicului decedat. Înainte de vânzare, moștenitorii trebuie să dezbată succesiunea și să își intabuleze dreptul.

Exemplul 3 – suprafață diferită. Extrasul arată o suprafață mai mică decât cea din contractul vechi. Proprietarul comandă o documentație cadastrală de actualizare, iar diferența se lămurește înainte de semnarea antecontractului.

Greșeli frecvente

• Plata unui avans fără verificarea extrasului.
• Ignorarea părții C, unde apar ipotecile și litigiile.
• Încrederea într-un extras vechi. Situația se poate schimba; cereți un extras recent.
• Confundarea extrasului cu certificatul fiscal, care arată impozitele datorate la primărie.
• Vânzarea întregului imobil de către un singur coproprietar.

Listă de verificare

Extrasul și ceilalți pași ai unei vânzări

Extrasul de carte funciară este doar unul dintre documentele verificate la o vânzare de imobil în Târgu Mureș. Pentru o imagine completă, de regulă se mai verifică:

• certificatul fiscal emis de Direcția fiscală a Primăriei Târgu Mureș, care arată dacă impozitul pe clădire și teren este plătit;
• adeverința asociației de proprietari, pentru apartamente, din care rezultă dacă există datorii la întreținere, potrivit Legii nr. 196/2018;
• certificatul de performanță energetică, cerut la vânzare și închiriere, potrivit Legii nr. 372/2005;
• actele de proprietate anterioare, pentru a înțelege istoria imobilului;
• autorizația de construire și procesul-verbal de recepție, pentru construcțiile noi sau extinderile.

Notarul public verifică o parte din aceste acte la autentificare, dar este util să le aveți înainte de a plăti un avans.

Antecontractul și notarea lui

Dacă semnați un antecontract de vânzare-cumpărare în formă autentică, acesta poate fi notat în cartea funciară, în partea C. Notarea face antecontractul opozabil terților: o persoană care ar cumpăra ulterior același imobil nu poate invoca necunoașterea lui.

Pentru cumpărătorul care plătește un avans important, notarea antecontractului este o măsură de prudență. Ea se cere de notar, după autentificare, sau de partea interesată, la biroul de cadastru.

Imobilele fără carte funciară

În unele zone din județul Mureș mai există imobile neînscrise în cartea funciară sau înscrise doar în registrele vechi. Pentru acestea, prima înregistrare se face pe baza unei documentații cadastrale și a actelor de proprietate, potrivit Legii nr. 7/1996. Până la înscriere, verificarea situației juridice este mai dificilă și presupune analiza atentă a titlurilor.

Resurse și Articole Relevante

Întrebări frecvente

Oricine poate cere extrasul pentru informare? Da. Cartea funciară este publică, iar extrasul pentru informare poate fi cerut fără justificarea unui interes.

Extrasul arată și datoriile la impozit? Nu. Datoriile la impozitul pe clădiri și teren apar în certificatul fiscal emis de Direcția fiscală a primăriei.

Ce fac dacă nu știu numărul cărții funciare? Cereți-l proprietarului sau verificați actele de proprietate anterioare.

Cât de des trebuie verificat? Înainte de fiecare pas important: avans, antecontract, contract.

Unde se contestă o încheiere a registratorului? Prin cerere de reexaminare, apoi, după caz, prin plângere la judecătoria în a cărei rază se află imobilul.

Surse oficiale

• Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată – legislatie.just.ro
• Codul civil (Legea nr. 287/2009), art. 876–915 – legislatie.just.ro
• Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară – ancpi.ro
• Serviciul ePay ANCPI – epay.ancpi.ro

Vedeți și: intabularea în cartea funciară, drept imobiliar și toate ghidurile pentru Târgu Mureș.

Pe scurt

Extrasul de carte funciară arată în partea A imobilul, în partea B proprietarul și în partea C sarcinile, cum ar fi ipotecile sau litigiile. Pentru imobilele din Târgu Mureș și din județ, extrasul pentru informare se obține la OCPI Mureș sau online prin ePay ANCPI, pe baza numărului cărții funciare sau a numărului cadastral. Verificați-l înainte de orice avans. Erorile se îndreaptă prin cerere la OCPI sau, pentru înscrieri nelegale, prin acțiune în rectificare. Pentru verificarea unui imobil, sunați la 0740 011 411.