Evacuare Chiriaș 2026: Procedura Legală Pas cu Pas

Introducere

Evacuarea unui chiriaș este una dintre cele mai delicate și complexe proceduri juridice din dreptul imobiliar românesc. Proprietarii nu pot evacua un chiriaș prin forță, intimidare sau prin schimbarea yalelor locuinței. O astfel de acțiune constituie o încălcare gravă a legii, putând fi asimilată infracțiunii de violare de domiciliu, prevăzută și sancționată de Art. 224 din Codul Penal. Deși proprietarul deține titlul legal al imobilului, chiriașul beneficiază de protecția domiciliului pe durata valabilității contractului de închiriere sau până la o hotărâre judecătorească definitivă de evacuare. Prin urmare, orice demers de evacuare trebuie realizat exclusiv prin proceduri legale, fie pe cale judiciară, fie prin procedura specială de evacuare reglementată de Noul Cod de Procedură Civilă (Art. 1034-1049), asigurând respectarea drepturilor ambelor părți și a tuturor prevederilor legale în vigoare. Abordarea corectă a acestei situații este esențială pentru a evita sancțiunile legale și pentru a rezolva litigiul într-un mod eficient și legal.

---

Temeiuri Legale pentru Evacuare și Situații Specifice

Procesul de evacuare poate fi inițiat de proprietar doar în baza unor motive temeinic justificate și prevăzute de legislația în vigoare sau de clauzele contractuale. Identificarea corectă a temeiului legal este crucială pentru alegerea procedurii adecvate și pentru succesul acțiunii în instanță.

Motive de Evacuare

Tipuri de Evacuare

---

Procedura Clasică de Evacuare (pe cale judiciară)

Procedura clasică de evacuare este aplicabilă în toate cazurile în care nu se poate folosi procedura specială sau în care litigiul necesită o analiză mai aprofundată a probelor. Este o procedură mai lentă, dar oferă o garanție procedurală completă.

Pasul 1: Notificarea Prealabilă Obligatorie

Notificarea prealabilă este o etapă fundamentală și obligatorie, indiferent de motivul evacuării, sub sancțiunea respingerii acțiunii în instanță ca prematur introdusă. Aceasta are rolul de a acorda chiriașului un termen pentru a remedia situația sau a elibera imobilul.

Conținutul notificării trebuie să fie clar, neechivoc și să includă:

Exemplu de conținut (adaptat pentru diverse situații):

Către: [Numele complet al chiriașului/ocupantului] Adresa: [Adresa completă a imobilului închiriat/ocupat]

Stimate Domn/Doamnă [Numele chiriașului],

În calitate de proprietar al imobilului situat la [adresa completă a imobilului, inclusiv număr stradă, bloc, scară, etaj, apartament, localitate, județ], având identificatorul cadastral [număr cadastral]/CF nr. [număr carte funciară], vă aduc la cunoștință următoarele:

1. Dacă există contract de închiriere:

   • Contractul de închiriere nr. [număr contract] încheiat la data de [data semnării contractului] pentru imobilul menționat A [a expirat la data de ___ / a fost reziliat de drept la data de ___ conform clauzei ___ din contract pentru neplata chiriei aferente lunilor ___ (specificați exact lunile și sumele datorate) / a fost denunțat unilateral motivat de __________ (specificați motivul conform contract și lege)].
   • Datoria totală acumulată reprezentând chirie și/sau utilități neachitate se ridică la suma de [suma] RON.

2. Dacă nu există titlu:

   • Subsemnatul sunt proprietarul legal al imobilului situat la adresa menționată, pe care îl ocupați în prezent fără a deține un titlu legal (contract de închiriere, comodat etc.) sau fără acordul meu.

Prin prezenta, vă solicit imperativ eliberarea voluntară a imobilului sus-menționat și predarea cheilor și a posesiei imobilului, liber de bunuri și de persoane, în termen de [specificați numărul de zile: ex. 30 de zile de la data primirii prezentei, 15 zile pentru neplată conform contract etc.] zile de la primirea acestei notificări.

În cazul neconformării la solicitarea de mai sus în termenul indicat, voi fi nevoit să inițiez procedura legală de evacuare pe cale judiciară, conform prevederilor Codului de Procedură Civilă, inclusiv solicitarea recuperării oricăror sume datorate (chirie, utilități, penalități, despăgubiri) și a tuturor cheltuielilor de judecată și de executare silită.

Cu stimă,

[Numele complet al Proprietarului] [Adresa Proprietarului] [Telefon Proprietar] [Semnătura Proprietarului]

Data: [Data trimiterii notificării]

Pasul 2: Acțiunea în Instanță (Cererea de Chemare în Judecată)

Dacă chiriașul nu se conformează notificării în termenul acordat, proprietarul poate iniția acțiunea în instanță.

Competența: Conform Art. 107 NCPC, cererile privitoare la bunuri imobile se introduc la judecătoria în a cărei circumscripție este situat imobilul. Astfel, judecătoria competentă este cea de la locul imobilului. Temei legal: Art. 1831 Cod Civil raportat la Art. 1 alin. (1) și Art. 1034 și următoarele din NCPC, după caz.

Documente necesare și probe:

• Cerere de chemare în judecată: Redactată de avocat, trebuie să respecte cerințele Art. 194 NCPC.
• Contractul de închiriere: în original sau copie legalizată (dacă există și este valabil).
• Actul de proprietate: (copie a cărții funciare - extras CF de informare recent, act notarial de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor etc.).
• Dovada notificării prealabile: (confirmare de primire, proces verbal de înmânare de la executor, act notarial de notificare).
• Dovezi ale încălcărilor contractuale: (dovada neplății - extrase de cont, facturi neachitate, corespondență; fotografii ale daunelor; mărturii ale vecinilor etc.).
• Reședința fiscală a chiriașului: în vederea obligării la plata impozitelor pe veniturile din chirii, dacă este cazul.
• Taxa judiciară de timbru: Pentru acțiunile de evacuare, taxa este, conform Art. 6 din OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, de 100 RON dacă cererea este neevaluabilă în bani. Dacă se solicită și plata chiriei/utilităților neachitate, taxa se calculează procentual la valoarea pretențiilor.

Pasul 3: Procesul Judiciar

Această etapă implică mai multe termene de judecată, probe și dezbateri.

Important: Sentința primei instanțe nu este executorie de drept. Ea devine executorie numai după ce rămâne definitivă prin neexercitarea căilor de atac sau prin soluționarea lor în favoarea proprietarului.

Pasul 4: Executarea Silită a Evacuării

Odată obținută o hotărâre judecătorească definitivă de evacuare, se poate trece la executarea silită.

---

Procedura Specială de Evacuare (Art. 1034-1049 NCPC)

Această procedură este concepută pentru a fi mai rapidă și mai eficientă în anumite situații, în special când nu există un titlu locativ valabil.

Condiții de Aplicare

Procedura specială, reglementată de Art. 1034-1049 din Noul Cod de Procedură Civilă (NCPC), se aplică în următoarele cazuri:

• Ocupanți fără titlu: Persoane care ocupă un imobil fără a deține niciun drept legal (contract de închiriere, de comodat etc.) sau acte care să le justifice prezența.
• Foști chiriași: Persoane al căror contract de închiriere a expirat, a fost denunțat unilateral sau reziliat pentru neîndeplinirea obligațiilor (neplata chiriei, distrugerea imobilului), și care refuză să părăsească imobilul după o notificare prealabilă.
• Tolerati: Persoane cărora proprietarul le-a permis inițial să locuiască în imobil, dar ulterior le-a revocat acordul. Pentru ca procedura specială să fie aplicabilă, toleratul nu trebuie să aibă un contract scris care să-i confere un drept de folosință.

Avantaje ale Procedurii Speciale

Pașii Procedurii Speciale de Evacuare

1. Notificarea prealabilă a chiriașului/ocupantului:

   • Proprietarul trebuie să notifice chiriașul sau ocupantul, prin intermediul unui executor judecătoresc, în scris, să elibereze imobilul.
   • Termenul de eliberare:
     • Pentru chiriaș: un termen de minim 30 de zile dacă s-a solicitat rezilierea contractului pentru neplata chiriei, conform Art. 1818 Cod Civil.
     • Pentru ocupantul fără titlu: un termen de minim 3 zile pentru eliberarea imobilului, conform Art. 1038 alin. (1) NCPC.
   • Notificarea trebuie să conțină avertismentul că, în caz de neconformare, se va introduce cerere de evacuare.

2. Cerere de chemare în judecată la Judecătorie:

   • Dacă, după expirarea termenelor din notificare, chiriașul/ocupantul nu a eliberat imobilul, proprietarul poate introduce acțiune în evacuare la judecătoria în a cărei circumscripție se află imobilul.
   • Cererea trebuie să fie însoțită de dovada proprietății și dovada comunicării notificării.

3. Judecata în procedura specială:

   • Instanța, după primirea cererii, fixează un termen de judecată foarte scurt (între 7 și 14 zile de la înregistrarea cererii), conform Art. 1041 alin. (1) NCPC.
   • Procedura este simplificată, iar pârâtul (chiriașul/ocupantul) poate invoca în apărarea sa doar lipsa calității de proprietar a reclamantului, existența unui titlu care să justifice ocuparea imobilului sau faptul că termenul de notificare nu a fost respectat. Apărările referitoare la fondul dreptului (de exemplu, o pretinsă creanță împotriva proprietarului) nu pot fi formulate în această procedură, ci pe cale separată.
   • În cazul în care chiriașul invocă existența unui contract cu executare succesivă, proba scrisă este esențială.
   • Instanța poate verifica validitatea și opozabilitatea titlului invocat de pârât.

4. Ordonanța de evacuare:

   • Instanța pronunță o sentință (denumită generic "ordonanță de evacuare" în context popular, dar este o sentință civilă) care este executorie de drept, chiar dacă nu este definitivă, conform Art. 1043 alin. (1) NCPC. Aceasta înseamnă că proprietarul poate începe executarea silită imediat după pronunțarea hotărârii, fără a mai aștepta eventualele căi de atac.
   • Singura situație în care chiriașul/ocupantul poate solicita suspendarea executării este prin depunerea unei cauțiuni, potrivit Art. 1043 alin. (3) NCPC, în cazul introducerii unei cereri de apel.

---

Situații Speciale și Considerații Suplimentare

Legislația română, precum și practica judiciară, prevăd anumite particularități pentru situații speciale, menite să protejeze categoriile vulnerabile sau să soluționeze aspecte conexe evacuării.

Evacuarea Chiriașului cu Copii Minori

Prezența minorilor în imobilul supus evacuării impune o atenție sporită și poate influența desfășurarea procedurii.

• Termen de grație: Instanța, în temeiul Art. 1042 alin. (4) NCPC, poate acorda un termen de grație chiriașului (de obicei între 30 de zile și 6 luni, dar în cazuri excepționale chiar 6-12 luni), pentru a-i permite să găsească o altă locuință, mai ales dacă sunt implicați minori sau persoane vulnerabile, pentru a preveni riscul de a rămâne fără adăpost. Termenul de grație nu suspendă executarea, ci doar amână eliberarea voluntară.
• Implicarea DGASPC: Direcția Generală de Asistență Socială și Protecția Copilului (DGASPC) poate fi notificată sau chiar chemată în judecată de instanță pentru a evalua situația minorilor și a propune soluții de protecție socială, asigurându-se că evacuarea nu afectează negativ bunăstarea copiilor.
• Protecția pe perioada rece: Deși legislația generală nu interzice explicit evacuarea pe timp de iarnă, Art. 1042 alin. (5) NCPC prevede că evacuarea chiriașilor nu poate fi pusă în executare de la data de 1 decembrie și până la 1 martie a anului următor, dacă chiriașii sunt persoane singure sau familii cu copii minori, cu condiția ca proprietarul să fi cunoscut această situație la încheierea contractului. Această interdicție vizează evacuarea fizică, nu sentința judecătorească. ATENȚIE: Această prevedere se aplică doar dacă nu există o altă soluție locativă adecvată pentru chiriaș, verificată de autoritățile locale.
• Rolul avocatului: Avocatul trebuie să prezinte situația instanței cu sensibilitate, accentuând dificultățile chiriașului, dar echilibrând cu dreptul proprietarului de a-și folosi proprietatea.

Evacuarea din Locuința de Serviciu

Locuințele de serviciu sunt proprietăți al căror drept de folosință este condiționat de existența unui raport de muncă.

• Natura juridică: Ocuparea locuinței de serviciu se face, de regulă, în baza unui contract de comodat sau a unei anexe la contractul individual de muncă.
• Încetarea raportului de muncă: La încetarea contractului de muncă (indiferent de motiv), încetează și dreptul de folosință asupra locuinței de serviciu.
• Termen de eliberare: De obicei, contractele prevăd un termen de 30-90 de zile pentru eliberarea imobilului după încetarea raportului de muncă.
• Acțiune specifică: În cazul refuzului de eliberare, proprietarul (angajatorul) poate introduce o acțiune specifică la judecătorie, putând utiliza procedura specială de evacuare, dacă nu mai există un titlu locativ valabil.

Chiriașul Care Provoacă Daune Materiale sau Morale

Deteriorarea proprietății de către chiriaș sau comportamentul abuziv impun acțiuni suplimentare.

• Cererile de despăgubiri: Pe lângă acțiunea de evacuare, proprietarul poate solicita instanței obligarea chiriașului la plata despăgubirilor pentru daunele produse, conform Art. 1357 Cod Civil.
• Documentarea daunelor: Este esențială fotografierea detaliată a daunelor, păstrarea facturilor pentru reparații, obținerea mărturiilor și, dacă este necesar, efectuarea unei expertize tehnice judiciare care să stabilească valoarea prejudiciului. Un inventar detaliat (Art. 1800 Cod Civil) la preluarea imobilului este crucial.
• Asigurarea de garanție: Garanția de contract (cauțiunea) este destinată, printre altele, acoperirii eventualelor daune, conform Art. 1823 Cod Civil, dar adesea nu este suficientă.
• Infracțiunea de distrugere: În cazuri grave de distrugere intenționată, poate fi incidentă infracțiunea de distrugere prevăzută de Art. 253 Cod Penal. Orice plângere penală se depune la poliție sau parchet.

---

Costuri Implicate în Procedura de Evacuare

Evacuarea unui chiriaș implică o serie de costuri, care pot varia considerabil în funcție de complexitatea cazului, durata procedurii și necesitatea angajării unor specialiști.

Recuperarea costurilor și creanțelor

Cheltuielile de judecată și de executare silită, precum și sumele reprezentând chirii și utilități neachitate, pot fi solicitate proprietarului în cadrul aceleiași acțiuni de evacuare sau printr-o acțiune separată. Instanța poate obliga chiriașul la plata acestora, conform Art. 453 NCPC. Cu toate acestea, recuperarea efectivă depinde de solvabilitatea chiriașului. Garanția depusă la închiriere poate acoperi o parte din aceste costuri și daune, conform Art. 1823 Cod Civil.

---

Ce NU Ai Voie Să Faci ca Proprietar (Acțiuni Ilegale și Consecințe)

Este crucial pentru proprietari să înțeleagă că, odată ce un imobil este locuit de un chiriaș, chiar și fără un titlu valabil sau cu contractul expirat, acesta beneficiază de protecția domiciliului până la o decizie judecătorească. Orice acțiune intempestivă și ilegală a proprietarului poate atrage consecințe grave, inclusiv răspunderea penală.

IMPORTANT: Chiar dacă chiriașul nu plătește chiria sau încalcă grav contractul, acesta are protecția domiciliului conform Art. 224 Cod Penal și Art. 27 din Constituția României, până la evacuarea legală dispusă de o instanță de judecată și pusă în aplicare de un executor judecătoresc. Încercările de evacuare pe cont propriu pot avea consecințe penale grave pentru proprietar.

---

Prevenirea Problemelor și Reducerea Riscurilor

Cea mai bună strategie este prevenția. Un contract de închiriere bine redactat și o verificare atentă a chiriașilor pot minimiza semnificativ riscurile și complicațiile ulterioare.

Clauze Contractuale Protective Esențiale

Contractul de închiriere, reglementat de Art. 1777 și următoarele din Codul Civil, reprezintă legea părților și trebuie să prevadă explicit toate drepturile și obligațiile.

1. Garanția (Cauțiunea):

   • Minimum 2 luni de chirie este un standard recomandat. Art. 1788 alin. (1) C. civ. prevede obligația chiriașului de a depune o garanție în vederea executării obligațiilor.
   • Specificarea clară a condițiilor de utilizare și de restituire a garanției la încetarea contractului, conform Art. 1823 alin. (2) Cod Civil.
   • Exemple: acoperirea chiriei neplătite, a utilităților, a reparațiilor pentru degradări neimputabile uzurii normale.

2. Clauza de Reziliere Automată (Pact Comisoriu de Grad IV):

   • Stipulați că neplata chiriei pentru o perioadă de 30+ zile (sau mai scurt, la alegere), sau orice altă încălcare gravă, atrage rezilierea de plin drept a contractului, fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, conform Art. 1552 alin. (1) Cod Civil. Acest lucru simplifică procedura de evacuare ulterioară prin procedura specială.
   • Este indicat să se prevadă un termen de grație pentru plata chiriei după scadență, înainte de aplicarea rezilierii.

3. Clauza Penală:

   • Sancțiuni pentru întârzierea plății chiriei și/sau a utilităților (e.g., 0.1%-0.5% pe zi de întârziere din suma datorată), conform Art. 1538-1543 Cod Civil.
   • Această clauză trebuie să fie proporțională și să nu depășească valoarea prejudiciului efectiv.

4. Interdicția Subînchirierii și Cesiunii Contractului:

   • Stipulați clar că subînchirierea totală/parțială sau cesiunea contractului sunt strict interzise fără acordul expres și scris al proprietarului, conform Art. 1805 Cod Civil. Nerespectarea atrage rezilierea contractului principal.

5. Inventarul Detaliat al Imobilului și Dotarilor:

   • Anexă la contract, semnată de ambele părți, cu descriere detaliată a stării imobilului și a bunurilor mobile din acesta, însoțită de fotografii sau un proces-verbal de predare-primire video.
   • Acest inventar servește ca probă în caz de daune, conform Art. 1800 Cod Civil.

6. Asigurarea de Răspundere Civilă a Chiriașului:

   • Solicitați chiriașului să încheie o poliță de asigurare de răspundere civilă pentru daunele pe care le-ar putea provoca imobilului sau vecinilor, conform Art. 2220-2223 Cod Civil.

7. Clauza de Vizitare și Acces:

   • Stipulați explicit dreptul proprietarului de a vizita imobilul cu un preaviz rezonabil (ex: 24-48 ore), în scopul verificării stării imobilului sau pentru vizionări cu potențiali chiriași/cumpărători (în anumite condiții). Art. 1801 Cod Civil impune chiriașului obligația de a permite inspectarea.

8. Domiciliul Procedural:

   • Indicați o adresă de corespondență sau un domiciliu procedural al chiriașului pentru comunicarea actelor oficiale, inclusiv notificări de evacuare, conform Art. 154 NCPC.

Verificarea Atentă a Chiriașului (Due Diligence)

O verificare riguroasă a potențialilor chiriași poate preveni neplăcerile.

• Solicitarea documentelor de identitate: Copie C.I. pentru verificarea identității și încheierea contractului.
• Dovada solvabilității:
  • Adeverință de venit: Salariu, pensie, dividende.
  • Contract de muncă: Perioada, funcția.
  • Declarații fiscale: Venituri din alte surse (PFA, închirieri etc.).
  • Extras de cont: Pentru a verifica fluxul financiar.
• Referințe:
  • De la angajator actual.
  • De la proprietari anteriori (cu acordul chiriașului).
• Solicitarea unui garant: O persoană terță care să garanteze plata chiriei și/sau a daunelor în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către chiriaș, conform Art. 2280 și următoarele din Codul Civil.
• Verificarea antecedentelor judiciare: Deși dificil de obținut legal fără un temei, o discuție deschisă cu chiriașul și obținerea unui cazier judiciar (dacă chiriașul este de acord) poate oferi o imagine.

---

Checklist Detaliat pentru Evacuare

Acest checklist vă ajută să parcurgeți toți pașii necesari pentru o evacuare legală și eficientă.

Înainte de a Introduce Acțiunea în Instanță

• Verificați existența și valabilitatea contractului de închiriere: Este esențial să aveți contractul original sau o copie conformă.
• Identificați temeiul legal al evacuării: Neplată, expirare contract, utilizare necorespunzătoare, ocupare fără titlu etc. (conform Art. 1830, 1831 Cod Civil sau Art. 1034-1035 NCPC).
• Colectați toate dovezile relevante:
  • Actul de proprietate (extras CF recent).
  • Chitanțe de plată/declarații de cont pentru chiriași (sau lipsa acestora).
  • Facturi de utilități și dovada neplății.
  • Fotografii/videoclipuri cu starea inițială și actuală a imobilului.
  • Corespondență cu chiriașul.
  • Mărturii ale vecinilor (dacă e cazul).
• Trimiteți notificarea prealabilă obligatorie:
  • Prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, executor judecătoresc sau notar public.
  • Asigurați-vă că a fost respectat termenul de preaviz impus de lege (de ex., 30 de zile pentru expirare contract conform Art. 1831 Cod Civil sau 3 zile pentru ocupant fără titlu conform Art. 1038 NCPC).
  • Păstrați dovada comunicării și a conținutului notificării.
• Angajați un avocat specializat în drept imobiliar și litigii: Este crucial pentru o reprezentare competentă și pentru evitarea erorilor procedurale.
• Analizați ce tip de procedură de evacuare este aplicabilă: Clasică sau specială (Art. 1034-1049 NCPC).

Pregătirea și Desfășurarea Procesului în Instanță

• Redactați și depuneți cererea de chemare în judecată: Asigurați-vă că respectă cerințele Art. 194 NCPC și că include toate pretențiile.
• Achitați taxa judiciară de timbru: Conform OUG nr. 80/2013, 100 RON pentru evacuare + procentual pentru pretenții pecuniare.
• Organizați toate probele: Înscrisuri, martori, expertize (dacă sunt necesare).
• Asigurați reprezentarea legală la toate termenele de judecată.
• Monitorizați stadiul dosarului (pe portalul instanțelor de judecată - ReGES).
• Pregătiți-vă pentru un eventual apel (dacă există o hotărâre nefavorabilă în primă instanță).

După Obținerea Hotărârii Judecătorești

• Asigurați-vă că hotărârea este definitivă (pentru procedura clasică) sau executorie de drept (pentru procedura specială – Art. 1043 NCPC).
• Contactați un executor judecătoresc și depuneți cererea de executare silită, însoțită de hotărârea judecătorească și actul de proprietate.
• Asigurați-vă că executorul comunică chiriașului somația de evacuare, acordându-i termenul legal (5 zile conform Art. 669 NCPC).
• Pregătiți-vă (cu executorul) pentru ziua evacuării efective: Pot fi necesari jandarmi, un lăcătuș, și/sau un spațiu pentru depozitarea bunurilor chiriașului.
• Participați la încheierea procesului-verbal de predare-primire/evacuare întocmit de executor, care va consemna starea imobilului și bunurile găsite.

---

📖 Lectură recomandată: Cumpărare Apartament 2026: Ghid Juridic Complet pentru a Evita Capcanele

📖 Lectură recomandată: Probleme Carte Funciară: Cum Rezolvi Erorile și Litigiile Imobiliare

---

Resurse și Articole Relevante

📖 Lectură recomandată: Drept imobiliar 2026: cumpărare, carte funciară și litigii

Întrebări Frecvente (FAQ)

1. Pot schimba yala dacă chiriașul nu plătește chiria de câteva luni?

Absolut NU. Chiar dacă ești proprietarul imobilului, schimbarea yalei constituie infracțiunea de violare de domiciliu, prevăzută și sancționată de Art. 224 din Codul Penal, cu pedeapsa închisorii de la 1 la 5 ani. Chiriașul beneficiază de protecția domiciliului, indiferent dacă are sau nu titlu legal, până la o evacuare legală prin executor judecătoresc.

2. Cât durează în medie o procedură de evacuare în instanță?

Durata variază semnificativ:

• Procedura normală (clasică): Poate dura între 6 și 18 luni, incluzând eventualele apeluri.
• Procedura specială (Art. 1034-1049 NCPC): Este mult mai rapidă, estimată la 2-4 luni, deoarece hotărârea este executorie de drept, iar termenele de judecată sunt scurte.

3. Pot opri utilitățile (apă, gaz, curent) pentru a forța chiriașul să plece?

NU. Aceasta este o acțiune ilegală și poate fi interpretată ca șantaj sau hărțuire, conform Art. 207 sau Art. 208 Cod Penal. În plus, ar putea genera un proces civil pentru daune și ar complica situația proprietarului. Utilizările trebuie să rămână funcționale până la evacuarea legală.

4. Ce fac dacă chiriașul evacuat dispare și lasă în urmă bunuri personale?

Bunurile rămase în imobil după o evacuare silită vor fi inventariate în procesul verbal de evacuare de către executorul judecătoresc. Acestea nu pot fi aruncate sau însușite de proprietar. De obicei, executorul va dispune depozitarea lor într-un loc sigur, pe cheltuiala chiriașului. Dacă bunurile nu sunt revendicate într-un anumit termen, ele pot fi vândute la licitație sau declarate abandonate sub supraveghere judiciară, conform prevederilor Codului de Procedură Civilă privind executarea silită a obligației de a face.

5. Este posibilă evacuarea unui chiriaș cu copii minori sau pe timp de iarnă?

Da, este posibilă, dar cu anumite particularități.

• Copii minori: Instanța poate acorda un termen de grație pentru eliberarea imobilului (între 30 de zile și 6-12 luni), conform Art. 1042 alin. (4) NCPC, pentru a permite familiei să găsească o altă locuință și a proteja interesele minorilor. DGASPC poate fi implicată.
• Timp de iarnă: Art. 1042 alin. (5) NCPC prevede că evacuarea nu poate fi pusă în executare de la 1 decembrie la 1 martie dacă chiriașii sunt persoane singure sau familii cu copii minori și nu au o altă soluție locativă. Hotărârea de evacuare poate fi obținută, dar executarea efectivă se amână.

6. Pot recupera chiria neplătită și cheltuielile de judecată?

Da. Instanța dispune obligarea chiriașului la plata acestor sume. Garanția (cauțiunea) depusă poate fi reținută de proprietar pentru a acoperi aceste creanțe, conform Art. 1823 Cod Civil. Cu toate acestea, recuperarea efectivă depinde de solvabilitatea chiriașului.

7. Ce se întâmplă dacă chiriașul refuză să semneze contractul de închiriere sau alte documente?

Dacă chiriașul refuză să semneze contractul de închiriere, nu veți avea un titlu locativ, iar ocuparea imobilului va fi fără drept. În acest caz, singura soluție este inițierea procedurii speciale de evacuare a ocupantului fără titlu, conform Art. 1034-1049 NCPC. Pentru alte documente (ex: proces-verbal de predare-primire), se recomandă întocmirea acestora în prezența a doi martori și/sau a unui notar public sau executor judecătoresc pentru a conferi actului forță probantă.

8. Pot apela la mediere înainte de a merge în instanță?

Da, medierea este o opțiune recomandată și poate fi chiar obligatorie în unele cazuri, conform Legii nr. 192/2006 privind medierea și organizarea profesiei de mediator. Un proces de mediere poate fi mai rapid și mai puțin costisitor decât un proces în instanță, ajutând părțile să ajungă la o înțelegere amiabilă, cum ar fi un plan de plată sau un termen pentru eliberarea voluntară a imobilului.

---

⚖️ Asistență juridică în Târgu Mureș și județul Mureș. Cabinet de Avocatură Pantilimon Rikhárd-Árpád, cu sediul în Târgu Mureș, Str. Rodnei nr. 3, Ap. 1 · ☎ 0740 011 411. Vedeți serviciile de drept imobiliar sau pagina avocat Mureș.