Kaufvertrag in Rumänien: Leitfaden für Käufer und Verkäufer

Stand der Gesetzgebung: 24. Oktober 2026

Ob Wohnung, Gewerbeimmobilie, Fahrzeug oder Warenlieferung: Der Kaufvertrag (contract de vânzare) ist der Vertrag, mit dem in Rumänien am häufigsten Eigentum übertragen wird. Das rumänische Zivilgesetzbuch (Codul civil, Gesetz Nr. 287/2009) regelt ihn ausführlich ab Art. 1650. Viele Regeln weichen vom deutschen oder österreichischen Recht ab, vor allem beim Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und bei den Rügefristen für Unternehmen.

Dieser Leitfaden fasst zusammen, was Käufer und Verkäufer wissen sollten, bevor sie unterschreiben.

Was ist ein Kaufvertrag?

Nach Art. 1650 Abs. (1) ZGB ist der Kauf der Vertrag, durch den der Verkäufer das Eigentum an einer Sache auf den Käufer überträgt oder sich zur Übertragung verpflichtet, gegen einen Preis, den der Käufer zu zahlen sich verpflichtet. Verkauft werden können auch beschränkte dingliche Rechte und andere Rechte (Art. 1650 Abs. (2) ZGB).

Der Kaufvertrag ist ein gegenseitiger, entgeltlicher Vertrag. Daraus folgen zwei praktisch wichtige Rechte: Erfüllt eine Seite nicht, kann die andere ihre eigene Leistung in angemessenem Umfang zurückhalten (Art. 1556 ZGB) oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen den Vertrag auflösen (Art. 1549 ff. ZGB).

Wirksamkeitsvoraussetzungen

Nach Art. 1179 Abs. (1) ZGB braucht jeder Vertrag vier Elemente: die Geschäftsfähigkeit der Parteien, ihre Einwilligung, einen bestimmten und erlaubten Gegenstand sowie einen erlaubten und sittlichen Rechtsgrund. Schreibt das Gesetz eine Form vor, muss auch diese eingehalten werden (Art. 1179 Abs. (2) ZGB).

Für den Kauf kommt der Preis hinzu. Er muss in Geld bestehen (Art. 1660 Abs. (1) ZGB) und ernsthaft sowie bestimmt oder zumindest bestimmbar sein (Art. 1660 Abs. (2) ZGB). Ist der Preis nur zum Schein vereinbart oder so gering, dass die Parteien offensichtlich keinen Kauf wollten, ist der Vertrag anfechtbar (Art. 1665 ZGB).

Die Form: wann der Notar erforderlich ist

Grundsätzlich gilt Formfreiheit. Nach Art. 1178 ZGB kommt ein Vertrag durch die bloße Einigung zustande, wenn das Gesetz keine besondere Form verlangt. Bei Waren, Maschinen oder Fahrzeugen reicht daher ein privatschriftlicher Vertrag, der aus Beweisgründen dennoch schriftlich abgefasst sein sollte.

Bei Immobilien ist das anders. Verträge, die dingliche Rechte übertragen oder begründen, die in das Grundbuch (cartea funciară) einzutragen sind, müssen nach Art. 1244 ZGB in notarieller Form (înscris autentic) geschlossen werden, sonst sind sie absolut nichtig. Der Kauf einer Wohnung, eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Gewerbeimmobilie erfordert also stets eine notarielle Beurkundung. Der Notar prüft dabei unter anderem den Grundbuchauszug, die Steuerbescheinigung des Verkäufers und die Identität und Vertretungsbefugnis der Parteien.

Wann geht das Eigentum über?

Hier liegt ein wesentlicher Unterschied zum deutschen Recht. Das rumänische Recht kennt kein Abstraktionsprinzip. Nach Art. 1674 ZGB geht das Eigentum kraft Gesetzes bereits mit Abschluss des Vertrags auf den Käufer über, auch wenn die Sache noch nicht übergeben und der Preis noch nicht gezahlt ist. Ausnahmen gelten, wenn das Gesetz es vorsieht oder die Parteien etwas anderes vereinbaren.

Für den Verkäufer bedeutet das: Wer erst nach vollständiger Zahlung Eigentum verlieren will, muss einen Eigentumsvorbehalt ausdrücklich vereinbaren. Er ist nach Art. 1684 ZGB auch nach Übergabe der Sache wirksam, wirkt gegenüber Dritten aber erst nach Erfüllung der gesetzlichen Publizitätsformalitäten. Für den Käufer einer Immobilie gilt zusätzlich: Gegenüber Dritten wird seine Rechtsposition durch die Eintragung im Grundbuch gesichert. Er sollte daher sicherstellen, dass die Eintragung unmittelbar nach der Beurkundung beantragt wird.

Pflichten des Verkäufers

Art. 1672 ZGB nennt drei Hauptpflichten des Verkäufers:

Gewährleistung gegen Entwehrung. Der Verkäufer haftet dafür, dass kein Dritter dem Käufer die Sache ganz oder teilweise streitig macht (Art. 1695 Abs. (1) ZGB). Die Haftung besteht für Ansprüche Dritter, die auf einem Recht beruhen, das vor dem Verkauf entstanden ist und dem Käufer bis dahin nicht mitgeteilt wurde (Art. 1695 Abs. (2) ZGB). Für eigene Handlungen haftet der Verkäufer auch, wenn sie nach dem Verkauf erfolgen (Art. 1695 Abs. (3) ZGB).

Gewährleistung für verdeckte Mängel. Der Verkäufer haftet für verdeckte Mängel, die die Sache für ihren Zweck unbrauchbar machen oder ihren Gebrauch oder Wert so mindern, dass der Käufer sie in Kenntnis des Mangels nicht oder nur zu einem niedrigeren Preis gekauft hätte (Art. 1707 Abs. (1) ZGB). Verdeckt ist ein Mangel, den ein umsichtiger und sorgfältiger Käufer bei der Übergabe ohne fachkundige Hilfe nicht entdecken konnte (Art. 1707 Abs. (2) ZGB). Der Mangel oder seine Ursache muss bei Übergabe vorgelegen haben (Art. 1707 Abs. (3) ZGB). Für Mängel, die der Käufer kannte, haftet der Verkäufer nicht (Art. 1707 Abs. (4) ZGB). Dieselben Regeln gelten, wenn der Sache vereinbarte Eigenschaften fehlen (Art. 1714 ZGB).

Rechte und Fristen des Käufers bei Mängeln

Bei einem Mangel kann der Käufer nach Art. 1710 Abs. (1) ZGB wählen zwischen:

• Beseitigung des Mangels durch den Verkäufer oder auf dessen Kosten,
• Ersatz durch eine mangelfreie Sache gleicher Art,
• angemessener Minderung des Preises,
• Auflösung des Kaufvertrags.

Auf Antrag des Verkäufers kann das Gericht eine andere als die verlangte Maßnahme anordnen (Art. 1710 Abs. (2) ZGB).

Entscheidend sind die Rügefristen. Der Käufer muss entdeckte verdeckte Mängel innerhalb einer angemessenen Frist anzeigen, sonst verliert er das Recht, die Auflösung des Vertrags zu verlangen (Art. 1709 Abs. (1) ZGB). Ist der Käufer Unternehmer und betrifft der Kauf bewegliche Sachen, beträgt die Frist nur zwei Arbeitstage (Art. 1709 Abs. (2) ZGB). Unternehmen sollten ihren Wareneingang daher so organisieren, dass Mängel sofort schriftlich gerügt werden. Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich auf diese Fristen nicht berufen (Art. 1709 Abs. (4) ZGB).

Pflichten des Käufers

Der Käufer muss nach Art. 1719 ZGB die Sache abnehmen und den Preis zahlen. Ohne abweichende Vereinbarung ist der Preis an dem Ort zu zahlen, an dem sich die Sache bei Vertragsschluss befand, und zwar sobald das Eigentum übergegangen ist (Art. 1720 Abs. (1) ZGB). Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer Erfüllung verlangen oder den Vertrag auflösen und in beiden Fällen gegebenenfalls Schadenersatz fordern (Art. 1724 ZGB).

Der Vorvertrag (promisiune de vânzare)

Bei Immobilien wird häufig zunächst ein Vorvertrag geschlossen, oft verbunden mit einer Anzahlung. Weigert sich eine Partei ohne Rechtfertigung, den Hauptvertrag zu schließen, kann die andere ein Urteil verlangen, das den Vertrag ersetzt, sofern alle anderen Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt sind (Art. 1669 Abs. (1) ZGB). Diese Klage verjährt in sechs Monaten ab dem Tag, an dem der Hauptvertrag hätte geschlossen werden sollen (Art. 1669 Abs. (2) ZGB). Wer diese Frist versäumt, ist auf Schadenersatz und die Rückforderung der Anzahlung verwiesen.

Für einen Vorvertrag über eine Immobilie empfehlen wir die notarielle Form. Sie schafft eine klare Beweisgrundlage und erleichtert die spätere Durchsetzung. Regeln Sie außerdem klar, welche Funktion eine Anzahlung hat. Eine Bestätigungsanzahlung (arvună confirmatorie) wird bei Erfüllung auf den Preis angerechnet. Erfüllt der Zahlende ohne Rechtfertigung nicht, kann der Empfänger den Vertrag auflösen und die Anzahlung behalten. Erfüllt der Empfänger nicht, kann der Zahlende auflösen und das Doppelte verlangen (Art. 1544 ZGB). Ist dagegen ausdrücklich ein Rücktrittsrecht vereinbart, handelt es sich um ein Reuegeld (arvună penalizatoare): Wer zurücktritt, verliert die gezahlte Anzahlung oder muss das Doppelte der erhaltenen zurückzahlen (Art. 1545 ZGB).

Steuer beim Verkauf einer Immobilie durch Privatpersonen

Verkauft eine natürliche Person eine Immobilie aus ihrem Privatvermögen, fällt nach Art. 111 Abs. (1) des Steuergesetzbuches (Gesetz Nr. 227/2015) eine Steuer auf den Transaktionswert an:

Steuerschuldner ist der Verkäufer. Bei notariellen Verträgen berechnet und erhebt der Notar die Steuer vor der Beurkundung (Art. 111 Abs. (6) des Steuergesetzbuches). Bemessungsgrundlage ist der im Vertrag angegebene Wert, mindestens aber der Wert aus der Marktstudie der Notarkammern (Art. 111 Abs. (4) und (4^1)). Bestimmte Vorgänge sind befreit, etwa Schenkungen zwischen Verwandten und Verschwägerten bis zum dritten Grad sowie zwischen Ehegatten (Art. 111 Abs. (2) lit. b) des Steuergesetzbuches). Verkauft ein Unternehmen eine Immobilie, gelten andere Regeln, einschließlich möglicher Umsatzsteuerpflichten.

Zu den Kosten des Immobilienkaufs gehören außerdem das Notarhonorar und die Gebühren für die Eintragung im Grundbuch. Die Höhe hängt vom Wert der Immobilie ab. Lassen Sie sich vor dem Termin vom Notar einen Kostenvoranschlag geben und vereinbaren Sie im Vorvertrag, wer welche Kosten trägt.

Besonderheiten beim Fahrzeugkauf

Beim Kauf eines Fahrzeugs genügt ein schriftlicher Vertrag. Nach dem Kauf muss das Fahrzeug steuerlich beim neuen Halter angemeldet und auf ihn umgeschrieben werden. Prüfen Sie vor dem Kauf die Fahrzeugpapiere, die Identität des Verkäufers, die Fahrgestellnummer und, soweit möglich, die Wartungs- und Kilometerhistorie. Für verdeckte Mängel gelten die oben dargestellten Regeln über die Gewährleistung.

Praktische Empfehlungen

Für Käufer:

• Lassen Sie sich vor jedem Immobilienkauf einen aktuellen Grundbuchauszug geben und prüfen Sie Belastungen, Vormerkungen und laufende Verfahren.
• Klären Sie, ob Genehmigungen, Vorkaufsrechte oder die Zustimmung des Ehegatten erforderlich sind.
• Rügen Sie Mängel schriftlich und fristgerecht.
• Bei größeren Beträgen sollte die Zahlung an den Eigentumsübergang oder die Grundbucheintragung gekoppelt werden, etwa über eine Treuhand- oder Escrow-Lösung.

Für Verkäufer:

• Vereinbaren Sie einen Eigentumsvorbehalt, wenn der Preis erst später gezahlt wird.
• Legen Sie bekannte Mängel offen und dokumentieren Sie die Offenlegung im Vertrag.
• Stellen Sie die steuerlichen Unterlagen und die Bescheinigungen der örtlichen Steuerbehörde rechtzeitig bereit.

Häufige Fragen

Kann ein Kaufvertrag nach der Unterschrift rückgängig gemacht werden? Nur durch Einigung der Parteien oder aus gesetzlichen Gründen (Art. 1270 Abs. (2) ZGB), etwa bei Auflösung wegen Nichterfüllung oder bei Nichtigkeit. Für Verbraucherverträge im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen gelten besondere Widerrufsrechte.

Was geschieht, wenn der Verkäufer den Vorvertrag nicht erfüllt? Der Käufer kann innerhalb von sechs Monaten ab dem vereinbarten Abschlusstermin ein Urteil verlangen, das den Hauptvertrag ersetzt (Art. 1669 ZGB), oder Schadenersatz und die Rückgabe der Anzahlung fordern.

Kann eine Immobilie ohne aktuellen Grundbuchauszug gekauft werden? Für die notarielle Beurkundung verlangt der Notar einen aktuellen Auszug. Auch unabhängig davon sollte kein Käufer auf diese Prüfung verzichten.

Wer zahlt die Steuer beim Immobilienverkauf? Bei Verkäufen aus dem Privatvermögen schuldet der Verkäufer die Steuer nach Art. 111 des Steuergesetzbuches. Notar- und Grundbuchkosten werden üblicherweise vom Käufer getragen, die Parteien können aber etwas anderes vereinbaren.

Wann Sie rechtlichen Rat einholen sollten

Rechtlicher Rat ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie als ausländischer Käufer eine Immobilie in Rumänien erwerben, wenn Sie einen Vorvertrag mit Anzahlung schließen, wenn Belastungen oder Verfahren im Grundbuch eingetragen sind oder wenn Sie Waren in größerem Umfang kaufen oder verkaufen. Unsere Kanzlei prüft Verträge, begleitet die Due Diligence und unterstützt Sie bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Wenn Sie eine konkrete Frage haben, schreiben Sie uns an