Immobilienkauf in Rumänien: Vertrag, Notar, Grundbuch, Steuern

Stand der Gesetzgebung: 24. Oktober 2026

Der Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks in Rumänien folgt festen Formvorschriften. Ohne notarielle Urkunde ist der Vertrag nichtig, und ohne Eintragung im Grundbuch bleibt die Rechtsstellung des Käufers gegenüber Dritten angreifbar. Dieser Beitrag erklärt, welche Schritte ein Kauf durchläuft, welche Unterlagen benötigt werden, welche Steuern anfallen und auf welche Vertragsklauseln Käufer und Verkäufer besonders achten sollten.

Die Rechtsgrundlagen

Maßgeblich ist das rumänische Zivilgesetzbuch (Gesetz Nr. 287/2009). Es regelt den Kaufvertrag, die Pflichten der Parteien, den Vorvertrag und die Form. Hinzu kommen das Gesetz Nr. 7/1996 über Kataster und Grundbuch, das das Grundbuchverfahren regelt, und das Steuergesetzbuch (Gesetz Nr. 227/2015), das die Steuer auf die Veräußerung von Immobilien aus dem Privatvermögen bestimmt.

Notarielle Form ist zwingend

Nach Art. 1244 Zivilgesetzbuch müssen Verträge, die dingliche Rechte übertragen oder begründen, welche in das Grundbuch einzutragen sind, unter der Sanktion der absoluten Nichtigkeit in authentischer Form geschlossen werden. Für den Kauf einer Immobilie bedeutet das: Der Vertrag wird vor einem rumänischen Notar beurkundet. Eine privatschriftliche Vereinbarung über den Kauf selbst reicht nicht aus.

Der Notar prüft die Identität und Vertretungsbefugnis der Parteien, holt den Grundbuchauszug und die steuerlichen Bescheinigungen ein, berechnet und erhebt die Steuer des Verkäufers und reicht den Vertrag in der Regel selbst zur Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt ein.

Wer nicht persönlich erscheinen kann, lässt sich durch einen Bevollmächtigten vertreten. Nach Art. 2013 Abs. 2 Zivilgesetzbuch muss die Vollmacht für ein formbedürftiges Geschäft dieselbe Form wahren, hier also notariell beurkundet sein. Eine im Ausland errichtete Vollmacht benötigt zudem in der Regel eine Apostille oder Legalisation sowie eine beglaubigte Übersetzung ins Rumänische.

Eigentumsübergang und Grundbuch

Nach Art. 1674 Zivilgesetzbuch geht das Eigentum beim Kauf grundsätzlich mit Vertragsschluss über, auch wenn der Preis noch nicht gezahlt ist, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt oder die Parteien nichts anderes vereinbaren. Für Immobilien enthält Art. 885 Abs. 1 Zivilgesetzbuch eine solche abweichende Regel: Dingliche Rechte an im Grundbuch erfassten Immobilien werden zwischen den Parteien und gegenüber Dritten durch die Eintragung im Grundbuch erworben.

Unabhängig davon, ab wann die Eintragung in einer bestimmten Gemeinde rechtsbegründend wirkt, gilt für die Praxis: Der Käufer ist erst mit seiner Eintragung im Grundbuch (rumänisch „intabulare“) gegen spätere Verfügungen des Verkäufers und gegen Gläubiger des Verkäufers geschützt. Prüfen Sie deshalb, dass der Notar den Antrag unmittelbar nach der Beurkundung stellt, und lassen Sie sich den neuen Grundbuchauszug vorlegen.

Ablauf eines Kaufs in fünf Schritten

1. Prüfung der Immobilie

Vor jeder Zahlung sollte feststehen, wer eingetragener Eigentümer ist und welche Belastungen bestehen. Dazu dient ein aktueller Grundbuchauszug. Er zeigt Eigentümer, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vormerkungen und anhängige Rechtsstreitigkeiten, soweit sie eingetragen sind. Ergänzend sind zu prüfen:

• der Erwerbstitel des Verkäufers (Kaufvertrag, Erbbescheinigung, Urteil, Restitutionsentscheidung);
• bei Gebäuden die Baugenehmigung und das Protokoll über die Bauabnahme, damit der tatsächliche Bestand mit dem eingetragenen übereinstimmt;
• bei Wohnungen die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über rückständige Beiträge;
• der Energieausweis;
• bei Grundstücken die städtebauliche Situation, also Bebaubarkeit und geplante Nutzung.

2. Vorvertrag

In der Praxis geht dem Kauf häufig ein Vorvertrag („promisiune de vânzare-cumpărare“) voraus, verbunden mit einer Anzahlung. Weigert sich eine Partei ungerechtfertigt, den Hauptvertrag zu schließen, kann die andere nach Art. 1669 Abs. 1 Zivilgesetzbuch ein Urteil verlangen, das den Vertrag ersetzt, sofern die übrigen Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Diese Klage verjährt nach Art. 1669 Abs. 2 innerhalb von sechs Monaten ab dem Tag, an dem der Hauptvertrag hätte geschlossen werden sollen.

Wir empfehlen, auch den Vorvertrag notariell beurkunden zu lassen. Er kann dann im Grundbuch vermerkt werden, und ein späteres Urteil, das den Vertrag ersetzt, lässt sich leichter durchsetzen. Regeln Sie im Vorvertrag ausdrücklich, ob die Anzahlung als Reugeld oder als Teil des Kaufpreises gilt und was bei Scheitern des Hauptvertrags mit ihr geschieht.

3. Unterlagen für die Beurkundung

Der Notar benötigt in der Regel:

• Ausweisdokumente der Parteien, bei Gesellschaften den Registerauszug und den Beschluss des zuständigen Organs;
• den Erwerbstitel des Verkäufers sowie Katasterplan und Grundbuchauszug, den der Notar selbst elektronisch einholt;
• die Steuerbescheinigung der Gemeinde, dass für die Immobilie keine örtlichen Steuern rückständig sind;
• den Energieausweis;
• bei Wohnungen die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft;
• bei verheirateten Verkäufern die Zustimmung des Ehegatten, soweit die Immobilie zum gemeinschaftlichen Vermögen gehört.

4. Beurkundung und Zahlung

Bei der Beurkundung wird der Vertrag verlesen, von den Parteien unterzeichnet und vom Notar beurkundet. Spätestens jetzt muss die Zahlungsabwicklung feststehen. Üblich sind die Zahlung vor der Beurkundung mit Nachweis oder die Zahlung über ein Treuhandkonto (Escrow) bei einer Bank. Barzahlungen größerer Beträge sind schon wegen der geldwäscherechtlichen Pflichten nicht zu empfehlen.

5. Eintragung und Übergabe

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Die Übergabe der Immobilie wird zweckmäßigerweise in einem Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselübergabe festgehalten. Danach meldet der Käufer die Immobilie bei der örtlichen Steuerverwaltung an.

Steuern und Kosten

Steuer des Verkäufers (natürliche Person)

Verkauft eine natürliche Person eine Immobilie aus ihrem Privatvermögen, schuldet sie nach Art. 111 Abs. 1 Steuergesetzbuch eine Steuer auf den Transaktionswert:

• 3 % bei Gebäuden mit dazugehörigem Grund und bei unbebauten Grundstücken, die bis einschließlich drei Jahre gehalten wurden;
• 1 % bei einer Haltedauer von mehr als drei Jahren.

Bemessungsgrundlage ist nach Art. 111 Abs. 4 der im Vertrag erklärte Wert. Liegt dieser unter dem Mindestwert aus der Marktstudie der zuständigen Notarkammer, wird nach Art. 111 Abs. 4^1 dieser Mindestwert zugrunde gelegt. Der Notar berechnet und erhebt die Steuer nach Art. 111 Abs. 6 vor der Beurkundung.

Nach Art. 111 Abs. 3 fällt bei der Übertragung durch Erbfolge keine Steuer an, wenn das Nachlassverfahren innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers abgeschlossen wird; andernfalls schulden die Erben 1 % des Nachlasswerts. Für Verkäufer, die eine geerbte Immobilie veräußern, ist daher zu klären, ob diese Steuer bereits angefallen ist.

Verkauft eine Gesellschaft, gilt Art. 111 nicht. Der Gewinn unterliegt dann der Unternehmensbesteuerung.

Mehrwertsteuer

Verkauft ein umsatzsteuerpflichtiger Bauträger einen Neubau oder ein Baugrundstück, fällt grundsätzlich Mehrwertsteuer an. Der Regelsatz beträgt nach Art. 291 Abs. 1 Steuergesetzbuch 21 %. Für bestimmte Wohnungen gelten unter engen Voraussetzungen ermäßigte Sätze; diese Regeln wurden in den Jahren 2025 und 2026 mehrfach geändert. Klären Sie den anwendbaren Satz deshalb schriftlich mit dem Verkäufer und dem Notar, bevor Sie den Preis vereinbaren, und legen Sie im Vertrag fest, ob der Preis Mehrwertsteuer enthält.

Weitere Kosten

Hinzu kommen:

• die Notargebühr, die sich nach dem Wert der Immobilie und der für Notare geltenden Gebührenordnung richtet, gegebenenfalls zuzüglich Mehrwertsteuer;
• die Gebühr für die Grundbucheintragung nach dem Tarif der nationalen Kataster- und Grundbuchbehörde (ANCPI);
• Kosten für Grundbuchauszüge, Bescheinigungen, Übersetzungen und gegebenenfalls einen Dolmetscher;
• Bankgebühren für die Zahlung.

Nach Art. 1666 Abs. 1 Zivilgesetzbuch trägt der Käufer die Kosten des Vertragsschlusses, sofern nichts anderes vereinbart ist. Die Parteien können die Kosten frei verteilen. Lassen Sie sich vor dem Termin vom Notar eine schriftliche Kostenaufstellung geben.

Wichtige Vertragsklauseln

Kaufgegenstand. Die Immobilie wird mit Grundbuchnummer, Katasternummer, Fläche und Adresse bezeichnet. Mitverkaufte Stellplätze, Kellerräume oder Einbauten sollten ausdrücklich genannt werden.

Preis und Zahlung. Betrag, Währung, Fälligkeit, Zahlungsweg und die Folgen eines Zahlungsverzugs gehören in den Vertrag. Wird der Preis in Raten gezahlt, schützt eine Hypothek oder ein eingetragenes Rücktrittsrecht den Verkäufer.

Rechts- und Sachmängel. Nach Art. 1672 Zivilgesetzbuch muss der Verkäufer das Eigentum übertragen, die Sache übergeben und für Rechts- und Sachmängel einstehen. Er haftet nach Art. 1695 kraft Gesetzes, wenn ein Dritter aufgrund eines vor dem Kauf entstandenen, dem Käufer nicht mitgeteilten Rechts die Sache ganz oder teilweise beansprucht. Nach Art. 1707 haftet er für verborgene Mängel, die bei der Übergabe bestanden und die ein sorgfältiger Käufer ohne fachliche Hilfe nicht erkennen konnte. Für Mängel, die der Käufer bei Vertragsschluss kannte, haftet der Verkäufer nach Art. 1707 Abs. 4 nicht. Ein schriftliches Übergabeprotokoll und gegebenenfalls ein technisches Gutachten vor dem Kauf sind daher sinnvoll.

Lastenfreiheit. Der Verkäufer sollte erklären, dass außer den im Grundbuch eingetragenen keine Belastungen, Mietverträge oder Streitigkeiten bestehen. Ist die Immobilie vermietet, regelt der Vertrag, wer ab wann die Miete erhält.

Übergabe. Datum, Zustand und Übergang der Lasten und Nebenkosten werden festgelegt.

Besonderheiten für ausländische Käufer

Staatsangehörige der EU und des Europäischen Wirtschaftsraums können in Rumänien Wohnungen, Häuser und Grundstücke erwerben. Für Staatsangehörige anderer Staaten gelten beim Erwerb von Grund und Boden Beschränkungen; Gebäude und Wohnungen sind davon nicht in gleicher Weise erfasst. Beim Kauf landwirtschaftlicher Flächen außerhalb der bebauten Ortslage bestehen zusätzlich Vorkaufsrechte und ein eigenes Verfahren, das vor der Beurkundung durchlaufen werden muss. Sprechen Sie die Sprache nicht, ist bei der Beurkundung ein vereidigter Dolmetscher hinzuzuziehen. Für den Kauf und für die spätere Anmeldung bei der Steuerverwaltung benötigt der ausländische Käufer eine rumänische Steueridentifikationsnummer.

Wann sollten Sie rechtlichen Rat einholen?

Eine anwaltliche Prüfung ist besonders sinnvoll, bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben oder eine Anzahlung leisten, wenn die Immobilie aus einem Erbfall oder einer Restitution stammt, wenn Grundbuch und tatsächlicher Bestand nicht übereinstimmen, beim Kauf vom Bauträger vor Fertigstellung und beim Erwerb landwirtschaftlicher Flächen. Unsere Kanzlei prüft Unterlagen und Vertragsentwürfe und begleitet ausländische Käufer bis zur Eintragung im Grundbuch.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Rechtsstand am angegebenen Datum und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Wenn Sie eine konkrete Frage haben, schreiben Sie uns an