Gewerbemietvertrag in Rumänien: Leitfaden für Unternehmen

Stand der Gesetzgebung: 24. Oktober 2026

Büro, Ladenlokal, Lager oder Produktionshalle: Wer in Rumänien Gewerbeflächen anmietet oder vermietet, bewegt sich weitgehend im Bereich der Vertragsfreiheit. Ein eigenes Gewerbemietrecht gibt es nicht. Maßgeblich sind die allgemeinen Vorschriften über die Miete (locațiune) im Zivilgesetzbuch (Codul civil, Gesetz Nr. 287/2009), Art. 1777 ff. Die besonderen Schutzvorschriften für Wohnraum (Art. 1824 ff. ZGB) gelten für Gewerbeflächen nicht.

Gerade weil das Gesetz wenig vorgibt, hängt viel vom Vertragstext ab. Dieser Leitfaden zeigt, welche gesetzlichen Regeln gelten, wenn der Vertrag schweigt, und welche Punkte Sie verhandeln sollten.

Der gesetzliche Rahmen

Nach Art. 1777 ZGB verpflichtet sich der Vermieter (locator), dem Mieter (locatar) die Nutzung einer Sache für einen bestimmten Zeitraum gegen einen Preis, die Miete (chirie), zu verschaffen. Die Parteien können den Inhalt des Vertrags innerhalb der Grenzen des Gesetzes, der öffentlichen Ordnung und der guten Sitten frei gestalten (Art. 1169 ZGB).

Eine besondere Form schreibt das Gesetz für den Mietvertrag nicht vor. Aus Beweisgründen und wegen der unten beschriebenen Vollstreckbarkeit sollte er aber immer schriftlich geschlossen werden.

Laufzeit

Höchstdauer. Ein Mietvertrag kann für höchstens 49 Jahre geschlossen werden. Eine längere vereinbarte Laufzeit wird kraft Gesetzes auf 49 Jahre verkürzt (Art. 1783 ZGB).

Fehlende Laufzeitregelung. Haben die Parteien keine Laufzeit angegeben, ohne einen unbefristeten Vertrag zu wollen, gilt der Vertrag mangels anderer Gepflogenheiten bei Räumen zur Ausübung der Tätigkeit eines Unternehmers als für ein Jahr geschlossen (Art. 1785 lit. a) ZGB).

Ende eines befristeten Vertrags. Ein befristeter Mietvertrag endet kraft Gesetzes mit Ablauf der Laufzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf (Art. 1809 Abs. (1) ZGB).

Kein gesetzlicher Verlängerungsanspruch. Das rumänische Recht gibt gewerblichen Mietern keinen Anspruch auf Verlängerung. Wer eine Verlängerungsoption möchte, muss sie im Vertrag vereinbaren, idealerweise mit Ausübungsfrist und Regeln zur Miethöhe in der Verlängerungsperiode.

Stillschweigende Verlängerung. Nutzt der Mieter die Fläche nach Ablauf weiter und erfüllt er seine Pflichten, ohne dass der Vermieter widerspricht, entsteht ein neuer Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen, einschließlich der Sicherheiten (Art. 1810 Abs. (1) ZGB). Dieser neue Vertrag läuft auf unbestimmte Zeit, wenn Gesetz oder Vertrag nichts anderes bestimmen (Art. 1810 Abs. (2) ZGB). Vermieter, die das vermeiden wollen, sollten rechtzeitig vor Ablauf schriftlich widersprechen.

Miete, Zahlungstermine und Indexierung

Die Miete wird frei vereinbart. In der Praxis werden Gewerbemieten häufig in Euro festgelegt und in Lei zum Wechselkurs eines bestimmten Tages gezahlt. Legen Sie fest, welcher Kurs gilt und an welchem Tag er bestimmt wird.

Fehlt eine Vereinbarung über den Zahlungstermin und gibt es keine Gepflogenheiten, ist die Miete bei einer Laufzeit von mindestens einem Jahr am ersten Werktag jedes Quartals zu zahlen (Art. 1797 Abs. (2) lit. c) ZGB). Da dies selten gewollt ist, gehört ein klarer Zahlungstermin in jeden Vertrag.

Eine Indexierung der Miete gibt es nur, wenn sie vereinbart ist. Üblich sind jährliche Anpassungen an einen Verbraucherpreisindex, zum Beispiel den harmonisierten Verbraucherpreisindex der Eurozone, gelegentlich auch feste Prozentsätze oder Kombinationen mit Ober- und Untergrenzen. Bestimmen Sie Index, Bezugszeitraum, Anpassungstermin und ob auch ein negativer Indexwert berücksichtigt wird.

Ebenso sollten Nebenkosten (Betriebskosten, Verwaltung, Versorgungsleistungen, Versicherung, Gebäudesteuer) und ihre Abrechnung geregelt sein. Zwischen Unternehmen ist außerdem zu klären, ob die Vermietung mit Umsatzsteuer erfolgt. Der Regelsatz der Umsatzsteuer beträgt nach Art. 291 Abs. (1) des Steuergesetzbuches (Gesetz Nr. 227/2015) 21 %.

Pflichten des Vermieters

Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung muss der Vermieter nach Art. 1786 ZGB:

• dem Mieter die Mietsache übergeben,
• die Sache während der gesamten Mietdauer in gebrauchstauglichem Zustand erhalten,
• dem Mieter die ungestörte und zweckentsprechende Nutzung sichern.

Der Vermieter trägt alle Reparaturen, die nötig sind, um die Sache für den vereinbarten Zweck nutzbar zu halten (Art. 1788 Abs. (1) ZGB). Leitet er notwendige Reparaturen trotz Mitteilung nicht unverzüglich ein, kann der Mieter sie selbst durchführen und die Kosten zuzüglich Zinsen ab dem Zeitpunkt der Aufwendung verlangen (Art. 1788 Abs. (3) ZGB). In dringenden Fällen genügt die Mitteilung nach Beginn der Arbeiten. Die Zinsen laufen dann ab der Mitteilung (Art. 1788 Abs. (4) ZGB).

Pflichten des Mieters

Der Mieter muss nach Art. 1796 ZGB die Sache übernehmen, die Miete in der vereinbarten Höhe und zu den vereinbarten Terminen zahlen, die Sache umsichtig und sorgfältig nutzen und sie bei Vertragsende zurückgeben.

Kleinere Reparaturen, die sich aus der gewöhnlichen Nutzung ergeben, trägt der Mieter (Art. 1788 Abs. (2) und Art. 1802 ZGB). Bei Gewerbeflächen wird diese Verteilung häufig vertraglich verschoben, etwa durch „Triple-Net“-Modelle, bei denen der Mieter Instandhaltung, Versicherung und Steuern übernimmt. Solche Klauseln sollten genau festlegen, was zur Instandhaltung und was zu Erneuerungen der Gebäudesubstanz gehört.

Ausbau, Umbauten und Rückgabe

Bei Gewerbeflächen wird häufig ein Mieterausbau (fit-out) vereinbart. Regeln Sie, wer welche Arbeiten ausführt und bezahlt, welche Genehmigungen erforderlich sind, ob der Vermieter einen Zuschuss leistet und in welchem Zustand die Fläche bei Vertragsende zurückzugeben ist. Ohne Vereinbarung gilt Art. 1823 ZGB: Der Vermieter darf hinzugefügte, selbstständige Arbeiten des Mieters behalten und muss dafür nur dann Ersatz leisten, wenn sie mit seiner vorherigen Zustimmung ausgeführt wurden. Fehlt die Zustimmung, kann er die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und Schadenersatz verlangen, und der Mieter hat kein Zurückbehaltungsrecht. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos zu Beginn und am Ende der Mietzeit vermeidet spätere Streitigkeiten über den Zustand der Fläche.

Untervermietung und Übertragung des Vertrags

Der Mieter darf die Sache ganz oder teilweise untervermieten oder den Mietvertrag ganz oder teilweise auf einen Dritten übertragen, wenn ihm dies nicht ausdrücklich untersagt wurde (Art. 1805 ZGB). Für Immobilien ist die Untervermietung also ohne Zustimmung zulässig, wenn der Vertrag sie nicht ausschließt. Vermieter sollten deshalb ausdrücklich regeln, ob und unter welchen Bedingungen Untervermietung und Vertragsübertragung erlaubt sind, etwa innerhalb einer Unternehmensgruppe.

Schutz des Mieters beim Verkauf der Immobilie

Verkauft der Vermieter die Immobilie, kann sich der Mieter gegenüber dem Erwerber auf seinen Mietvertrag berufen, wenn bei grundbuchlich erfassten Immobilien der Mietvertrag im Grundbuch vermerkt wurde (Art. 1811 lit. a) ZGB). Bei nicht im Grundbuch erfassten Immobilien kommt es darauf an, dass das sichere Datum (dată certă) des Mietvertrags vor dem des Verkaufs liegt (Art. 1811 lit. b) ZGB).

Für Mieter, die erheblich in eine Fläche investieren, ist der Grundbuchvermerk daher eine wichtige Absicherung. Er sollte im Vertrag ausdrücklich vorgesehen sein.

Vollstreckbarkeit: ein oft übersehener Vorteil

Ein Mietvertrag kann unmittelbar als Vollstreckungstitel dienen, ohne dass zuvor ein Gerichtsverfahren nötig ist:

• Für die Zahlung der Miete sind Mietverträge Vollstreckungstitel, wenn sie notariell beurkundet oder privatschriftlich geschlossen und bei der Steuerbehörde registriert sind (Art. 1798 ZGB).
• Für die Rückgabe der Mietsache bei Ablauf ist ein befristeter Vertrag Vollstreckungstitel, wenn er notariell beurkundet ist (Art. 1809 Abs. (2) ZGB) oder privatschriftlich geschlossen und bei der zuständigen Steuerbehörde registriert ist (Art. 1809 Abs. (3) ZGB).

Ist der Vermieter eine natürliche Person, die aus ihrem Privatvermögen vermietet, ist sie nach Art. 83 Abs. (5) des Steuergesetzbuches verpflichtet, den Vertrag und spätere Änderungen innerhalb von 30 Tagen bei der zuständigen Steuerbehörde zu registrieren. Diese Vorschrift betrifft Einkünfte natürlicher Personen aus ihrem Privatvermögen, nicht Gesellschaften. Wer als gewerblicher Vermieter einen sofort vollstreckbaren Titel möchte, sollte daher die notarielle Beurkundung in Betracht ziehen. Das gilt besonders für langfristige Verträge mit hoher Miete.

Kündigung und Vertragsauflösung

Unbefristete Verträge kann jede Partei durch Mitteilung kündigen (Art. 1816 Abs. (1) ZGB). Eine Kündigung ohne Einhaltung der gesetzlichen oder, mangels gesetzlicher Regel, der üblichen Kündigungsfrist wirkt erst ab Ablauf dieser Frist (Art. 1816 Abs. (2) ZGB). Für Gewerbeflächen sieht das Gesetz keine besondere Frist vor. Eine vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist ist deshalb dringend zu empfehlen.

Befristete Verträge enden mit Ablauf der Laufzeit. Eine vorzeitige Beendigung ist nur möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht, die Parteien sich einigen oder ein gesetzlicher Grund vorliegt. Häufig vereinbart werden Sonderkündigungsrechte (break options) zu bestimmten Zeitpunkten, oft gegen eine Ausgleichszahlung.

Auflösung wegen Pflichtverletzung. Erfüllt eine Partei ihre Pflichten ohne Rechtfertigung nicht, kann die andere den Mietvertrag kündigen und gegebenenfalls Schadenersatz verlangen (Art. 1817 ZGB). Bei Dauerschuldverhältnissen berechtigt auch eine geringfügige, aber wiederholte Pflichtverletzung zur Kündigung (Art. 1551 Abs. (1) ZGB). Eine Auflösungsklausel (pact comisoriu) muss die Pflichten ausdrücklich benennen, deren Verletzung die Auflösung auslöst (Art. 1553 Abs. (1) ZGB).

Sicherheiten

Die Mietkaution ist für Gewerbemietverträge gesetzlich nicht geregelt. Höhe, Form und Rückzahlung ergeben sich allein aus dem Vertrag. Neben Barkautionen sind Bankgarantien und Konzernbürgschaften üblich. Regeln Sie, wann die Kaution angepasst wird, etwa bei Indexierung, wofür der Vermieter sie verwenden darf und innerhalb welcher Frist sie nach Vertragsende zurückzuzahlen ist.

Checkliste vor der Unterschrift

Häufige Fragen

Muss ein Gewerbemietvertrag bei der Steuerbehörde registriert werden? Eine Registrierungspflicht besteht nach Art. 83 Abs. (5) des Steuergesetzbuches für natürliche Personen, die aus ihrem Privatvermögen vermieten. Unabhängig davon spielt die Registrierung eine Rolle für die Vollstreckbarkeit nach Art. 1798 und Art. 1809 ZGB.

Kann der Vermieter die Miete während der Laufzeit einseitig erhöhen? Nein, es sei denn, der Vertrag sieht eine Anpassung vor. Ein Vertrag kann nur durch Einigung der Parteien oder aus gesetzlich zugelassenen Gründen geändert werden (Art. 1270 Abs. (2) ZGB).

Muss der Mieter ausziehen, wenn die Immobilie verkauft wird? Nicht, wenn sein Mietvertrag dem Erwerber nach Art. 1811 ZGB entgegengehalten werden kann, bei grundbuchlich erfassten Immobilien also insbesondere dann, wenn der Mietvertrag im Grundbuch vermerkt ist.

Wann Sie rechtlichen Rat einholen sollten

Eine anwaltliche Prüfung lohnt sich bei langfristigen Verträgen, bei erheblichen Investitionen in den Ausbau, bei Verträgen mit Konzerngarantien und immer dann, wenn der Vertrag auf einem Muster des Vermieters oder eines Maklers beruht. Unsere Kanzlei prüft und verhandelt Gewerbemietverträge für Mieter und Vermieter.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Wenn Sie eine konkrete Frage haben, schreiben Sie uns an