Baugenehmigung in Rumänien: Leitfaden zum neuen Baugesetzbuch

Stand der Gesetzgebung: 24. Oktober 2026

Seit dem 25. August 2026 gilt in Rumänien ein neues Regelwerk für Raumordnung, Städtebau und Bauen: das Gesetzbuch für Raumordnung, Städtebau und Bauwesen (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, abgekürzt CATUC), erlassen durch das Gesetz Nr. 169/2026. Es ersetzt die beiden Gesetze, nach denen Investoren in Rumänien über Jahrzehnte gebaut haben: das Gesetz Nr. 50/1991 über die Genehmigung von Bauarbeiten und das Gesetz Nr. 350/2001 über Raumordnung und Städtebau. Wer heute ein Bauvorhaben in Rumänien plant, muss daher zuerst klären, welches Recht für sein Verfahren gilt. Dieser Beitrag erklärt die Übergangsregeln, den Ablauf des Genehmigungsverfahrens nach neuem Recht und die praktischen Folgen für Investoren.

Das neue Gesetzbuch und die aufgehobenen Gesetze

Das Gesetz Nr. 169/2026 vom 5. August 2026 ist am 25. August 2026 in Kraft getreten. Es fasst die bisher verstreuten Vorschriften zu Raumordnung, städtebaulicher Planung, Baugenehmigung und Bauausführung in einem Gesetzbuch zusammen. Nach den Erläuterungen des zuständigen Ministeriums für Entwicklung, öffentliche Arbeiten und Verwaltung (MDLPA) hebt es insbesondere die Gesetze Nr. 50/1991 und Nr. 350/2001 auf. Die bisherigen Durchführungsbestimmungen zum Gesetz Nr. 50/1991, die Ministerialerlasse Nr. 839/2009 und Nr. 233/2016, sind nach denselben Erläuterungen seit dem 25. August 2026 ebenfalls aufgehoben.

Im Oktober 2026 wurde im Amtsblatt eine Berichtigung des Gesetzbuchs veröffentlicht. Wer mit einer älteren Textfassung arbeitet, sollte deshalb stets den aktuellen Text prüfen.

Neue Formulare für das Genehmigungsverfahren wurden durch den Ministerialerlass Nr. 975/2026 eingeführt. Für die städtebaulichen Planungsunterlagen gilt der Ministerialerlass Nr. 1022/2026, der auch die Liste der erforderlichen Stellungnahmen enthält.

Welches Recht gilt für Ihr Verfahren?

Die wichtigste Frage in der Übergangszeit ist das Datum Ihres Antrags. Das Gesetzbuch enthält dazu in Art. 582 eine Übergangsregel, die das Ministerium in seinen Erläuterungen wie folgt umsetzt:

• Anträge, die bis einschließlich 24. August 2026 registriert wurden, werden nach dem bei Registrierung geltenden Recht entschieden, also nach den Gesetzen Nr. 50/1991 und Nr. 350/2001 und ihren Durchführungsbestimmungen. Das gilt unabhängig vom Gegenstand und von der Phase des Verfahrens, also für Städtebaubescheinigungen, Baugenehmigungen, Stellungnahmen des Chefarchitekten und städtebauliche Pläne im Genehmigungsverfahren. Verwendet werden die alten Formulare.
• Anträge ab dem 25. August 2026 werden auf den neuen Formularen eingereicht und berufen sich auf das Gesetzbuch, auch wenn das Grunddokument, etwa die Städtebaubescheinigung, noch nach altem Recht erteilt wurde. Die inhaltliche Prüfung richtet sich in diesem Fall nach dem Recht, das für das jeweilige Verfahren gilt.

Bereits erteilte Städtebaubescheinigungen behalten nach den Erläuterungen des Ministeriums ihre Gültigkeit, gleich ob es sich um Bescheinigungen zur Information, zum Bauen oder Abreißen oder für Katastervorgänge handelt. Bereits erteilte Baugenehmigungen bleiben für die Dauer ihrer Gültigkeit wirksam.

Für Investoren mit laufenden Projekten bedeutet das: Bewahren Sie den Nachweis über das Registrierungsdatum jedes Antrags sorgfältig auf. Er entscheidet darüber, nach welchem Recht die Behörde prüft.

Der Ablauf nach neuem Recht

Das Genehmigungsverfahren beginnt nach dem Gesetzbuch mit dem Antrag auf eine Städtebaubescheinigung für das Bauen oder Abreißen und endet mit der Abnahme der genehmigten Arbeiten nach deren Abschluss. Dazwischen liegen im Kern vier Phasen.

1. Städtebaubescheinigung (certificat de urbanism)

Die Städtebaubescheinigung informiert über die rechtliche, wirtschaftliche und technische Lage des Grundstücks nach den geltenden städtebaulichen Plänen und legt fest, welche Stellungnahmen, Zustimmungen und Unterlagen für die Genehmigung erforderlich sind. Das Gesetzbuch unterscheidet verschiedene Arten von Bescheinigungen, darunter eine Bescheinigung zur Information, eine für das Bauen oder Abreißen und, neu, eine Bescheinigung für Katastervorgänge wie Teilung oder Vereinigung von Grundstücken.

Die Bescheinigung allein berechtigt nicht zum Bauen. Sie ist aber die Grundlage des gesamten weiteren Verfahrens und sollte vor dem Erwerb eines Grundstücks eingeholt werden, wenn die Bebaubarkeit für die Kaufentscheidung wesentlich ist.

2. Städtebauliche Pläne: PUG, PUZ und PUD

Ob ein Vorhaben unmittelbar genehmigt werden kann, hängt von den geltenden städtebaulichen Plänen ab. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde (Plan Urbanistic General, PUG) legt die Grundregeln fest. Weicht ein Vorhaben davon ab oder verlangt die Bescheinigung eine genauere Planung, ist ein Zonenbebauungsplan (Plan Urbanistic Zonal, PUZ) oder eine Detailplanung erforderlich.

Das Gesetzbuch bringt hier zwei Neuerungen, die das Ministerium hervorhebt:

• Die Detailplanung heißt nun Proiect urbanistic de detaliu (PUD) und wird durch Verfügung des Bürgermeisters genehmigt, nicht mehr durch Beschluss des Gemeinderats. Nach den Erläuterungen des Ministeriums kann dieses Verfahren auch auf Detailpläne angewandt werden, die vor dem 25. August 2026 erstellt wurden und für die alle Stellungnahmen vorliegen.
• Anträge auf Einleitung eines PUZ werden nach Art. 66 des Gesetzbuchs auf der Website der Gemeinde oder des Kreisrats veröffentlicht. Die Behörden können die Einleitung privater PUZ zeitlich mit öffentlichen Investitionsvorhaben abstimmen.

Ein PUZ-Verfahren ist erfahrungsgemäß der zeitaufwendigste Teil eines größeren Projekts. Es erfordert eine Vielzahl von Stellungnahmen und eine Beteiligung der Öffentlichkeit. Wer ein Grundstück für ein Projekt erwirbt, das einen PUZ voraussetzt, sollte den Kaufvertrag entsprechend gestalten, etwa mit einer aufschiebenden Bedingung oder einer gestaffelten Kaufpreiszahlung.

Im Zusammenhang mit PUZ ermöglicht das Gesetzbuch den Gemeinden außerdem, besondere Abgaben zur Finanzierung der Infrastruktur zu erheben. Ob und in welcher Höhe eine Gemeinde davon Gebrauch macht, ist im Einzelfall bei der zuständigen Behörde zu erfragen.

3. Stellungnahmen, Bauvorlage und Antrag

Auf der Grundlage der Städtebaubescheinigung holt der Bauherr die darin genannten Stellungnahmen und Zustimmungen ein, etwa der Versorgungsunternehmen, des Brandschutzes, der Umweltbehörde und gegebenenfalls des Denkmalschutzes. Parallel erstellt ein zugelassener Architekt oder Planer die technische Dokumentation für die Baugenehmigung. Der Antrag wird bei der zuständigen Behörde der Gemeinde oder des Kreises auf dem neuen Formular eingereicht.

Das Gesetzbuch sieht eine weitgehende Digitalisierung des Verfahrens vor. Wie weit die elektronische Einreichung in der jeweiligen Gemeinde bereits umgesetzt ist, sollten Sie vor Antragstellung bei der Behörde klären.

4. Baugenehmigung (autorizație de construire)

Die Baugenehmigung ist der Verwaltungsakt, der die Ausführung der Arbeiten erlaubt. Sie wird für eine bestimmte Gültigkeitsdauer erteilt, innerhalb derer mit den Arbeiten begonnen werden muss, und legt eine Ausführungsdauer fest. Welche Anzeigen vor Baubeginn erforderlich sind, ergibt sich aus der Genehmigung und dem Gesetzbuch; klären Sie dies mit Ihrem Bauleiter, bevor die Arbeiten beginnen.

Verlängerung, Ablauf und Änderung der Genehmigung

Das Gesetzbuch regelt, wie das frühere Recht, die Verlängerung einer Baugenehmigung, die Erteilung einer neuen Genehmigung für nicht rechtzeitig fertiggestellte Arbeiten und die Änderung einer Genehmigung.

Nach den Erläuterungen des Ministeriums kann der Bauherr, wenn die Arbeiten noch nicht begonnen haben und die Genehmigung noch gültig ist, oder wenn die Arbeiten begonnen haben, aber nicht in der festgelegten Ausführungsdauer abgeschlossen werden können, eine Verlängerung der Ausführungsdauer beantragen, und zwar einmalig und für höchstens zwölf Monate. Der Antrag muss mindestens 15 Arbeitstage vor Ablauf der Frist gestellt und die gesetzliche Gebühr bezahlt werden. Die Verlängerung wird auf der Originalgenehmigung vermerkt; dafür gibt es ein eigenes neues Formular.

Werden Arbeiten, die nach dem Gesetz Nr. 50/1991 genehmigt wurden, nicht innerhalb der Gültigkeit der Genehmigung abgeschlossen, ist seit dem 25. August 2026 eine neue Genehmigung nach dem Gesetzbuch zu beantragen. Für Projekte, die sich verzögern, sollten Sie die Fristen deshalb frühzeitig überwachen.

Abnahme und Fertigstellung

Das Verfahren endet mit der Abnahme der Arbeiten nach ihrem Abschluss (recepția la terminarea lucrărilor), die in einem Abnahmeprotokoll festgehalten wird. Die Abnahmeunterlagen sind die Grundlage für die Eintragung des Gebäudes im Grundbuch.

Die Abnahme sollte frühzeitig vorbereitet werden: Bauleiter, technische Prüfer und Bauüberwachung müssen ihre Unterlagen vollständig vorlegen. Fehlende Nachweise verzögern sowohl die Eintragung als auch die Finanzierung oder den Verkauf der Einheiten.

Ohne Genehmigung errichtete Bauten

Das Gesetzbuch führt eine Regularisierungsgenehmigung (autorizație de regularizare) ein, mit der bestimmte ohne Genehmigung errichtete Bauten unter Voraussetzungen legalisiert werden können. Nach den Erläuterungen des Ministeriums folgen neue Anträge ab dem 25. August 2026 diesem Verfahren; es beginnt mit einer Städtebaubescheinigung und setzt technische und städtebauliche Gutachten voraus. Entsprechen die Bauten den städtebaulichen Vorschriften nicht, müssen sie an diese angepasst werden. Das Ministerium betont zugleich, dass das neue Recht die Anforderungen und Sanktionen für ungenehmigte Arbeiten deutlich verschärft hat.

Für Gebäude, die vor dem 1. August 2001 ohne Genehmigung errichtet wurden oder für die keine Kopie der Genehmigung mehr auffindbar ist, gilt nach den Erläuterungen des Ministeriums weiterhin das Eintragungsverfahren nach dem Gesetz Nr. 7/1996 über Kataster und Grundbuch auf Grundlage der steuerlichen Bescheinigung.

Für Käufer von Bestandsimmobilien ist das ein zentraler Prüfpunkt: Stimmen der tatsächliche Bestand, die Baugenehmigung und die Grundbucheintragung nicht überein, sollte die Frage vor dem Kauf geklärt werden.

Praktische Empfehlungen für Investoren

Wann sollten Sie rechtlichen Rat einholen?

Rechtlicher Rat ist besonders sinnvoll beim Erwerb von Grundstücken für Bauvorhaben, bei Projekten, die einen PUZ voraussetzen, bei Verfahren, die vor dem 25. August 2026 begonnen haben und nun nach neuem Recht fortgesetzt werden, sowie bei Bestandsbauten ohne vollständige Genehmigungsunterlagen. Da das Gesetzbuch neu ist und die Praxis der Behörden sich noch entwickelt, empfehlen wir, die Auslegung im Einzelfall mit der zuständigen Behörde schriftlich zu klären.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Rechtsstand am angegebenen Datum und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Wenn Sie eine konkrete Frage zu einem Bauvorhaben in Rumänien haben, schreiben Sie unserer Kanzlei an