2026年罗马尼亚购房法律指南：避免房地产法律陷阱与风险

2026年更新。本文已根据2026年适用的法律框架进行修订。

引言

购买公寓可能是您一生中最大的投资。在罗马尼亚，房地产市场存在显著的法律风险：包括非业主出售的公寓、土地登记簿中隐藏的负担、隐蔽的建筑缺陷以及不利的合同条款。本指南旨在帮助您避免最常见的法律陷阱，并安全地完成购置。我们将深入探讨罗马尼亚房地产买卖的各个法律阶段，详细分析强制性法律核查内容，并对关键合同条款进行细致解读，旨在为2026年在罗马尼亚购房的您提供一份全面、深入且实用的法律指南。

购房的法律阶段

在罗马尼亚购置房地产是一项多步骤的复杂过程，涉及多个法律实体和文件。理解每个阶段及其要求对于确保交易顺利进行至关重要。

完整时间线

阶段	持续时间	需完成事项	法律依据与注意事项
1. 初步核查	1-3 周	土地登记证、历史记录、法律状态、卖方身份、房产技术状况	根据《民法典》(Codul Civil) 第1242条，保障合同标的物的真实性。此阶段为关键风险规避期。
2. 预售合同（Antecontract）	1-3 天	公证处签署，支付预付款，明确成交条件与违约条款	根据《民法典》第1669条，预售合同具有预备合同性质。必须在公证处签署，否则无效 (nul absolut)。
3. 获得贷款 (如适用)	2-8 周	银行资料准备，房产评估，贷款批准，抵押协议签署	与银行建立抵押关系，根据罗马尼亚国家银行(BNR)规定及《民法典》第2343条进行。
4. 补充核查	1-2 周	协会债务，公共事业账单，确保无新负担产生，地籍图与实际情况对比	再次核查土地登记簿，确保在预售合同签署后无新的负担登记。《税法》相关规定。
5. 买卖合同	1 天	公证处签署，支付款项余额，产权转移	最终合同，根据《民法典》第1650条和《公证法》(Legea Notarilor Publici) 第59条，必须由公证人确认并签署。
6. 登记（Intabulare）	1-30 天	土地登记簿注册，新业主信息录入	根据《地籍与房地产公示法》(Legea Cadastrului și a Publicității Imobiliare nr. 7/1996) 第20条，产权转移自登记之日起生效。
7. 税务与行政更新	1-2 周	向地方税务机关申报新业主信息，更改公共事业合同	根据《税法典》(Codul Fiscal) 第256条，新业主需申报财产并缴纳地方税费。

每个阶段的详细解析

1. 初步核查（Due Diligence）

这是购房过程中最为关键的阶段，决定了后续交易的安全性。购房者需要投入大量时间和精力，或委托专业律师进行彻底调查。

法律状态核查：确认房产无任何法律纠纷、查封、抵押等。
卖方身份核查：确保卖方是合法的产权所有人，并有权出售该房产。
房产技术核查：评估房产的建筑状况、是否存在结构缺陷、是否符合建筑规范。
市政规划核查：了解房产所在区域的规划限制、未来发展项目等。

2. 预售合同（Antecontractul de Vânzare-Cumpărare）

预售合同并非产权转移合同，而是一种预备性协议，约定未来签订最终买卖合同的条件。其法律效力体现在若一方违反，另一方可向法院提起诉讼，强制履行或要求赔偿。

公证要求：根据《民法典》第1669条，涉及不动产的预售合同必须以公证形式签订，否则合同无效。
预付款：通常为房产总价的5%-20%。具体性质（定金或预付）需在合同中明确。
成交条件：例如，买方获得贷款、卖方注销抵押等。
违约责任：详细约定一方违约时，如何处理预付款及赔偿标准。

3. 获得贷款（适用于贷款购房者）

如果购房者需要贷款，此阶段涉及与银行的紧密合作。

贷款资格评估：银行会评估申请人的财务状况、信用记录。
房产评估：银行会委托专业评估师对房产进行估价，以确定贷款额度。
抵押协议：贷款批准后，买方（未来的房产所有人）需与银行签订抵押协议，并随后在土地登记簿中登记该抵押，作为银行的债权担保。

4. 补充核查（Pre-Closing Final Checks）

在最终签署买卖合同前，进行最后的核查以确保没有新的问题出现。

土地登记簿更新：再次获取土地登记证，确认无新增负担。
公共事业账单：确保所有水电煤气等费用已结清。
业主协会债务：确认卖方没有拖欠公共费用或维修基金。

5. 买卖合同（Contractul de Vânzare-Cumpărare）

这是产权转移的最终法律文件。

公证签署：必须在公证处签署，由公证人核实双方身份、合同内容，并确保符合法律规定。
支付余额：买方在此时支付剩余房款。通常通过银行转账进行。
产权转移：合同签署后，产权在法律层面上即告转移，但对外公示需通过土地登记。

6. 登记（Intabulare）

这是确保买方取得合法、可对抗第三方产权的关键步骤。

申请登记：公证人负责将签署的买卖合同提交至地方地籍办公室（OCPI）进行登记。
登记生效：根据《地籍与房地产公示法》第20条，产权转移对外生效的日期是登记申请的日期。

7. 税务与行政更新

购房交易完成后，新业主还需要完成一系列行政手续。

地方税务局申报：在合同签署后的30天内，向房产所在地的税务机关申报房产所有权变更。
公共事业合同更改：将水电煤气、物业管理等公共事业合同变更为新业主名下。
门牌号与邮件地址：确保所有相关地址信息更新，以便接收信件和账单。

强制性法律核查

详细的法律核查是规避风险的核心。以下是您必须重点关注的方面。

1. 土地登记簿 (Extras CF)

土地登记簿摘录是罗马尼亚房地产交易中最基本且最重要的文件——请务必向国家地籍与房地产公示局（OCPI - Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară）索取一份信息摘录（Extrasul de Carte Funciară pentru informare），其有效期通常为30天。在最终签署买卖合同时，公证人会强制要求提供一份产权证明摘录（Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare），该文件有效期仅为10个工作日，且在此期间内，该房产不得进行其他交易，确保交易的排他性。

在CF中核查以下内容：

CF部分	内容	需查找事项	法律依据与解读
第一部分 (Partea I A)	房产描述、地籍信息	面积、地址、地籍号、地籍图号、房屋类型、楼层数、房间数。重点核对平面图与实际情况是否一致，尤其是增建或改建部分是否存在。	依据《地籍与房地产公示法》第1章，此部分详细列出房产的物理特征。任何与登记信息不符的改动，如拆除承重墙，可能构成违法建筑，未来转售困难且有安全隐患。
第二部分 (Partea I B)	所有人信息、产权依据	现任所有人是谁，是个人还是法人？如何取得产权（买卖、继承、赠与、司法判决）？是否存在共有产权或夫妻共同财产？所有人的身份证明信息是否与卖方提供的一致。	依据《民法典》第557条及第1650条，此部分确认产权归属。如为夫妻共同财产，根据《民法典》第346条，配偶双方（即使一方不出现在登记簿中）通常都需要同意出售。如为法人，需核查公司章程和董事会决议。
第三部分 (Partea I C)	负担、权利限制与注记、司法纠纷	抵押（Ipotecă）、用益权（Uzufruct）、通行权（Servitute）、禁止转让（Interdicție de înstrăinare）、禁止设立负担（Interdicție de grevare）、诉讼批注（Notare litigiu）、法院判决、强制执行程序（Urmărire silită）。特别注意：是否有未结的银行抵押或个人借贷抵押。	依据《民法典》第2343条（抵押）、第636条（用益权）及《地籍与房地产公示法》第26条（各类注记）。任何在第三部分登记的负担，均对买方产生对抗效力。未注销的抵押意味着该房产仍可能被债权人追索。

🚩 CF中的危险信号（Red Flags）及应对策略：

未注销的银行抵押：意味着卖方欠银行的贷款尚未结清。通常解决方案是在最终合同签署时，银行出具结清证明并发放注销抵押文件，或直接从售房款中扣除剩余贷款额度支付给银行。
诉讼批注 (Notare litigiu)：表示该房产正面临法律纠纷，产权存在不确定性。强烈建议在诉讼解决前不要进行交易。
禁止转让的限制 (Interdicție de înstrăinare)：通常源于之前的合同约定或司法裁定。在限制解除前，无法合法转让产权。
所有人与卖方不符：可能涉及欺诈、代理人权限不足、或复杂的继承关系。必须提供充分的授权书或继承文件并进行严格核实。
面积与广告宣传不符：即使是细微差异也需调查原因。可能是测量误差，也可能是非法改建。

2. 卖方的法律状况（Statutul Juridic al Vânzătorului）

核实卖方的身份和出售权限至关重要，以防止碰到无权处分人。

自然人：
- 有效身份证件：核查罗马尼亚身份证（CI - Carte de Identitate）或居民身份证（Permit de ședere）的真实性和有效期。
- 法律行为能力：卖方是否已成年（通常18岁以上），且无法院裁定的精神障碍或其他限制行为能力的判决。对于老年人或残疾人，可能需要额外的医学证明或监护人同意。
- 配偶同意：如果房产是夫妻共同财产（bun comun, 根据《民法典》第339条），即使产权证上只登记了一方姓名，根据《民法典》第346条，出售时仍需要配偶的书面同意并经公证。
- 婚姻状况证明：卖方需提供结婚证、离婚证，或声明自己的婚姻状况，以便公证人判断是否需要配偶同意。
法人（如公司、开发商）：
- 统一企业编码（CUI - Cod Unic de Înregistrare）与公司注册证书：通过罗马尼亚国家贸易注册局（ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului）查询公司信息，确认其合法存在及经营范围。
- 法定代表人：核查签字人的身份、职务，并确认其是否有权代表公司签订出售合同（通常通过公司章程或董事会决议确定）。
- 股东大会出售决议：对于出售公司核心资产或大额房产，通常需要股东大会或董事会（取决于公司章程）通过的出售决议，此决议必须明确授权出售特定房产，且需经公证。
- 无破产/清算程序：通过ONRC查询公司是否处于破产、清算或重组程序中，若有，则出售权限受到严格限制。
继承房产：
- 继承证书 (Certificat de Moștenitor)：这是最重要的文件，证明合法继承人身份及继承份额。公证人会核查其有效性。
- 所有继承人均已签字：如果房产由多位继承人共同拥有，根据《民法典》第643条，所有共有继承人必须同意并签署出售合同，或授权其中一人代表出售。
- 继承税缴纳证明：证明继承人已履行相关税务义务。
授权书（Procură）：
- 公证授权：如果通过代理人出售，授权书必须在罗马尼亚公证处或罗马尼亚驻外领事馆/大使馆办理，且授权范围必须具体明确，明确指定出售的房产地址、价格范围和受托人的权限。
- 核实授权书的真实性与有效期：公证人会核查授权书的登记号和日期，以及授权是否仍然有效，是否存在被撤销的可能。

3. 财务与行政状况 (Situația Financiară și Administrativă)

确保房产无财务负担，且各项行政义务已履行。

文件	获取途径	需核查事项	法律依据与后果
税务证明 (Certificat Fiscal)	当地市政府税务局 (Direcția Generală de Impozite și Taxe Locale)	确认卖方对该房产的所有地方税款（每年缴纳的房产税Impozit pe clădiri）已结清，无税务债务。	根据《税法典》第256条第5款，出售房地产时，必须出示由当地税务机关签发的税务证明，核实卖方已结清所有地方税款。如果存在欠款，公证人拒绝办理过户手续。且未结清的税款可能在某些情况下跟随房产转移。
协会证明 (Adeverință de la Asociația de Proprietari)	业主协会 (Asociația de Proprietari)	确认卖方已结清所有对业主协会的欠款，包括维护费 (cheltuieli de întreținere)、公寓楼内部维修基金 (fond de reparații) 及其他公共费用。	根据《业主协会法》(Legea condominiilor nr. 196/2018) 第73条，出售公寓时，卖方必须提供一份由业主协会签发的无欠款证明。此证明必须明确截止日期，并在公证时提交。如存在欠款，买方可能需要承担，尤其是在某些情况下该债务被视为对房产本身的负担。
能源证明 (Certificat de Performanță Energetică)	能源审计师 (Auditor Energetic Atestat)	评估房产的能源等级（从A到G，A为最高效G为最低效），以及相关的能源消耗成本。	根据《能源性能法》(Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor) 第10条，出售或出租建筑时必须提供能源证明。此文件有效期为10年。它提供关于房产隔热、采暖系统效率的信息。虽然不影响交易合法性，但缺失或过低等级可能对房产价值和未来居住成本有影响。
公共事业证明 (Certificat de la furnizorii de utilități)	各公共事业供应商 (如：ENEL/E-ON电力, Engie/E-ON燃气, Apa Nova供水)	确认卖方已结清所有未偿还的水、电、燃气、排水、垃圾处理等公共事业费用。	虽无强制性法律要求公证时出示，但为了避免继承卖方的债务，买方在签署最终合同前务必要求卖方出示结清证明或最近的缴费收据。公证人通常会询问或在合同中声明卖方承诺无欠款。这些债务虽然通常不随房产转移，但结清是顺利进行后续过户登记和避免断供的重要前提。
房产图纸与地籍图 (Planul de Apartament și Planul Cadastral)	公证处或OCPI	核对房产的实际布局、面积是否与登记的地籍图和平面图一致，有无未经授权的改建。	根据《地籍与房地产公示法》第1章，所有登记的房产都应有对应的地籍图和平面图。任何未经授权的改建（如拆除承重墙、扩建阳台），可能导致房产与地籍登记不符，影响未来的出售或贷款事宜。这些改建可能需要额外的合法化程序，耗时耗力且有罚款风险。

4. 房产技术状况 (Starea Tehnică a Proprietății)

一个房产的物理状况直接影响其价值和居住安全性。

技术鉴定 (Expertiză Tehnică)：
- 建议用于老旧公寓：特别是建造于1977年以前的建筑（罗马尼亚曾发生强震），或肉眼可见结构裂缝、沉降等问题的房产。
- 内容：由经授权的工程师进行，评估房屋的结构稳定性、抗震等级、是否有严重缺陷（如潮湿、屋顶漏水、基础问题）。
- 费用与价值：虽然需要额外费用，但能提供专业判断，避免未来因结构问题产生巨额维修成本，是风险管理的重要投资。
结构核查：
- 红色标记 (Bulina Roșie)：在布加勒斯特等大城市，一些老旧建筑可能被政府标记为“具有高度地震风险”（clădire cu risc seismic ridicat）。购房者必须查清该标记的含义，带有“红色标记”的建筑购买风险极高，甚至可能无法进行改建。
- 地震风险评估：除了红色标记，还应了解建筑的整体抗震等级。
非法装修 (Modificări Ilegale)：
- 拆除承重墙：这是最严重的非法改建，可能危及整栋楼的结构安全，且法律严禁。一旦发现，可能面临强制恢复原状、巨额罚款，甚至刑事责任。
- 未经授权的扩建：如封闭阳台、搭建阁楼、改变外立面，可能导致与建筑许可证或地籍图不符。这些改建需要合法化，若无法合法化，可能影响房产的出售或拆除。
- 地籍图与实际情况不符：公证人会核对土地登记簿中的平面图与实际是否一致。不一致会阻碍交易。
设施 (Instalații)：
- 电气、卫生、燃气：检查这些基本设施的安装年份、状况，是否符合现行标准和安全规范。老旧的设施可能存在火灾、漏水、燃气泄漏等隐患。
- 暖气系统：了解是集中供暖还是独立供暖系统，检查锅炉、暖气片状况。
- 新房的保修：对于新建设的公寓，开发商通常提供建筑质量保修期，需明确保修范围和时间。

预售合同（Antecontractul de Vânzare-Cumpărare）

预售合同是购房旅程中第一个具有法律约束力的文件，其重要性不亚于最终的买卖合同。

基本条款

条款	必须包含的内容	重要性	法律依据与提示
公寓识别	地籍号、CF号、建筑面积、使用面积、地址、楼层、房间数量、房型。确保描述与土地登记簿及实际情况完全一致。	关键 – 确保合同标的明确无误，避免争议。	根据《民法典》第1179条，合同标的必须明确或可确定。若描述模糊，可能导致合同无效或产生争议。
价格	确切金额（欧元或列伊，并在合同中说明汇率或计算方式）、支付方式（银行转账是推荐且常见的支付方式，避免现金交易）、分批支付的步骤和时限。	关键 – 涉及双方的核心经济利益。	根据《民法典》第1660条，价格是买卖合同的重要组成部分。明确的支付方式和时间表，有助于避免法律纠纷。罗马尼亚法律（Legea nr. 70/2015）对现金交易有严格限制，超额现金交易是违法的。
预付款	具体金额、支付日期、性质（定金Arvună或预付Acont）。明确预付款在最终合同中的处理方式（是否计入总价）。	关键 – 衡量双方履约意愿，涉及违约责任。	预付款的性质直接影响违约责任。详见下文“定金（Arvună）与预付（Acont）之分”。
成交期限	最终签署买卖合同的截止日期。此期限应足够合理，考虑贷款审批、文件准备等所需时间。可约定延期条件。	关键 – 定义交易时效性，避免无限期等待。	合理的期限设置，可以根据实际情况预留缓冲。若约定“最迟至…”，则该日期后合同可能失效。建议约定明确的延期条件，如一方提供合理书面请求，双方在X天内协商。
附带条件	如买方获得贷款批准（condiție suspensivă）、卖方注销所有土地登记簿中的负担（如银行抵押）、卖方提供所有法律所需文件等。	高 – 在特定条件满足前，合同权利义务不产生或停止。保障买方权益。	根据《民法典》第1400条，附带条件是合同的重要组成部分。若条件未满足，合同可能自动解除。例如，若买方未获贷款批准，则预售合同自然失效，预付款应予退还（取决于合同约定）。
违约金条款	明确一方撤销交易时的处理方式，包括预付款的没收或双倍返还，以及额外的损害赔偿金额或计算方式。	高 – 激励双方履约，明确违约成本。	根据《民法典》第1538条，违约金条款旨在预先确定损害赔偿额。明确的违约金可以减少未来诉讼的复杂性。
公寓状况声明	卖方承诺公寓在签订最终合同之日将处于何种状况（如“如现状交付”），或承诺修复特定缺陷。	高 – 明确卖方对房产质量的责任。	卖方应声明房产是否存在任何已知缺陷，根据《民法典》第1671条，卖方对隐藏缺陷负有担保责任。在预售合同中明确这些声明，可以在未来出现问题时作为证据。建议附上详细的房产清单（如包含哪些家具电器）。
费用承担	明确公证费、土地登记费、代理费、银行费用、税费等各项交易费用的承担方。	中 – 避免在最终交易时产生争议。	根据《民法典》第1663条，通常公证费、土地登记费由买方承担，卖方承担其收益产生的房地产交易税。但在实践中，双方可以自由约定。
公证人选择	约定由哪家公证处办理预售合同和最终合同。	低 – 便于协调。	通常由买方选择公证人，因为买方承担大部分公证费用，且公证人协助保护买方权益。

定金（Arvună）与预付（Acont）之分

📖 推荐阅读： 2026年罗马尼亚地籍登记：房产买家完整指南

📖 推荐阅读： 2026年罗马尼亚商业租赁协议：企业与房东法律指南

📖 推荐阅读： 2026年罗马尼亚施工许可证：建筑许可与城市规划指南

买卖合同（Contractul de Vânzare-Cumpărare）

这是房地产交易的最终文件，通过公证人的认证和双方的签字，实现产权从卖方到买方的正式转移。

公证处所需文件

卖方提供文件（Vânzătorul）：

买方提供文件（Cumpărătorul）：

买卖合同的关键条款

除了预售合同中已约定的事项（如房产识别、价格、支付方式）外，最终买卖合同还应包含以下关键条款： * 所有权担保

2026年购房：避免陷阱的罗马尼亚法律指南

引言