Rumänien Immobilieninvestition 2026: Rechtsleitfaden

Aktualisiert 2026. Dieser Artikel wurde an den 2026 geltenden Rechtsrahmen angepasst.

Kurzfassung

EU-Bürger können in Rumänien alle Immobilienarten frei erwerben. Nicht-EU-Bürger können direkt Gebäude, aber kein Land kaufen – Land muss über eine rumänische SRL gehalten werden. Die Transaktionskosten betragen insgesamt 2-5% des Immobilienwertes. Bruttorenditen in Großstädten liegen zwischen 5-8%. Es fällt keine Kapitalertragssteuer an, wenn die Immobilie länger als 3 Jahre gehalten wird. Rumänien bietet einige der günstigsten Immobilien in der EU.

Warum in rumänische Immobilien investieren?

Der rumänische Immobilienmarkt bietet attraktive Möglichkeiten:

| Faktor | Details | | Preisniveau | 50-70% unter westeuropäischen Durchschnittswerten | | BIP-Wachstum | ~4-5% jährlich (EU-Spitzenreiter) | | Urbanisierung | Großstädte wachsen rapide | | EU-Fördermittel | Milliarden in Infrastrukturinvestitionen | | Mietnachfrage | Stark in Bukarest, Cluj, Timișoara, Iași | | Digitale Wirtschaft | Wachsender IT-Sektor treibt Büro-/Wohnraumnachfrage an | | Tourismuswachstum | Steigendes Interesse an Siebenbürgen, Schwarzmeerküste |

Durchschnittliche Immobilienpreise (2026)

| Stadt | Wohnung (€/qm) | Haus (€/qm) | Büro (€/qm/Monat) | | Bukarest (Zentrum) | 2.200-3.500 | 1.500-2.500 | 14-22 | | Cluj-Napoca | 2.500-3.800 | 1.800-3.000 | 12-18 | | Timișoara | 1.500-2.300 | 1.200-2.000 | 10-15 | | Iași | 1.300-2.000 | 1.000-1.800 | 8-13 | | Brașov | 1.600-2.500 | 1.300-2.200 | 10-14 | | Constanța | 1.200-2.000 | 900-1.500 | 8-12 |

Rechtlicher Rahmen für ausländische Investoren

EU/EWR-Bürger

• Volle Rechte zum Erwerb jeder Art von Immobilie (Wohnungen, Häuser, Grundstücke, Gewerbeobjekte)
• Dieselben Rechte wie rumänische Staatsbürger seit dem EU-Beitritt (2007)
• Keine Beschränkungen oder zusätzliche Anforderungen
• Können im eigenen Namen oder über eine Gesellschaft Eigentum besitzen

Nicht-EU-Bürger

• Können Gebäude (Wohnungen, Häuser, Gewerbeobjekte) im eigenen Namen kaufen
• Können kein Land direkt kaufen – müssen eine rumänische Gesellschaft (SRL) nutzen
• Ausnahme: Bilaterale Verträge oder Reziprozitätsabkommen können Landbesitz erlauben
• Strategie: SRL gründen → Gesellschaft kauft Land → Einzelperson ist Gesellschafter

Über eine rumänische Gesellschaft (SRL)

Jede Nationalität kann rumänisches Eigentum durch eine SRL erwerben:

• SRL hat volle Eigentumsrechte (Gebäude und Grundstücke)
• Gesellschafter behält indirektes Eigentum
• Bietet Haftungsschutz
• Kann Steuervorteile für Gewerbeimmobilien bieten

Immobilien-Transaktionsprozess

Schritt 1: Due Diligence (1-2 Wochen)

Wesentliche Prüfungen vor dem Kauf:

| Prüfung | Quelle | Zweck | | Grundbuchauszug (Extras CF) | OCPI/ANCPI | Überprüfung des Eigentums, Lasten, Hypotheken | | Katasterdokumentation | OCPI | Überprüfung von Grenzen, Flächenangaben | | Städtebauliches Zeugnis (Certificat de urbanism) | Lokales Rathaus | Überprüfung der zulässigen Nutzung, Baurechte |

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| Baugenehmigung | Stadtarchiv | Überprüfung der legalen Bautätigkeit | | Steuerbescheinigung | ANAF / lokales Finanzamt | Bestätigung von Steuerfreiheit | | Versorgungsunternehmen | Versorgungsunternehmen | Überprüfung von Anschlüssen und Schulden | | Umwelt | Umweltbehörde | Überprüfung der Kontaminationshistorie | | Rechtsstreitigkeiten | Portal.just.ro | Überprüfung von Rechtsstreitigkeiten bezüglich der Immobilie | | Eigentümergemeinschaftsschulden | Hausverwalter | Ausstehende Wartungsgebühren |

Schritt 2: Vorvertrag (Antecontract)

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für konkrete Situationen wenden Sie sich bitte an einen spezialisierten Anwalt.