Immobilien in Rumänien kaufen: Rechtsleitfaden für Ausländer

Immobilienkauf in Rumänien als Ausländer

Der rumänische Immobilienmarkt bietet attraktive Möglichkeiten – von Stadtwohnungen in Bukarest und Cluj-Napoca bis hin zu ländlichen Anwesen in Siebenbürgen. Doch der rechtliche Rahmen für ausländische Käufer weist wichtige Nuancen auf, die Sie verstehen müssen.

Wer darf in Rumänien Immobilien kaufen?

EU-/EWR-Bürger

✅ Können jede Art von Immobilie kaufen (Wohnungen, Häuser, Gewerbegebäude)
✅ Können Grundstücke kaufen (land- und forstwirtschaftliche Flächen seit Januar 2014)
✅ Haben die gleichen Rechte wie rumänische Staatsbürger

Nicht-EU-Bürger

✅ Können Gebäude kaufen (Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien)
❌ Können keine Grundstücke direkt kaufen – müssen eine rumänische Gesellschaft (SRL) gründen, die das Grundstück erwirbt
✅ Die SRL kann jede Art von Immobilie, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen, erwerben

Schritt-für-Schritt-Kaufprozess

Schritt 1: Due Diligence (Entscheidend!)

Bevor Sie etwas unterschreiben, überprüfen Sie:

Immobilienprüfung:

Grundbuchauszug (Extras de Carte Funciară) – bestätigt Eigentum und Belastungen
Katasterdokumentation – bestätigt Grenzen und Fläche
Baugenehmigungen und Städtebauzertifikat
Keine ausstehenden Schulden (Nebenkosten, Grundsteuer)

Verkäuferprüfung:

Rechtliche Fähigkeit zum Verkauf
Keine laufenden Rechtsstreitigkeiten bezüglich der Immobilie
Bei Verheirateten – Zustimmung des Ehepartners erforderlich
Bei Erbschaft – Erbfolgeverfahren abgeschlossen

Zonenprüfung:

Stadtplanungszertifikat (Certificat de Urbanism)
Zulässige Nutzungen und Bauparameter
Jegliche Beschränkungen oder Schutzmaßnahmen (historisch, umweltbezogen)

Schritt 2: Vorvertrag (Antecontract)

Der Vorvertrag sollte Folgendes enthalten:

Vollständige Immobilienbeschreibung (Katasternummer, Grundbuchnummer)
Preis und Zahlungsplan
Frist für den endgültigen Vertrag (üblicherweise 30-90 Tage)
Anzahlung (arvună) – typischerweise 10 % des Preises
Vertragsstrafen bei Vertragsbruch
Aufschiebende Bedingungen (Hypothekenzusage etc.)

⚠️ Wichtig: Der Vorvertrag muss von einem Notar beglaubigt werden, um vollstreckbar zu sein.

Schritt 3: Finanzierung

Bei Verwendung einer Hypothek:

Rumänische Banken vergeben Kredite an EU-Bürger (mit rumänischem Einkommen oder ausländischer Einkommensprüfung)
Typische Bedingungen: 70-80 % Beleihungsauslauf, 15-30 Jahre, variabler Zinssatz
Erforderliche Versicherungen: Gebäudeversicherung + Lebensversicherung
Nicht-EU-Bürger können zusätzlichen Anforderungen unterliegen

Schritt 4: Endgültiger Kaufvertrag

Der Kaufvertrag (Contract de Vânzare-Cumpărare) muss:

Von einem rumänischen Notar beglaubigt werden
Von allen Parteien (oder gesetzlichen Vertretern mit Vollmacht) unterzeichnet werden
Von der vollständigen Zahlung oder einem Nachweis der Banküberweisung begleitet sein

Der Notar wird:

Alle Dokumente überprüfen
Die Identität und Rechtsfähigkeit der Parteien bestätigen
Die Übertragung im Grundbuch eintragen
Anwendbare Steuern einbehalten und abführen

Schritt 5: Steuern und Registrierung

Schritt 6: Nach dem Kauf

Nach dem Abschluss:

Übertragen Sie Versorgungsverträge auf Ihren Namen
Registrieren Sie sich bei der örtlichen Steuerbehörde für die Grundsteuer
Bei Vermietung: Registrieren Sie den Mietvertrag beim ANAF (6 % Einkommensteuer auf Mieteinnahmen)

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