Cum contești o hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari

O hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari poate fi atacată în justiție de orice proprietar sau de orice altă persoană care se consideră vătămată într-un drept al său, dacă hotărârea este contrară legii, statutului sau acordului de asociere ori dacă prejudiciază interesele proprietarilor. Este regula din art. 52 alin. (1) din Legea nr. 196/2018. Cererea se depune la judecătorie. Până la soluționare, hotărârea se aplică, cu excepția cazului în care instanța dispune suspendarea ei.

Dacă tocmai ați aflat de o hotărâre cu care nu sunteți de acord:

1. Acționați repede: din prudență, depuneți cererea în cel mult 15 zile de la data adunării (detalii la secțiunea Termene).
2. Contestarea nu oprește hotărârea: cotele se plătesc în continuare, iar dacă hotărârea produce efecte greu de reparat cereți instanței suspendarea.
3. Taxa de timbru este de 100 de lei pentru o hotărâre fără obiect patrimonial; dacă hotărârea privește o sumă determinată, instanța o poate taxa la valoare.
4. Strângeți acum fotocopia procesului-verbal afișat la avizier (cu data afișării), anunțul de convocare și lista de prezență, dacă o puteți obține.

Mai multe ghiduri pe această temă găsiți pe pagina Avocat drept imobiliar.

Cine poate contesta și ce hotărâri

Legea folosește o formulare largă. Pot acționa:

• proprietarii din condominiu, indiferent dacă au fost prezenți la adunare;
• orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său prin hotărâre, de exemplu un chiriaș sau un terț afectat direct.

Se pot ataca hotărârile adunării generale care:

1. încalcă legea, de exemplu au fost adoptate fără cvorum sau fără convocarea cerută de lege;
2. încalcă statutul sau acordul de asociere al asociației;
3. sunt de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, chiar dacă procedura formală a fost respectată.

Ultima ipoteză este importantă: legea nu limitează controlul instanței la vicii de procedură. O hotărâre adoptată corect din punct de vedere formal poate fi totuși atacată dacă prejudiciază interesele proprietarilor. Art. 29 alin. (2) din aceeași lege permite și cererea de anulare, în tot sau în parte, a deciziilor comitetului executiv sau ale președintelui, precum și repararea pagubei cauzate.

Un proprietar care a votat pentru hotărâre poate întâmpina obiecția lipsei de interes. Un chiriaș sau alt terț trebuie să arate concret ce drept propriu i-a fost vătămat.

Mai multe ghiduri pe această temă: Drept comercial și contracte

Ce verificați înainte: regulile pe care adunarea trebuie să le respecte

Cele mai multe contestații pornesc de la încălcarea uneia dintre regulile de mai jos, toate din Legea nr. 196/2018.

Convocarea. Adunarea generală ordinară se convoacă de președinte sau de comitetul executiv, ori de cel puțin 20% din proprietarii membri (art. 47 alin. (3)). Proprietarii trebuie anunțați cu cel puțin 10 zile înainte (cu cel puțin 3 zile pentru adunările extraordinare sau reconvocate), prin afișare la avizier și pe bază de tabel nominal convocator, iar cei care nu au fost anunțați astfel, prin scrisoare recomandată cu conținut declarat și confirmare de primire (art. 47 alin. (4)). Anunțul trebuie să cuprindă și ordinea de zi.

Cvorumul. Adunarea poate adopta hotărâri numai dacă majoritatea proprietarilor membri sunt prezenți personal sau prin reprezentanți cu împuternicire scrisă și semnată (art. 48 alin. (1)). Dacă la prima convocare nu există cvorum, adunarea se reconvoacă în cel mult 15 zile (art. 48 alin. (2)). La adunarea reconvocată, hotărârile se pot adopta indiferent de numărul celor prezenți, prin votul majorității acestora, dar numai dacă există dovada că toți membrii au fost convocați prin tabel convocator sau prin scrisoare recomandată, precum și prin afișare la avizier (art. 48 alin. (3)).

Majoritatea. Hotărârile se iau cu cel puțin jumătate plus unu din voturile celor prezenți (art. 49 alin. (4)). Fiecare proprietar membru are un vot pentru unitatea sa, dar pentru fondurile de consolidare, reabilitare și modernizare votul are ponderea cotei-părți indivize (art. 49 alin. (3)). Pentru acțiunile de modernizare a condominiului este necesar acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu, nu doar al celor prezenți (art. 51).

Consemnarea și afișarea. Hotărârile se consemnează numai în timpul ședinței în registrul unic de procese-verbale, se semnează de membrii prezenți și de cenzor și se afișează la avizier (art. 49 alin. (5)). Procesul-verbal se aduce la cunoștința tuturor proprietarilor în cel mult 7 zile de la adunare, prin afișarea unei fotocopii datate la avizier (art. 49 alin. (7)).

Accesul la documente. Cu cel puțin 3 zile înainte de adunare, proprietarii au acces la documentele privind execuția bugetară, la proiectul de buget și la orice alte documente necesare (art. 49 alin. (6)).

O abatere de la aceste reguli nu duce automat la anularea hotărârii, dar este punctul de plecare al oricărei analize. Verificați-le pe rând, în ordinea de mai sus, și notați pentru fiecare ce document o dovedește.

Pas cu pas: cum atacați hotărârea

1. Obțineți procesul-verbal și hotărârea. Fotografiați copia afișată la avizier, cu data afișării. Cereți în scris asociației o copie a procesului-verbal din registru, a tabelului convocator și a listei de prezență. Păstrați dovada cererii.

2. Stabiliți motivul. Verificați convocarea, cvorumul, majoritatea, ordinea de zi și conținutul hotărârii față de lege și statut. Notați concret ce regulă a fost încălcată sau ce interes al proprietarilor este prejudiciat. Legea vă permite și să sesizați cenzorul sau comisia de cenzori a asociației (art. 29 alin. (2)); sesizarea poate rezolva problema fără proces, dar nu o folosiți ca motiv să amânați cererea în instanță.

3. Stabiliți instanța. Cererile având ca obiect administrarea clădirilor cu mai multe etaje sau apartamente aflate în proprietatea unor persoane diferite, precum și cele privind raporturile juridice stabilite de asociațiile de proprietari cu alte persoane fizice sau juridice, sunt de competența judecătoriei (art. 94 pct. 1 lit. c) din Codul de procedură civilă). Cererea se depune la judecătoria în a cărei circumscripție își are sediul asociația pârâtă (art. 107 alin. (1) din Codul de procedură civilă). Pentru un bloc din Târgu Mureș, aceasta este Judecătoria Târgu Mureș.

4. Redactați cererea de chemare în judecată. Pârâtă este asociația de proprietari. Cererea arată hotărârea atacată (data adunării, punctul de pe ordinea de zi), motivele de nelegalitate sau de prejudiciere și probele.

5. Cereți, dacă este cazul, suspendarea. Simpla contestare nu oprește executarea hotărârii; aceasta continuă până când instanța dispune suspendarea (art. 52 alin. (2) din Legea nr. 196/2018). Dacă hotărârea produce un prejudiciu greu de reparat, de exemplu o lucrare costisitoare care începe imediat, cereți suspendarea de la început. În cazuri grabnice, Codul de procedură civilă permite și ordonanța președințială, pentru măsuri provizorii când există aparența dreptului, între altele pentru prevenirea unei pagube iminente care nu s-ar putea repara (art. 997).

6. Plătiți taxa de timbru și depuneți cererea. Vedeți secțiunea despre costuri.

Termene

Legea nr. 196/2018 nu stabilește un termen special pentru atacarea hotărârii adunării generale. Art. 52 recunoaște dreptul de a ataca hotărârea, fără să-l limiteze în timp, iar pe portalul legislativ nu este notată la art. 52 nicio decizie obligatorie a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Practica nu este unitară. Potrivit unor comentarii publicate, în unele spețe s-a făcut trimitere la termenul de 15 zile pe care legislația asociațiilor și fundațiilor îl prevede pentru atacarea hotărârilor acestora. Cel puțin o instanță (Judecătoria Oradea, potrivit aceluiași comentariu) a exclus acest termen, pe motiv că asociațiile de proprietari au legea lor specială, și a aplicat termenul general de prescripție de 3 ani din Codul civil.

Regulile generale sunt următoarele: dispozițiile despre contracte se aplică în mod corespunzător actelor unilaterale (art. 1.325); nulitatea absolută poate fi invocată oricând, dacă legea nu prevede altfel, iar nulitatea relativă poate fi invocată pe cale de acțiune numai în termenul de prescripție (art. 1.249), care este, ca regulă, de 3 ani (art. 2.517). Nulitatea relativă poate fi opusă oricând ca apărare de cel căruia i se cere executarea, de exemplu într-un proces pentru restanțe (art. 1.249 alin. (2)). Încadrarea unui viciu concret într-o categorie sau alta se face caz cu caz.

Ca măsură de prudență, depuneți cererea în cel mult 15 zile de la data adunării, dacă ați participat, sau de la data la care ați aflat de hotărâre, dacă nu ați fost prezent. Dacă nu știți sigur data, socotiți de la data adunării. Astfel reduceți riscul legat de termenul pe care îl va aplica instanța. Depășirea celor 15 zile nu înseamnă automat pierderea dreptului, dar crește riscul ca cererea să fie respinsă ca tardivă, dacă instanța aplică acest termen. Hotărârea este oricum obligatorie de la data afișării, inclusiv pentru proprietarii care nu au fost prezenți (art. 48 alin. (4)), iar cu cât trece mai mult timp, cu atât mai multe efecte produce: plăți făcute, contracte încheiate, lucrări începute.

Alte termene utile din aceeași lege:

• convocarea cu cel puțin 10 zile înainte de adunarea ordinară și cu cel puțin 3 zile înainte de adunarea extraordinară sau reconvocată (art. 47 alin. (4));
• reconvocarea în cel mult 15 zile, dacă nu a existat cvorum (art. 48 alin. (2));
• accesul la documente cu cel puțin 3 zile înainte (art. 49 alin. (6));
• afișarea procesului-verbal în cel mult 7 zile (art. 49 alin. (7)).

Documentele de care aveți nevoie

• actul de proprietate asupra apartamentului (sau, pentru un terț, dovada dreptului vătămat);
• fotocopia procesului-verbal afișat la avizier, cu data afișării;
• copia procesului-verbal din registrul unic, dacă ați obținut-o;
• dovada convocării sau a lipsei ei: anunțul de la avizier, tabelul convocator, plicul recomandat;
• lista de prezență și împuternicirile, dacă le aveți;
• statutul și acordul de asociere al asociației;
• orice document care arată prejudiciul: oferte de lucrări, liste de plată, calcule ale cotelor;
• corespondența cu asociația, inclusiv cererea de documente.

Costuri oficiale

Cererea în anularea unui act juridic nepatrimonial se taxează cu 100 lei (art. 8 alin. (1) lit. b) din OUG nr. 80/2013). Acțiunile în constatarea nulității sau în anularea unui act juridic patrimonial se taxează însă la valoare (art. 3 alin. (2) lit. a) din aceeași ordonanță). Dacă hotărârea are un obiect patrimonial, de exemplu aprobă o cheltuială determinată, instanța poate considera cererea evaluabilă în bani și o poate taxa la valoare. Cererea de ordonanță președințială neevaluabilă în bani se taxează cu 20 lei (art. 6 alin. (4)). Pretențiile în bani formulate în aceeași cerere se taxează după valoarea lor. Cuantumul taxei îl stabilește instanța (art. 31 alin. (1)).

Greșeli frecvente

• Așteptarea. Lipsa unui termen special în Legea nr. 196/2018 nu înseamnă că timpul nu contează: în unele spețe s-a făcut trimitere la un termen de 15 zile, iar hotărârea se execută de la afișare.
• Contestarea fără probe. Fără fotocopia afișată, fără tabelul convocator și fără lista de prezență, este greu de dovedit lipsa cvorumului sau a convocării.
• Confuzia între hotărâre și decizie. Hotărârile sunt ale adunării generale. Comitetul executiv emite decizii pentru punerea lor în practică (art. 49 alin. (2)). Dacă problema este în decizia comitetului, analiza este diferită.
• Neplata cotelor pe durata procesului. Contestarea nu suspendă hotărârea. Dacă nu plătiți, riscați să fiți acționat pentru restanțe, chiar dacă procesul este în curs.
• Lipsa unei cereri de suspendare atunci când hotărârea produce efecte greu de reparat.

Când aveți nevoie de un avocat

Un avocat este util mai ales când:

• hotărârea privește sume mari sau lucrări care încep în scurt timp și trebuie cerută suspendarea;
• motivul nu este un viciu evident de procedură, ci prejudicierea intereselor proprietarilor, care trebuie argumentată și dovedită;
• trebuie stabilit ce termen se aplică viciului concret;
• asociația a răspuns deja cu o acțiune pentru restanțe.

Cabinetul nostru, Cabinet de Avocatură Pantilimon Rikhárd-Árpád (office@pantilimon.ro), din Târgu Mureș, analizează documentele adunării și stabilește dacă și cum merită atacată hotărârea.

Pentru cadrul general despre organizarea asociațiilor, citiți și ghidul Asociația de proprietari după Legea nr. 196/2018. Pentru calculul cotei-părți din cheltuieli, folosiți calculatorul de cotă-parte.

Întrebări frecvente

Pot contesta o hotărâre dacă nu am fost la adunare? Da. Legea dă dreptul de a ataca hotărârea proprietarilor și oricărei persoane vătămate, fără condiția prezenței (art. 52 alin. (1) din Legea nr. 196/2018). Hotărârea este oricum obligatorie și pentru dumneavoastră de la afișare (art. 48 alin. (4)).

Se oprește aplicarea hotărârii dacă o contest? Nu. Hotărârea se execută până când instanța dispune suspendarea (art. 52 alin. (2)).

În ce termen trebuie să depun cererea? Legea nr. 196/2018 nu prevede un termen special, iar practica nu este unitară; potrivit unor comentarii publicate, în unele spețe s-a făcut trimitere la termenul de 15 zile din legislația asociațiilor și fundațiilor, iar cel puțin o instanță a aplicat regulile generale din Codul civil (art. 1.249 și 2.517). Prudent este să depuneți cererea în cel mult 15 zile de la data adunării sau, dacă nu ați fost prezent, de la data la care ați aflat de hotărâre.

La ce instanță depun cererea? La judecătoria în a cărei circumscripție își are sediul asociația (art. 94 pct. 1 lit. c) și art. 107 alin. (1) din Codul de procedură civilă).

Cât costă taxa de timbru? Pentru anularea unei hotărâri fără obiect patrimonial, 100 de lei (art. 8 alin. (1) lit. b) din OUG nr. 80/2013). Dacă hotărârea are un obiect patrimonial, instanța poate taxa cererea la valoare (art. 3 alin. (2) lit. a) din aceeași ordonanță).

Ce hotărâri cer o majoritate specială? Acțiunile de modernizare a condominiului cer acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu (art. 51 din Legea nr. 196/2018).

Surse oficiale

• Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, forma consolidată, art. 29, 47-49, 51 și 52, legislatie.just.ro, consultat la 9 noiembrie 2026.
• Codul de procedură civilă, forma consolidată, art. 94 pct. 1 lit. c), art. 107 și art. 997, legislatie.just.ro, consultat la 9 noiembrie 2026.
• Codul civil, forma consolidată, art. 1.249, 1.325 și 2.517, legislatie.just.ro, consultat la 9 noiembrie 2026.
• OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, forma consolidată, art. 3 alin. (2) lit. a), art. 6 alin. (4), art. 8 alin. (1) lit. b) și art. 31 alin. (1), legislatie.just.ro, consultat la 9 noiembrie 2026.
• Pentru practica privind termenul (comentariu, nu sursă oficială): asociatii360.ro, Contestarea în instanță a hotărârilor adunărilor generale, consultat la 9 noiembrie 2026.

Legislație verificată la 9 noiembrie 2026.

Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret. Citirea lui nu creează o relație avocat-client.