外国人在罗马尼亚购买房产：2026年法律要求

外国人如何在罗马尼亚购买房产

罗马尼亚的房地产市场提供了诱人的机会——从布加勒斯特（Bucharest）和克卢日-纳波卡（Cluj-Napoca）的城市公寓到特兰西瓦尼亚（Transylvania）的乡村地产。然而，对于希望在罗马尼亚购买房产的外国买家，其法律框架存在您需要了解的重要细节和特定要求。本文旨在为国际投资者和个人提供一份全面的指南，详细阐述2026年罗马尼亚房地产购买的法律要求和实践流程。

谁可以在罗马尼亚购买房产？

罗马尼亚《民法典》（Codul Civil）以及相关特别法对外国公民在罗马尼亚购置房产的权利进行了规定。核心原则是基于互惠，并区分欧盟/欧洲经济区（EU/EEA）公民与非欧盟公民。

欧盟/欧洲经济区公民

根据罗马尼亚宪法第44条第(2)款和《民法典》的规定，并遵循欧盟条约，欧盟/欧洲经济区公民享有与罗马尼亚公民同等的权利：

• ✅ 可以购买任何类型的房产，包括公寓、房屋、商业地产等。
• ✅ 自2014年1月1日起，根据罗马尼亚加入欧盟时达成的协议和过渡期结束，欧盟/欧洲经济区公民可以直接购买土地，包括农业用地和林地，而无需设立罗马尼亚法律实体。这一规定在《民法典》第537条中得到体现，并由《农业用地交易法》（Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului）以及其后续修订和补充进行了详细规范。
• ✅ 享有与罗马尼亚公民相同的权利，包括财产所有权、继承权和处置权。这意味着他们可以根据罗马尼亚法律自由买卖、租赁或抵押其房产。

非欧盟公民

非欧盟公民在罗马尼亚购买房产的权利受到一些限制，尤其是在土地方面：

• ✅ 可以购买建筑物，包括公寓、房屋、商业地产等。这意味着他们可以拥有房屋本身，但房屋所占用的土地所有权可能面临限制。
• ❌ 不能直接购买土地，除非他们的国家与罗马尼亚签订了相关的国际条约，明确允许其公民在罗马尼亚购买土地（例如，基于互惠原则的投资保护协议）。在大多数情况下，非欧盟公民若想拥有土地，必须通过成立一家罗马尼亚公司（Societate cu Răspundere Limitată – SRL，即有限责任公司）来实现。
• ✅ 该SRL可以购买包括农地在内的任何类型的房产。SRL是罗马尼亚最常见的公司形式，设立相对简便。通过SRL购买土地，意味着土地的所有权属于公司，而非个人。非欧盟公民作为公司的股东，通过控制公司来间接控制土地。这一机制受到《公司法》（Legea nr. 31/1990 privind societățile）的规管。

设立罗马尼亚公司（SRL）购买土地的详细考量

对于非欧盟公民而言，通过SRL购地是一个常见的解决方案。这一过程涉及以下关键点：

分步购买流程

在罗马尼亚购买房产是一个多阶段过程，涉及法律、财务和行政步骤。遵循正确的程序至关重要。

步骤1：尽职调查（至关重要！）

在签署任何具有法律约束力的文件之前，进行彻底的尽职调查（Due Diligence）是保护买家权益的关键。罗马尼亚《民法典》第1669条规定了卖方的披露义务，但买方也应主动核实。

房产核实：

• 土地册摘录（Extras de Carte Funciară）：这是最重要的文件，是房地产的“身份证”。由土地注册局（Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară - OCPI）颁发，确认所有权人、历史交易、产权负担（如抵押、地役权、留置权、诉讼标记等）以及任何限制。获取一份新的、最新的摘录至关重要。
• 测量文件（Cadastral documentation）：包括地籍图和测量报告，确认房产的精确边界、面积和位置。它确保房产的物理状况与法律记录一致。任何差异都可能导致问题。
• 建筑许可证（Autorizație de Construire）和城市规划证明（Certificat de Urbanism）：对于新房或近期翻新的房产，核实所有建筑工作是否合法且符合规划要求。城市规划证明则说明了该地块允许的用途和建筑参数、高度限制、保护区等。
• 无未缴债务证明：卖方需提供地方税务部门（Direcția de Taxe și Impozite Locale - DITL）出具的无房产税或当地税费欠款证明，以及公用事业（水、电、燃气、供暖、宽带）提供商出具的无欠费证明。这些债务可能随房产转让。
• 能源性能证书（Certificat energetic）：根据《能源性能法》（Legea nr. 372/2005），所有出售或出租的建筑物必须附带能源性能证书，评估其能源效率等级。

卖家核实：

• 出售的法律能力：核实卖方是否具有完全的民事行为能力（非未成年人或无行为能力人士）。如果卖方是公司，则需核实其注册文件、章程以及代表公司签署协议的人员是否获得了有效的授权（例如，通过股东决议）。
• 房产无正在进行的诉讼或其他法律纠纷：这通常通过土地册的查询、法院记录查询和律师的专业意见来确认。
• 若已婚，需配偶同意：根据罗马尼亚《民法典》第346条，如果房产是夫妻共有财产，配偶一方出售共有财产需要另一方的书面同意。
• 若为继承所得，需继承程序已完成：如果卖方通过继承获得房产，需要有公证的继承证明（Certificat de Moștenitor）或最终的法院判决，证明其合法所有权。

分区核实：

• 城市规划证书（Certificat de Urbanism）：这是一份由当地市政府（Primăria）颁发的文件，详细说明了该地块的建筑和使用规范，包括：
  • 允许的用途和建筑参数（如占地面积比率 - POT，建筑容积率 - CUT）。
  • 任何限制或保护措施（如历史遗产保护、环境保护、建筑高度限制等）。
• 了解房产所处的区域规划（Plan Urbanistic General - PUG, Plan Urbanistic Zonal - PUZ, Plan Urbanistic de Detaliu - PUD）对未来开发或改造至关重要。

步骤2：预合同（Antecontract de Vânzare-Cumpărare 或 Promisiune Bilaterală de Vânzare-Cumpărare）

预合同，或称购买承诺（promise to sell-promise to buy），是买卖双方之间的法律协议，承诺在未来某个日期签订最终的销售合同。罗马尼亚《民法典》第1279条规定了预合同的法律效力。

预合同应包括以下关键要素：

• 完整的房产描述：精确的地籍号（număr cadastral）、土地册号（număr de carte funciară）和地址。
• 明确的购买价格：以及详细的付款计划，包括定金、分期付款（如有）和最终尾款。
• 最终合同的截止日期：通常为30-90天，但具体时间可协商。
• 定金（arvună）：通常为购买价格的10%至20%，作为承诺金支付。定金条款应明确违约责任：如果买方违约，通常会失去定金；如果卖方违约，通常需要双倍返还定金。这在《民法典》第1544条和第1545条中有所规定。
• 违约罚则：约定在一方未能履行义务时应承担的法律后果。
• 先决条件：例如，买方获得银行贷款批准、取得特定文件（如地籍核准）、卖方解决特定法律问题等。
• 其他条款：如租赁协议的终止、家具和设备的包含或排除等。

⚠️ 重要提示： 根据《民法典》第1244条，涉及不动产权利转让的协议必须以公证形式签订才能具有法律效力。因此，预合同必须经过罗马尼亚公证人（notar public）进行公证才能具有法律约束力，并能在未来通过法院强制执行。

步骤3：融资

如果买方需要通过银行抵押贷款进行融资，则此步骤至关重要。

对于欧盟公民：

• 罗马尼亚银行通常会向欧盟公民提供房产抵押贷款。
• 通常需要提供罗马尼亚固定收入证明或可靠的外国收入证明。外国收入需要经过翻译和公证，并可能需要由罗马尼亚银行进行额外的验证。
• 典型条款包括：贷款与价值比率（LTV）通常为70-80%，贷款期限15-30年，利率可以是浮动（与ROBOR指数挂钩）或固定（通常在前几年）。
• 所需保险：银行通常会强制要求购买房产保险（cover damage to the property）和人寿保险（cover borrower's death or disability）。
• 银行会进行自己的尽职调查和评估。

对于非欧盟公民：

• 非欧盟公民在罗马尼亚获得抵押贷款可能面临额外要求和难度。一些银行可能根本不向非欧盟公民提供贷款，或者要求更高的首付比例和更严格的收入验证。
• 另一种选择是在其本国获得贷款，然后将资金汇入罗马尼亚。

步骤4：最终销售合同（Contract de Vânzare-Cumpărare）

这是房产所有权正式转让的法律文件，也是整个购买过程的核心。

买卖协议（Contract de Vânzare-Cumpărare）必须：

• 根据《民法典》第1244条和第1279条第(2)款，由罗马尼亚公证人进行公证。这是所有权转让的强制性形式。
• 由所有当事方（买方、卖方）或持有授权书（Procură Specială）的法定代表人签署。授权书本身也必须经过公证。
• 附带全额付款证明（银行转账证明或现金支付确认），这意味着买方已将余款支付给卖方。

公证人（Notar Public）的角色： 公证人在罗马尼亚房地产交易中扮演着至关重要的角色，他们不仅是见证人，更是法律准确性和合规性的保证者。他们的职责包括：

• 核实所有文件：确保所有法律文件（土地册摘录、身份证明、税务证明、婚姻状况证明、授权书等）的完整性、有效性和准确性。
• 确认当事方身份和法律能力：通过查验身份证件，并评估当事方是否理解合同条款。
• 确保交易符合法律规定：例如，核实是否存在优先购买权（如农地交易中的邻居、租户或国家机构的优先权，根据《农业用地交易法》Legea nr. 17/2014）。
• 在土地册中登记所有权转让：公证人会向土地注册局提交所有权变更的申请（cerere de înscriere în cartea funciară），确保买方的新所有权在公共记录中得到登记。根据《地籍法和不动产公示法》（Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare），产权只有在土地册中登记后才对第三方具有对抗性。
• 预扣并缴纳适用税款和费用：公证人有义务计算、预扣并代为缴纳房产转让税、公证费和土地册登记费等。

步骤5：税费和登记

在罗马尼亚购买房产涉及多项税费，买方应预算这些额外支出。各项费率会根据具体情况和政府政策有所调整，以下为2026年通常的参考费率：

买方应预留总房价的3%至7%作为额外的购买成本。

步骤6：购房后

在最终销售合同签订并公证完成后，还需要完成一些重要的后续步骤：

• 将水电燃气等公用事业合同转至您的名下：这通常通过联系相应的服务提供商（如电力公司、水务公司、燃气公司）并提供新的所有权证明来完成。
• 向当地税务机关（DITL）登记房产税（Impozitul pe Clădiri și Terenuri）：根据《税法典》（Codul Fiscal）第461条，新的所有者有义务在购房后30天内向房产所在地的税务机关申报房产。逾期申报可能面临罚款。房产税通常每年缴纳一次。
• 如果出租房产：根据《税法典》第62条和第119条，您需要向国家税务总局（ANAF）登记租赁合同，并申报租金收入。在罗马尼亚，出租房屋的租金收入通常需缴纳10%的所得税（Impozitul pe Venit）。如果房东是公司，则适用企业所得税或微型企业税。

罗马尼亚房地产购买的合规性检查清单

为了确保您在罗马尼亚购买房产的顺利进行并符合所有法律要求，以下是一个详细的合规性检查清单：

文件与权利核实：

• 卖方的身份文件已核实（欧盟/EEA公民提供身份证/护照，非欧盟公民提供护照及签证/居留许可）。
• 卖方的婚姻状况已核实，如已婚，配偶的同意证明已获取并公证。
• 若卖方为公司，公司注册文件、章程、授权签署文件的决议/授权书已核查。
• 土地册摘录（Extras de Carte Funciară）：已获取最新的、无任何未披露负担或索赔的摘录。
• 地籍文件（Cadastral documentation）：已核对房产的物理边界和面积与地籍图一致。
• 建筑许可证/接收报告（Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor）及城市规划证明（Certificat de Urbanism）已核实（对于新房或近期改造房产）。
• 能源性能证书（Certificat energetic）已提供（买方有权在最终合同中附上或要求）。
• 无房产税/地方税欠款证明已从税务机关获取。
• 无公用事业（水电燃气等）欠款证明已获取。
• 对于土地，已核实是否有优先购买权（Preempțiune）的情况，特别是农地。
• 对于公寓，已核实公寓业主协会（Asociația de Proprietari）的章程和任何未支付的公共费用。
• 若涉及继承房产，继承证明（Certificat de Moștenitor）或法院判决已核实。

法律与合同：

• 已聘请独立的罗马尼亚律师进行尽职调查和法律咨询。
• 预合同（Antecontract）草案已由律师审查，并经过公证。
• 预合同中已明确购买价格、付款计划、定金、最终合同截止日期和违约条款。
• 最终销售合同（Contract de Vânzare-Cumpărare）草案已由律师审查，并将在公证人面前签署。
• 所有合同和相关文件（若为外语）已由授权翻译员译为罗马尼亚语并公证。

财务与税务：

• 资金来源已明确，并符合反洗钱（AML）法规要求。
• 若需贷款，已获得银行的贷款批准。
• 已了解并准备支付最终销售合同中列明的购买价格和所有税费。
• 已知晓购房后30天内向当地税务机关申报房产的义务。

特殊情况（非欧盟公民）：

• 若购地，已成立罗马尼亚公司（SRL）并通过公司持有土地。
• 公司章程中已明确公司可从事不动产交易的活动。
• 已了解通过公司持有的税务、会计和行政维护义务。

外国买家常见的陷阱

在罗马尼亚购买房产时，外国买家应特别注意避免以下常见陷阱：

我们的房地产法律服务

我们专业的罗马尼亚房地产法律团队致力于为国际客户提供全面的支持：

• 🔍 对任何房产进行全面的尽职调查，涵盖所有法律、规划和技术方面，以识别潜在风险。
• 📋 预合同和最终合同的起草、审查和谈判，确保条款公平并充分保护客户利益。
• 🏛️ 协助办理公证和土地册登记手续。
• 💼 协助非欧盟公民设立罗马尼亚公司，以合法购买土地及其他受限制的房产。
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常见问题解答 (FAQ)

1. 非欧盟公民如何在罗马尼亚购买土地？ 非欧盟公民不能直接在罗马尼亚购买土地，除非其国籍所在国与罗马尼亚签订了互惠条约。最常见且合法的途径是在罗马尼亚设立一家公司（例如SRL——有限责任公司）。该公司将是土地的法律所有者，而外国公民则作为公司的股东和/或董事，间接控制土地。公司设立过程涉及在罗马尼亚国家贸易注册办公室注册，需要满足一定的法律和行政要求，并需承担公司的税务和维护义务。

2. 购买罗马尼亚房产需要多少额外费用？ 除了房产标价外，您还需要预算购买成本，通常在房产总价的3%到7%之间。这包括：

• 公证费（约0.5% - 1.5%），随房价上涨而递减。
• 土地册登记费（约0.15% - 0.5%）。
• 房产转让税（卖方所得税，通常由卖方支付，但可协商）。
• 房地产中介费（2% - 3%，通常由买方支付）。
• 银行贷款相关费用（如评估费、申请费）。 强烈建议在开始购房前咨询律师或公证人，获取准确的费用估算。

3. 在罗马尼亚购买农业用地有什么特殊规定？ 是的，根据《农业用地交易法》（Legea nr. 17/2014），购买农业用地有非常严格的规定：

• 首先，土地必须通过特定的程序进行公示，以尊重优先购买权。优先购买权人包括土地的 co-owners, 承租人 (arendași), 相邻地块的所有者，以及在某些情况下，国家机构（如ADS）。

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• 其次，非欧盟公民不能直接购买农业用地；必须通过在罗马尼亚注册的法律实体（如SRL）进行购买。
• 买方需要填写一份誓章（Declarație pe proprie răspundere），承诺在未来5年内不会变更土地类别（destinație agricolă）。 这些限制旨在保护罗马尼亚的农业资源。

4. 罗马尼亚房地产交易中的公证人扮演什么角色？ 公证人是罗马尼亚房地产交易中不可或缺的公共官员。他们的职责是：

• 确保交易的合法性：核实所有文件、当事人身份和能力。
• 见证合同签署并进行公证：根据法律，不动产交易必须以公证形式进行。
• 代表国家预扣和缴纳税费：计算并代为收取房产转让税、公证费和土地册登记费。
• 向土地注册局申请所有权登记：确保买方的新所有权在公共记录中反映。 公证人是公正的第三方，而非任何一方的代理人。强烈建议买方聘请自己的律师来保护个人利益。

5. 购买罗马尼亚房产最常见的风险是什么，以及如何避免？ 最常见的风险包括：

• 所有权瑕疵或产权负担未披露：如抵押、地役权、诉讼等。
• 土地册信息不准确或过时：导致实际房产与登记信息不符。
• 未获得必要的建筑许可：房屋存在违规建设。
• 历史归还索赔：房产可能面临前业主或其继承人的归还要求。
• 农地交易未遵守优先购买权：交易可能被宣布无效。 避免这些风险的最佳方法是：
• 聘请独立的、专业的罗马尼亚房地产律师进行全面的律所尽职调查。
• 仔细核查最新的土地册摘录和地籍文件。
• 获取并核查所有相关的政府许可和证明（如建筑许可证、城市规划证明）。
• 确保所有协议（包括预合同和最终合同）都经过公证人公证，并由律师审查。

6. 购买罗马尼亚房产后，我需要办理哪些手续？ 购房后的重要手续包括：

• 将所有公共事业合同（水电煤气、网络、垃圾处理等）转到您的名下。
• 在购房后30天内，向房产所在地的当地税务机关（DITL）申报房产，以便缴纳年度房产税。
• 如果您打算出租房产，需要向ANAF（国家税务总局）登记租赁合同并申报租金收入。
• 考虑购买额外的房屋保险，以防范火灾、盗窃或其他损害。

7. 罗马尼亚的房地产市场目前趋势如何？ 近年来，罗马尼亚的房地产市场，特别是在布加勒斯特、克卢日-纳波卡、蒂米什瓦拉等主要城市，持续表现出增长势头。城市公寓和商业地产的需求较高，主要受到经济增长、IT行业发展和劳动力流动的推动。乡村地区和度假地产也吸引了一些投资者。然而，市场波动和特定区域的供应过剩仍需警惕。建议进行深入的市场研究或咨询当地的房地产专家。

8. 如果我购买的房产是公寓，有哪些额外的注意事项？ 购买公寓时，您需要额外注意：

• 公寓业主协会（Asociația de Proprietari）：作为业主，您将自动成为协会成员。了解其运作规则、章程和财务状况非常重要。
• 共同区域和设施：明确划分私人区域与共同区域（如楼梯间、电梯、屋顶、公共花园），并了解如何分摊共同区域的维护费用。
• 未支付的公共费用：在购买前，务必获取公寓业主协会出具的无欠款证明，确保前业主已结清所有公共管理费。
• 建筑物结构和抗震等级：罗马尼亚部分地区有地震风险，了解建筑物建成年份、结构状况和抗震等级很重要。

9. 外国人在罗马尼亚购买房产后可以获得居留权吗？ 仅仅购买房产本身并不能直接获得罗马尼亚的居留权。罗马尼亚提供多种居留类型，例如长期居留许可证可以通过投资（如通过公司投资、创造就业）、工作、学习、家庭团聚或养老金等途径获得。如果您通过在罗马尼亚设立公司并进行显著投资来购买房产，可能有助于申请投资居留，但具体情况需咨询移民律师。

10. 如果我不会说罗马尼亚语，在购房过程中会遇到困难吗？ 语言障碍可能会带来挑战，但并非不可克服。

• 聘请会讲多语种的律师和房地产中介：许多在罗马尼亚从事国际业务的专业人士都能流利使用英语或其他主要欧洲语言。
• 使用授权翻译员：所有官方文件（如合同、身份证明、证书）若非罗马尼亚语，都必须由授权翻译员翻译成罗马尼亚语并进行公证。
• 公证人通常会进行简要的翻译或解释：在最终签署公证文件时，公证人有义务确保您理解文件的内容。 整个过程有专业的法律和房地产服务支持，语言障碍可以有效管理。

本文仅供参考，不构成法律建议。如遇具体情况，请务必咨询专业的罗马尼亚律师或法律顾问。法律规定可能随时更新，请以最新生效的法律法规为准。

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