2026年罗马尼亚商业租赁协议：企业与房东法律指南

2026年更新。 本文已根据2026年适用的法律框架进行修订。

TL;DR (概要)

罗马尼亚商业租赁受《民法典》（第1777-1850条）管辖，并享有高度合同自由。关键考量：租赁协议必须在税务机关（ANAF）登记；租金通常以欧元计价，并与HICP/CPI指数挂钩；标准租赁期限为3-5年；1-3个月租金的保证金是惯例。商业租户没有法定的续租权。

罗马尼亚商业租赁概述

罗马尼亚的商业房地产市场已显著成熟，尤其是在布加勒斯特、克卢日-纳波卡、蒂米什瓦拉和雅西。这些城市已成为区域经济中心，吸引了大量的国内外投资。无论是租赁办公空间、零售场所、仓库还是工业设施，了解深层的法律框架对于保护您的商业利益至关重要。

罗马尼亚的商业租赁协议（contracte de închiriere / contracte de locațiune）受《民法典》（Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil）第1777-1850条的规范，并由《财政法典》（Codul Fiscal）补充其税务登记要求。此外，一些特定区域的城市规划条例（PUZ/PUD）可能对物业的允许用途有额外限制，租户在签订协议前应进行尽职调查。

与住宅租赁的主要区别

商业租赁与住宅租赁在罗马尼亚法律中被视为截然不同的合同类型，主要区别在于受保护方的不同以及合同自由度的差异。住宅租赁倾向于保护租户作为个体消费者，而商业租赁则假设双方都是具有专业知识的商业实体。

罗马尼亚商业租赁的基本条款

一份全面且清晰的商业租赁协议是避免未来纠纷的关键。以下是构成罗马尼亚商业租赁协议的核心要素。

1. 各方当事人与财产描述

清晰准确地识别合同双方和租赁标的是合同的起点。

• 房东和租户的完整法律识别信息：

  • 公司名称：必须使用公司在商业登记处的正式名称。
  • CUI (Cod Unic de Înregistrare)：公司唯一的注册代码，类似中国的统一社会信用代码。
  • J编号 (Număr de înregistrare la Oficiul Național al Registrului Comerțului)：国家商业登记处的注册号。
  • 注册地址：公司的法定注册地址。
  • 法定代表人：签署协议的个人姓名、职务、身份证件信息以及其代表公司行事的授权证明（如公司章程、董事会决议）。对于外国公司，可能需要提供经公证和海牙认证的公司文件。

• 详细的财产描述：

  • 地址：物业的完整街道地址、城市、县和邮政编码。
  • 地籍号 (Număr Cadastral)：根据罗马尼亚地籍和房地产宣传法（Legea nr. 7/1996），这是物业在国家地籍系统中的唯一标识符。
  • 可用面积（或出租面积）：通常以平方米（sqm）表示，应明确是建筑面积、净面积还是实用面积，并附上平面图。公用区域的分摊面积也应明确。
  • 停车位：明确停车位的数量、类型（地上/地下）和编号，以及是否包含在租金内或需额外付费。
  • 预期用途条款 (Destinația Imobilului)：这是至关重要的一点。合同必须明确规定租赁物业的预期用途（例如：办公室、零售店、仓库、轻工业生产、餐饮等）。这不仅影响到物业本身的价值和适用性，也可能受到地方城市规划法规的严格限制。租户在使用物业时必须遵守这一条款，否则可能构成违约。如果租户的业务需要特殊许可或执照（如餐饮业的卫生许可），合同应提及相关责任方。

2. 租赁期限与续租

租赁期限是商业租赁协议的核心条款之一，直接关系到租户的业务稳定性和房东的投资回报。

固定期限租赁在罗马尼亚是标准做法，因为它为双方提供了确定性。

⚠️ 重要提示：罗马尼亚法律不赋予商业租户法定的续租权。这意味着，如果没有在租赁协议中明确约定，当租期届满时，房东没有义务与租户续签合同。因此，续租权必须明确协商并写入合同中。

• 续租条款的常见形式：
  • 优先续租权 (Drept de preempțiune la închiriere)：在第三方提出报价时，租户有权以相同条件优先续租。
  • 自动续租 (Prelungire automată)：如果在特定时间内（例如租期结束前3-6个月）双方均未提出终止，合同自动按原条件（或协商后的新条款）续期。
  • 续租选择权 (Opțiune de reînnoire)：租户有权在一定条件下（通常是提前通知并接受新的租金调整）选择续租。具体续租条款应详细规定新租期、租金调整机制（如根据市场价或指数化）和其他可能的变化。

解约条款 (Clauze de reziliere / denunțare unilaterală)： 双方可以约定提前终止的选择权。这通常是商业租赁中高度谈判的条款。

• 提前通知期：通常需要提前3-6个月（甚至更长，取决于租期和物业类型）书面通知。
• 罚金 (Penalități)：提前终止通常伴随罚金，通常是1-3个月（或更多）的租金，以补偿房东因寻找新租户而造成的损失。在某些情况下，如果房东能迅速找到替代租户，罚金可以协商减少。
• 违约解除：合同应明确列出构成违约的行为（如未支付租金、未经授权转租、未经同意进行重大改建等），以及违约后合同解除的程序和后果。

3. 租金与支付条款

租金及其支付方式是租赁协议的另一个核心要素。透明和可预测的租金结构对于租户的财务规划至关重要。

租金通常包括以下结构：

• 基本租金 (Chiria de bază)：通常按每平方米（或每月、每年）计算，单位为欧元（最常见）或罗马尼亚列伊（RON）。欧元计价可以避免汇率波动风险，但需注意《民法典》第1578条规定，租金应以罗马尼亚列伊支付，除非双方另有约定。实践中，以欧元计价的合同会约定按照支付日的罗马尼亚国家银行（BNR）汇率兑换成RON支付。
• 服务费 (Taxa de serviciu / Costuri de mentenanță)：用于公共区域（如大堂、走廊、电梯、停车场）的维护、清洁、安保、垃圾处理和物业管理。通常按平方米分摊，并每月单独收取。确保合同中明确列出服务费的具体构成。
• 水电费 (Utilități)：
  • 单独计量：每个租赁单元都有独立的水、电、燃气表，租户直接向供应商支付。这是最透明的方式。
  • 包含在内：租金或服务费中包含了部分或全部水电费。这在小型办公室或共享空间中可能出现，但应警惕“包含”的范围和是否存在使用限制。
  • 分摊：在没有独立计量的情况下，根据租户的面积比例分摊。

以上价格仅为市场参考，实际价格受物业质量、位置、设施和市场供需影响。

租金指数化 (Indexarea Chiriei)： 大多数商业租赁协议都包含年度租金调整条款，以应对通货膨胀和市场变化。这对于长期租赁尤为重要。

• 欧盟HICP (Harmonized Index of Consumer Prices) — 最常见。这是欧洲统计局计算的消费者物价指数，被广泛用于欧元区国家和与欧元挂钩的合同。
• 罗马尼亚CPI (Consumer Price Index) — 罗马尼亚国家统计局发布的消费者物价指数。
• 固定百分比：每年2-3%的固定增长率。这种方式简单明了，但可能无法完全反映实际通胀。
• 结合上限和下限的组合方式：例如，“HICP+2%或最低2%，最高5%”。这种方式旨在平衡房东和租户的利益，提供一定的可预测性。
• 指数调整频率：通常为每年一次，在特定的日期进行调整。应明确调整是基于“最新可用指数”还是“合同签署日期前一年的指数”。

4. 保证金与银行保函

保证金 (Garanția / Depozitul de Securitate)：

• 金额：通常为1-3个月的租金及服务费总额。长期租赁或高风险租户可能要求更高。
• 目的：用于覆盖租户未支付的租金或服务费、物业损坏（超出正常磨损）以及租约期满后未能履行合同义务（如未搬离、未清空）。
• 退还条件：合同应明确规定保证金的退还条件和时间表（通常在租赁期满、物业交还且所有义务履行后30-60天内）。
• 利息：在罗马尼亚，除非合同明确约定，否则房东没有义务支付保证金利息。双方可协商将保证金存入双方联名账户或房东的专门账户。

银行保函 (Scrisoare de Garanție Bancară - SGB)：

• 替代方案或补充：部分大型或企业租户可能偏好提供银行保函而非现金保证金，或作为额外担保。
• 特点：由银行出具，承诺一旦租户违约，银行将向房东支付约定金额。对于房东来说，这提供了更强的支付保证；对于租户来说，可以避免大量现金被冻结。
• 类型：通常是见索即付保函（on-demand guarantee），房东只需提交声明即可获得付款。

5. 物业的使用与维护

明确物业的使用范围、维护责任以及装修规定，可以避免日后许多争议。

• 使用目的：如前所述，精确指定物业的用途，并限制超出此范围的活动。
• 物业状况声明 (Proces-Verbal de Predare-Primire)：在租赁开始时，双方应共同检查物业状况并签署一份详细的交接报告，附上照片，记录所有现有缺陷。这对于租赁结束时确定损坏责任至关重要。
• 维护和修理责任：
  • 房东责任：通常负责结构性维护、主要系统（如供暖、空调、管道、电力系统的重大维修），以及建筑物外部的维护和公共区域的费用。根据《民法典》第1809条，房东有义务确保租赁物业在整个租赁期内可用于约定用途。
  • 租户责任：负责日常维护、小修、清洁以及因其使用不当造成的损坏。合同应明确列出具体的责任划分，例如“墙面粉刷”、“灯具更换”、“非结构性内饰维修”等。
• 装修与改建 (Amenajări și Modificări)：
  • 未经房东书面同意，不得进行任何结构性或重大改建。即使是允许的改建，也应明确谁承担费用，以及租赁期满后是否需要恢复原状。
  • 可移动装修 (Amenajări detașabile)：租户安装的可移动设备和家具通常可以在租赁期满时带走。
  • 固定装修 (Amenajări fixe)：如果租户对物业进行了固定装修，例如安装了新的隔墙或地板，合同应规定这些装修在租赁期满时归房东所有，且房东无需支付补偿，除非另有约定。

6. 税务与费用

罗马尼亚税务法规复杂，清晰的税务条款可以帮助双方规划财务。

• 增值税 (TVA/VAT)：
  • 房东通常是增值税纳税人。商业租赁的租金通常需要加收21%的增值税。
  • 但根据《财政法典》第292条，某些情况下，商业物业的租赁服务可能免征增值税。然而，房东可以选择征收增值税，以便抵扣其投入产生的增值税，这在商业租赁中很常见。合同必须明确说明租金是否含税或不含税。
• 地方税和费用：
  • 不动产税 (Impozit pe proprietate)：通常由物业所有者（房东）承担。
  • 垃圾处理费、环境费等可能由合同约定由租户承担。
• ANAF登记 (Înregistrarea la ANAF)：
  • 根据《财政法典》第115条，所有商业租赁协议（由个人或公司出租）必须在罗马尼亚国家税务管理局（ANAF）登记。
  • 目的：确保租金收入被申报纳税，并为租赁协议提供公共记录和某些法律效力。
  • 程序：房东负责登记，通常在合同签订后30天内完成。租户应要求提供登记证明。未登记的租赁合同可能在法律上存在漏洞，特别是在试图执行时。

7. 保险

保险条款旨在保护双方免受不可预见的损失。

• 房东保险：房东通常投保建筑物本身的结构性保险和财产保险。
• 租户保险：租户负责投保其自身财产（家具、设备、存货）和业务运营责任险（针对第三方因其业务活动造成的损害）。合同应明确要求租户提供保险证明。
• 第三方责任险 (Asigurare de răspundere civilă față de terți)：双方应明确各自的责任范围和相应的保险要求。

8. 终止与争议解决

清晰的终止条款和争议解决机制对于降低法律风险至关重要。

• 合同终止：
  • 租期届满：如无续租协议或条款，合同自动终止。
  • 双方合意终止：共同签署终止协议。
  • 提前终止：按合同约定，通常涉及通知期和罚金。
  • 违约解除：当一方向发生重大违约（如长期欠租、未经授权的重大改建），守约方可根据合同条款和《民法典》第1517条及后续条款要求解除合同并寻求损害赔偿。
  • 不可抗力：如地震、洪水或其他自然灾害导致物业无法使用，合同可能会被终止或暂停。定义不可抗力事件至关重要。
• 争议解决 (Soluționarea litigiilor)：
  • 协商 (Negociere)：鼓励双方首先通过友好协商解决争议。
  • 调解 (Mediere)或仲裁 (Arbitraj)：在某些情况下，双方可能同意将争议提交给专业调解员或仲裁庭。仲裁结果通常具有法律约束力，且程序可能比法院诉讼更快、更私密。
  • 管辖法院 (Instanța competentă)：如果无法通过协商、调解或仲裁解决，合同应明确指定具有管辖权的罗马尼亚法院（通常是物业所在地法院）。

罗马尼亚商业租赁协议的谈判要点

成功的租赁协议往往是详细谈判的结果。

租户视角的主要谈判点：

房东视角的主要谈判点：

商业租赁的法律程序和时间线

在罗马尼亚进行商业租赁，通常涉及以下步骤和时间线：

罗马尼亚商业租赁合规性清单

为确保在罗马尼亚的商业租赁活动符合法律规定并最大程度地保护您的利益，请遵循以下合规性清单：

对于租户：

• 公司注册与合法性：确保您的公司在罗马尼亚合法注册，并拥有有效的CUI和J注册号。
• 尽职调查：
  • 产权调查：确认房东是物业的合法所有者，无产权纠纷（通过土地登记处或律师）。
  • 规划许可：确认物业的规划用途与您的预期业务活动一致，无任何限制。
  • 公用事业：核实水电燃气等公用事业供应状况和欠费情况。
  • 技术评估：检查物业的建筑结构、消防安全、电器系统、HVAC（供暖、通风、空调）等技术状况。
• 租赁协议审核：
  • 请资深罗马尼亚律师仔细审查租赁协议的所有条款，确保符合您的商业需求和利益。
  • 特别关注租金调整、提前终止、维护责任、续租权、保证金退还等关键条款。
• ANAF登记确认：要求房东提供租赁协议在ANAF登记的证明。若未登记，您的合法权益可能受损。
• 保险：确保您已购买足够的财产险和责任险，以覆盖您的业务活动和租赁物业内的资产。
• 预算规划：除了基本租金，考虑服务费、水电费、地方税、保险费、装修成本和潜在的提前终止罚金。
• 内部审批：确保租赁协议的签署已获得公司内部所有必要的批准（如董事会决议）。

对于房东：

• 产权清晰：确保您是物业的合法、无争议所有者。
• 物业准备：确保物业符合出租条件和当地建筑法规，并提供物业的技术文件（平面图、能源认证等）。
• 租赁协议起草：
  • 聘请专业律师起草一份全面、严密的租赁协议，保护您的权益。
  • 确保涵盖所有必要条款，包括租金、期限、续租、维护、保险、违约和争议解决。
• ANAF登记：
  • 强制性义务：确保在租赁协议签署后30天内将其在ANAF登记，这是法律要求。

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常见问题解答 (FAQ)

1. 罗马尼亚商业租赁协议是否必须公证？

答：罗马尼亚法律不强制商业租赁协议进行公证。然而，强烈建议对重要的或长期租赁协议进行公证。公证协议具有“执行力”（forță executorie），这意味着在租户未支付租金或租期届满后未腾空物业时，房东可以更迅速地通过法院执行程序进行强制执行（驱逐和追讨），而无需额外的诉讼来确认违约本身。这可以大大缩短驱逐时间和降低法律成本。

2. 如果租户未能支付租金，房东可以立即驱逐租户吗？

答：不可以。即使租户未支付租金，房东也必须遵循法律程序。

• 发送书面通知：通常需要向租户发送至少15天的正式书面通知，要求其支付欠款。
• 启动法律程序：如果租户仍未支付，房东可以向法院申请驱逐令。如果租赁协议经过公证，程序会相对简化。
• 获得法院判决：法院将审查案件并发出驱逐判决。
• 强制执行：在获得判决后，房东需要通过法院的强制执行部门（executor judecătoresc）来执行驱逐。 这个过程可能需要数周到数月的时间，具体取决于法院的繁忙程度和案件的复杂性。

3. 商业租赁协议可以在租赁期满前提前终止吗？

答：可以，但必须严格按照租赁协议中的“提前终止条款”进行。如果合同没有提前终止条款，一方通常不能单方面提前终止合同，除非出现重大违约或双方协商并在协议中约定。提前终止通常涉及：

• 提前通知：必须在约定的通知期内（例如3-6个月）书面通知对方。
• 支付罚金：通常需要支付一笔罚金（例如2-3个月的租金），以补偿守约方的损失。 如果合同没有提前终止条款且双方无法达成一致，任何一方单方面终止都可能被视为违约，并可能面临损害赔偿的法律诉讼。

4. 租金调整通常是如何进行的？

答：罗马尼亚商业租赁中的租金调整（或指数化）通常是基于事先商定的指数，最常见的是欧盟HICP（统一消费者物价指数）或罗马尼亚CPI（消费者物价指数）。合同会明确规定每年调整的日期和计算方法。例如，合同可能规定每年1月1日根据前一年的HICP指数变化率调整租金。有时也会设定一个固定的百分比涨幅，或结合指数化和上下限。

5. 如果租户在没有得到房东同意的情况下对物业进行了改建，会发生什么？

答：如果租赁协议明确规定未经房东书面同意不得进行改建，则租户的此类行为构成违约。房东有权：

• 要求恢复原状：要求租户立即停止改建并将其恢复到原始状态。
• 解除合同：如果改建严重或租户拒绝纠正，房东可以寻求解除租赁合同。
• 索赔损失：因未经授权的改建对物业造成的任何损害，房东可以向租户索赔。 在租赁期满时，未经授权的改建通常归房东所有，且房东没有义务补偿租户的改建费用，甚至可以要求租户承担恢复原状的费用。

6. 租户可以在没有房东同意的情况下转租或分租物业吗？

答：罗马尼亚《民法典》第1805条规定，除非合同另有规定，租户可以在获得房东书面同意的情况下转租或分租物业。因此，在没有房东明确书面同意的情况下进行转租或分租通常是违约行为。租赁协议通常会明确禁止未经书面同意的转租或分租，或设定严格的条件。

7. 罗马尼亚的商业租赁合同是否必须用罗马尼亚语撰写？

答：是的，根据罗马尼亚法律，所有在罗马尼亚境内签订的正式合同必须以罗马尼亚语撰写，才能在罗马尼亚法院具有法律效力。如果涉及外国公司，通常会提供一份双语合同（如罗马尼亚语-英语或罗马尼亚语-中文），并明确规定在发生解释冲突时，以罗马尼亚语版本为准。

8. 签署租赁协议前，租户需要注意哪些重要文件？

答：除了租赁协议本身，租户应要求查阅以下文件：

• 地契 (Act de proprietate)：证明房东对物业的所有权。
• 身份证明文件：房东法定代表人的身份证件和授权文件。
• 地籍图和平面图 (Plan cadastral și releveu)：确认物业的准确边界和布局。
• 城市规划证书 (Certificat de urbanism)：确认物业的允许用途和规划限制。
• 能源性能证书 (Certificat de performanță energetică)：评估物业的能源效率。
• 公用事业费用账单：检查是否有未支付的费用。

9. 租金和保证金的支付货币有何规定？

答：尽管罗马尼亚列伊（RON）是法定货币，但商业租赁中约定以欧元计价租金是普遍做法。在这种情况下，合同应明确约定支付时按照支付当日罗马尼亚国家银行（BNR）的官方汇率将欧元金额兑换成RON支付。保证金也可以欧元计价和支付。

10. 如果租赁期满后租户不搬离，会发生什么？

答：如果租赁期满且没有续租协议，租户继续占用物业，法律上称为“非法占有”（ocupare fără titlu）。在这种情况下，房东可以：

• 发送驱逐通知：正式通知租户立即搬离。
• 申请法院驱逐令：如果租户拒绝搬离，房东可以向法院申请驱逐令，并要求支付“非法占用费”（chirie de ocupare fără titlu），通常高于原租金，作为对延迟搬离的补偿。
• 强制执行：获得法院判决后，通过强制执行程序驱逐租户。 这个过程通常漫长且费用较高，因此在租赁协议中明确约定租期届满后的责任和罚则至关重要。