Inversión Inmobiliaria en Rumanía 2026: Guía

Resumen Ejecutivo

Los ciudadanos de la UE pueden comprar todo tipo de propiedades en Rumanía libremente. Los ciudadanos no comunitarios pueden adquirir edificios, pero no terrenos directamente; el terreno debe ser propiedad de una SRL rumana. Los costes de transacción totalizan entre el 2% y el 5% del valor de la propiedad. La rentabilidad bruta por alquiler en las principales ciudades oscila entre el 5% y el 8%. No hay impuesto sobre las ganancias de capital si la propiedad se mantiene más de 3 años. Rumanía ofrece algunos de los bienes inmuebles más asequibles de la UE.

¿Por qué invertir en bienes raíces rumanos?

El mercado inmobiliario de Rumanía presenta oportunidades atractivas:

Factor	Detalles
Nivel de precios	50-70% por debajo de los promedios de la UE Occidental
Crecimiento del PIB	~4-5% anual (supera a la UE)
Urbanización	Grandes ciudades con rápido crecimiento
Fondos de la UE	Miles de millones en inversión en infraestructura
Demanda de alquiler	Fuerte en Bucarest, Cluj, Timișoara, Iași
Economía digital	Creciente sector IT que impulsa la demanda de oficinas/residencial
Crecimiento del turismo	Interés creciente en Transilvania, costa del Mar Negro

Precios Medios de la Propiedad (2026)

Ciudad	Apartamento (€/m²)	Casa (€/m²)	Oficina (€/m²/mes)
Bucarest (centro)	2.200-3.500	1.500-2.500	14-22
Cluj-Napoca	2.500-3.800	1.800-3.000	12-18
Timișoara	1.500-2.300	1.200-2.000	10-15
Iași	1.300-2.000	1.000-1.800	8-13
Brașov	1.600-2.500	1.300-2.200	10-14
Constanța	1.200-2.000	900-1.500	8-12

Marco Legal para Inversores Extranjeros

Ciudadanos de la UE/EEE

Plenos derechos para adquirir cualquier tipo de propiedad (apartamentos, casas, terrenos, comerciales).
Mismos derechos que los ciudadanos rumanos desde la adhesión a la UE (2007).
Sin restricciones ni requisitos adicionales.
Pueden poseer a título personal o a través de una sociedad.

Ciudadanos No Comunitarios

Pueden adquirir edificios (apartamentos, casas, comerciales) a título personal.
No pueden adquirir terrenos directamente — deben utilizar una sociedad rumana (SRL).
Excepción: tratados bilaterales o acuerdos de reciprocidad pueden permitir la propiedad de terrenos.
Estrategia: establecer una SRL → la sociedad compra el terreno → el individuo es accionista.

A través de una Sociedad Rumana (SRL)

Cualquier nacionalidad puede poseer propiedades rumanas a través de una SRL:

La SRL tiene plenos derechos de propiedad (edificios y terrenos).
El accionista mantiene la propiedad indirecta.
Proporciona protección de responsabilidad.
Puede ofrecer ventajas fiscales para propiedades comerciales.

Proceso de Transacción Inmobiliaria

Paso 1: Due Diligence (1-2 Semanas)

Comprobaciones esenciales antes de la compra:

Comprobación	Fuente	Propósito
Extracto del Registro de la Propiedad (Extras CF)	OCPI/ANCPI	Verificar propiedad, cargas, hipotecas
Documentación catastral	OCPI	Verificar límites, medidas de superficie
Certificado de urbanismo	Ayuntamiento local	Comprobar uso permitido, derechos de construcción
Permiso de construcción	Archivos del Ayuntamiento	Verificar construcción legal
Certificado fiscal	ANAF / Oficina de impuestos local	Confirmar ausencia de deudas fiscales
Suministros	Compañías de servicios	Verificar conexiones y deudas
Medioambiental	Agencia medioambiental	Comprobar historial de contaminación
Disputas legales	Portal.just.ro	Comprobar litigios que afecten a la propiedad
Deudas de la comunidad de propietarios	Administrador del edificio	Cuotas de mantenimiento pendientes

Paso 2: Acuerdo Preliminar (Antecontract)

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Abg. Rikhárd-Árpád Pantilimon

El precontrato (promisiune de vânzare-cumpărare) reserva la propiedad:

Elemento	Detalles
Forma	Notarizado (recomendado para su exigibilidad)
Depósito	Típicamente el 10% del precio de compra
Plazo	30-90 días para el contrato final
Condiciones	Aprobación de hipoteca, finalización de la due diligence
Penalización	El comprador pierde el depósito; el vendedor devuelve el doble del depósito

Paso 3: Contrato de Compraventa Final (Contract de Vânzare-Cumpărare)

Requisito	Detalles
Forma	Notarizado (obligatorio para bienes inmuebles)
Partes presentes	Comprador y vendedor (o representantes autorizados)
Pago	Transferencia bancaria (el efectivo

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para situaciones concretas, consulte a un abogado especializado.

Inversión Inmobiliaria Rumanía 2026: Guía Legal para Inversores