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Comprar Propiedades en Rumanía como Extranjero: Requisitos 2026
Cómo Comprar Propiedades en Rumanía como Extranjero
El mercado inmobiliario de Rumanía ofrece atractivas oportunidades, desde apartamentos urbanos en Bucarest y Cluj-Napoca hasta propiedades rurales en Transilvania. Sin embargo, el marco legal para compradores extranjeros tiene matices importantes que debe comprender.
¿Quién Puede Comprar Propiedades en Rumanía?
Ciudadanos de la UE/EEE
- ✅ Pueden comprar cualquier tipo de propiedad (apartamentos, casas, locales comerciales)
- ✅ Pueden comprar terrenos (agrícolas y forestales desde enero de 2014)
- ✅ Mismos derechos que los ciudadanos rumanos
Ciudadanos No Pertenecientes a la UE
- ✅ Pueden comprar edificaciones (apartamentos, casas, propiedades comerciales)
- ❌ No pueden comprar terrenos directamente — deben establecer una empresa rumana (SRL) que adquiera el terreno
- ✅ La SRL puede comprar cualquier tipo de propiedad, incluyendo terrenos agrícolas
Proceso de Compra Paso a Paso
Paso 1: Due Diligence (¡Crítico!)
Antes de firmar nada, verifique:
Verificación de la propiedad:
- Extracto del Libro de Tierras (Extras de Carte Funciară) — confirma la titularidad y las cargas
- Documentación catastral — confirma límites y área
- Licencias de obras y certificado de urbanismo
- Sin deudas pendientes (facturas de servicios, impuesto de propiedad)
Verificación del vendedor:
- Capacidad legal para vender
- Sin litigios en curso sobre la propiedad
- Si está casado — se requiere consentimiento del cónyuge
- Si ha sido heredado — procedimiento de sucesión completado
Verificación de zonificación:
- Certificado de planeamiento urbanístico (Certificat de Urbanism)
- Usos permitidos y parámetros de construcción
- Cualquier restricción o protección (histórica, ambiental)
Paso 2: Pre-contrato (Antecontract)
El contrato preliminar debe incluir:
- Descripción completa de la propiedad (número catastral, número de Libro de Tierras)
- Precio y calendario de pagos
- Plazo para el contrato definitivo (generalmente 30-90 días)
- Arras (arvună) — típicamente el 10% del precio
- Penalizaciones por incumplimiento
- Condiciones suspensivas (aprobación de hipoteca, etc.)
⚠️ Importante: El pre-contrato debe ser autenticado por un notario para ser exigible.
Paso 3: Financiación
Si utiliza una hipoteca:
- Los bancos rumanos otorgan préstamos a ciudadanos de la UE (con ingresos rumanos o verificación de ingresos extranjeros)
- Condiciones típicas: 70-80% LTV, 15-30 años, tipo variable
- Seguros requeridos: seguro de propiedad + seguro de vida
- Los ciudadanos no pertenecientes a la UE pueden enfrentar requisitos adicionales
Paso 4: Contrato de Venta Final
El contrato de compraventa (Contract de Vânzare-Cumpărare) debe ser:
- Autenticado por un notario público rumano
- Firmado por todas las partes (o representantes legales con poder notarial)
- Acompañado del pago íntegro o prueba de transferencia bancaria
El notario:
- Verificará todos los documentos
- Confirmará la identidad y capacidad legal de las partes
- Registrará la transferencia en el Libro de Tierras
- Retendrá y remitirá los impuestos aplicables
Paso 5: Impuestos y Registro
| Impuesto/Tasa | Tasa | Pagado Por |
|---|---|---|
| Impuesto de transferencia de propiedad | 0% si el valor < 600.000 RON; 3% sobre el importe excedente | Comprador |
| Tasas notariales | ~0.5-1% del valor de la propiedad | Comprador |
| Registro en el Libro de Tierras | ~0.15% del valor | Comprador |
| Comisión agente inmobiliario | 2-3% (negociable) | Generalmente el comprador |
Paso 6: Post-Compra
Después del cierre:
- Transferir los contratos de servicios públicos a su nombre
- Registrarse en la autoridad fiscal local para el impuesto sobre la propiedad
- Si alquila: registrar el contrato de alquiler en la ANAF (6% de impuesto sobre la renta por alquiler)
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para situaciones concretas, consulte a un abogado especializado.