Acheter un Bien Immobilier en Roumanie en 2026 : Guide Juridique

Comment Acheter une Propriété en Roumanie en tant qu'Étranger

Le marché immobilier roumain offre des opportunités attrayantes – des appartements urbains à Bucarest et Cluj-Napoca aux propriétés rurales en Transylvanie. Cependant, le cadre juridique pour les acheteurs étrangers présente des nuances importantes que vous devez comprendre.

Qui Peut Acheter une Propriété en Roumanie ?

Citoyens de l'UE/EEE

• ✅ Peuvent acheter tout type de propriété (appartements, maisons, biens commerciaux)
• ✅ Peuvent acheter des terrains (terres agricoles et forestières depuis janvier 2014)
• ✅ Bénéficient des mêmes droits que les citoyens roumains

Citoyens Non-UE

• ✅ Peuvent acheter des bâtiments (appartements, maisons, propriétés commerciales)
• ❌ Ne peuvent pas acheter de terrain directement — doivent établir une société roumaine (SRL) qui achète le terrain
• ✅ La SRL peut acheter tout type de propriété, y compris les terres agricoles

Processus d'Acquisition Étape par Étape

Étape 1 : Due Diligence (Cruciale !)

Avant de signer quoi que ce soit, vérifiez :

Vérification de la propriété :

• Extrait de la Cadastre et du Livre Foncier (Extras de Carte Funciară) — confirme la propriété et les charges
• Documentation cadastrale — confirme les limites et la superficie
• Permis de construire et certificat d'urbanisme
• Absence de dettes impayées (factures de services publics, taxe foncière)

Vérification du vendeur :

• Capacité juridique de vendre
• Absence de litiges en cours sur la propriété
• Si marié — consentement du conjoint requis
• Si la propriété est héritée — procédure de succession achevée

Vérification de la zone :

• Certificat d'urbanisme (Certificat de Urbanism)
• Utilisations autorisées et paramètres de construction
• Restrictions ou protections éventuelles (historiques, environnementales)

Étape 2 : Pré-contrat (Antecontract)

Le pré-contrat doit inclure :

• Description complète de la propriété (numéro cadastral, numéro du Livre Foncier)
• Prix et échéancier de paiement
• Délai pour le contrat final (généralement 30 à 90 jours)
• Acompte (arvună) — généralement 10 % du prix
• Pénalités en cas de rupture de contrat
• Conditions suspensives (approbation de prêt hypothécaire, etc.)

⚠️ Important : Le pré-contrat doit être authentifié par un notaire pour être exécutoire.

Étape 3 : Financement

Si vous utilisez un prêt hypothécaire :

• Les banques roumaines prêtent aux citoyens de l'UE (avec un revenu roumain ou une vérification de revenu étranger)
• Conditions typiques : 70-80 % de rapport prêt/valeur, 15-30 ans, taux variable
• Assurance requise : assurance habitation + assurance-vie
• Les citoyens non-UE peuvent faire face à des exigences supplémentaires

Étape 4 : Contrat de Vente Final

Le contrat de vente-achat (Contract de Vânzare-Cumpărare) doit être :

• Authentifié par un notaire public roumain
• Signé par toutes les parties (ou leurs représentants légaux avec procuration)
• Accompagné du paiement intégral ou d'une preuve de virement bancaire

Le notaire :

• Vérifiera tous les documents
• Confirmera l'identité et la capacité juridique des parties
• Enregistrera le transfert dans le Livre Foncier
• Retiendra et versera les taxes applicables

Étape 5 : Taxes et Enregistrement

Étape 6 : Après l'Achat

Après la clôture :

• Transférez les contrats de services publics à votre nom
• Enregistrez-vous auprès de l'autorité fiscale locale pour la taxe foncière
• Si vous louez : enregistrez le contrat de location auprès de l'ANAF (6% d'impôt sur le revenu locatif)

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Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour des situations concrètes, veuillez consulter un avocat spécialisé.