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Acheter un Bien Immobilier en Roumanie en 2026 : Guide Juridique
Comment Acheter une Propriété en Roumanie en tant qu'Étranger
Le marché immobilier roumain offre des opportunités attrayantes – des appartements urbains à Bucarest et Cluj-Napoca aux propriétés rurales en Transylvanie. Cependant, le cadre juridique pour les acheteurs étrangers présente des nuances importantes que vous devez comprendre.
Qui Peut Acheter une Propriété en Roumanie ?
Citoyens de l'UE/EEE
- ✅ Peuvent acheter tout type de propriété (appartements, maisons, biens commerciaux)
- ✅ Peuvent acheter des terrains (terres agricoles et forestières depuis janvier 2014)
- ✅ Bénéficient des mêmes droits que les citoyens roumains
Citoyens Non-UE
- ✅ Peuvent acheter des bâtiments (appartements, maisons, propriétés commerciales)
- ❌ Ne peuvent pas acheter de terrain directement — doivent établir une société roumaine (SRL) qui achète le terrain
- ✅ La SRL peut acheter tout type de propriété, y compris les terres agricoles
Processus d'Acquisition Étape par Étape
Étape 1 : Due Diligence (Cruciale !)
Avant de signer quoi que ce soit, vérifiez :
Vérification de la propriété :
- Extrait de la Cadastre et du Livre Foncier (Extras de Carte Funciară) — confirme la propriété et les charges
- Documentation cadastrale — confirme les limites et la superficie
- Permis de construire et certificat d'urbanisme
- Absence de dettes impayées (factures de services publics, taxe foncière)
Vérification du vendeur :
- Capacité juridique de vendre
- Absence de litiges en cours sur la propriété
- Si marié — consentement du conjoint requis
- Si la propriété est héritée — procédure de succession achevée
Vérification de la zone :
- Certificat d'urbanisme (Certificat de Urbanism)
- Utilisations autorisées et paramètres de construction
- Restrictions ou protections éventuelles (historiques, environnementales)
Étape 2 : Pré-contrat (Antecontract)
Le pré-contrat doit inclure :
- Description complète de la propriété (numéro cadastral, numéro du Livre Foncier)
- Prix et échéancier de paiement
- Délai pour le contrat final (généralement 30 à 90 jours)
- Acompte (arvună) — généralement 10 % du prix
- Pénalités en cas de rupture de contrat
- Conditions suspensives (approbation de prêt hypothécaire, etc.)
⚠️ Important : Le pré-contrat doit être authentifié par un notaire pour être exécutoire.
Étape 3 : Financement
Si vous utilisez un prêt hypothécaire :
- Les banques roumaines prêtent aux citoyens de l'UE (avec un revenu roumain ou une vérification de revenu étranger)
- Conditions typiques : 70-80 % de rapport prêt/valeur, 15-30 ans, taux variable
- Assurance requise : assurance habitation + assurance-vie
- Les citoyens non-UE peuvent faire face à des exigences supplémentaires
Étape 4 : Contrat de Vente Final
Le contrat de vente-achat (Contract de Vânzare-Cumpărare) doit être :
- Authentifié par un notaire public roumain
- Signé par toutes les parties (ou leurs représentants légaux avec procuration)
- Accompagné du paiement intégral ou d'une preuve de virement bancaire
Le notaire :
- Vérifiera tous les documents
- Confirmera l'identité et la capacité juridique des parties
- Enregistrera le transfert dans le Livre Foncier
- Retiendra et versera les taxes applicables
Étape 5 : Taxes et Enregistrement
| Taxe/Frais | Taux | Payé par |
|---|---|---|
| Taxe de transfert de propriété | 0% si valeur < 600 000 RON; 3% sur le montant excédentaire | Acheteur |
| Frais de notaire | ~0,5-1% de la valeur de la propriété | Acheteur |
| Enregistrement au Livre Foncier | ~0,15% de la valeur | Acheteur |
| Frais d'agent immobilier | 2-3% (négociable) | Généralement l'acheteur |
Étape 6 : Après l'Achat
Après la clôture :
- Transférez les contrats de services publics à votre nom
- Enregistrez-vous auprès de l'autorité fiscale locale pour la taxe foncière
- Si vous louez : enregistrez le contrat de location auprès de l'ANAF (6% d'impôt sur le revenu locatif)
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Cet article a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour des situations concrètes, veuillez consulter un avocat spécialisé.